N° RG 24/00820 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IB3X

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— M^e Valérie BARALO

— M^e Corinne GARNIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SOLYVES,

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Valérie BARALO, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Corinne GARNIER, avocat au barreau la Drôme

Madame [U] [D] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Corinne GARNIER, avocat au barreau la Drôme

Madame [X] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Corinne GARNIER, avocat au barreau la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : S. REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 5 juin 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 2 septembre 2025, prorogé à ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI SOLYVES est propriétaire d’un tènement immobilier professionnel sur deux niveaux situé [Adresse 5] à [Localité 6] (26) pour une surface de 2 ares 8 ca, qu’elle a souhaité mettre en vente.

Une offre d’achat a été signée en date du 21 octobre 2021 l’acquéreur étant Monsieur [O] [Z].

Une promesse synallagmatique de vente et d’achat a été signé entre la SCI SOLYVES et Monsieur [O] [Z], Madame [G] [D] épouse [Z] et Madame [X] [Z] (les consorts [Z]) en date du 10 novembre 2021 sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire.

Cet acte prévoyait en outre une indemnité d’immobilisation ainsi qu’une clause pénale.

Les consorts [Z] n’ont pas justifié de refus de prêt dans les délais contractuellement prévus.

Le notaire de la SCI COLYVES a sollicité des consorts [Z] le versement de l’indemnité d’immobilisation, sans réponse.

Par actes de commissaire de justice des 12 mars 2024, la SCI SOLYVES a assigné les consorts [Z] devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE, au visa des articles 1583, 1589, 1304-3, 1231-5 du Code civil, demandant de :

— JUGER que [O] [Z], [L] [D] et [X] [Z] n’ont pas respecté leurs obligations contenues dans le compromis de vente signé le 10 novembre 2021.

EN CONSEQUENCE,

— CONDAMNER [O] [Z], [L] [D] et [X] [Z] à payer à la SCI SOLYVES la somme de 18.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation

— CONDAMNER [O] [Z], [L] [D] et [X] [Z] à payer à la SCI SOLYVES la somme de 18.000€ au titre de la clause pénale.

— CONDAMNER [O] [Z], [L] [D] et [X] [Z] à paye à la SCI SOLYVES la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER, [O] [Z], [L] [D] et [X] [Z] aux ENTIERS dépens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 12 avril 2024 et révoquée par jugement du 10 septembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 02 décembre 2024, les consorts [Z] demandent au Tribunal de :

— DEBOUTER la SCI SOLYVES de l’intégralité de ses demandes.

— CONDAMNER la SCI SOLYVES à payer aux consorts [Z] la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SCI SOLYVES aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, si la SCI SOLYVES a déposé avec son dossier de plaidoirie des conclusions en réponse, celles-ci n’ont pas été signifiées par RPVA. Elles sont donc irrecevables.

Sur l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article 1304-3 du Code civil, “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”.

Il appartient au créancier d’une obligation sous condition suspensive de démontrer que le débiteur en a empêché la réalisation. Cependant, la charge de la preuve du dépôt de demandes de financement conformes appartient au débiteur de cette obligation.

La promesse de vente du 10 novembre 2021 confère aux consorts [Z] la faculté d’acquérir si bon leur semble le bien immobilier, ceux-ci se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation. Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 10 mars 2022. Si le bénéficiaire de la promesse ne signait pas de son fait l’acte de vente dans le délai de réalisation, il serait déchu de son bénéfice.

Est également prévue notamment une condition suspensive particulière d’obtention de prêt par les consorts [Z], d’un montant maximal de 194.100 euros, d’une durée maximale de remboursement de 15 ans avec un taux nominal d’intérêt maximal de 1,5% l’an hors assurance. La condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres de prêt par le bénéficiaire au plus tard le 10 janvier 2022. En cas d’absence d’obtention du financement, il appartient au bénéficiaire de justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques conventionnellement définies, en conséquence de quoi le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.

La demanderesse fait état dans ses écritures d’avenants prévoyant que les refus de prêt bancaires devaient être transmis avant le 30 juin 2022, la promesse de vente prenant fin au 29 juillet 2022. Si les avenants en question ne sont pas produits, il en est fait état dans plusieurs échanges de courriels entre les notaires des parties, ainsi que du fait que la promesse de vente expirait le 29 juillet 2022. Les défendeurs ne contestent pas ces points, de sorte que ces dates seront retenues.

Cet acte contient en outre une clause intitulée “indemnité d’immobilisation” libellée comme suit: “Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 18.000 euros représentant 10% du prix de vente.

Cette indemnité d’immobilisation qui constitue le seul prix de l’exclusivité conférée par le promettant au bénéficiaire ne pourra être modifiée par le juge, les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil étant inapplicables.

Le bénéficiaire sera redevable de l’indemnité d’immobilisation s’il ne lève pas l’option dans le délai conventionnellement prévu ci-dessus alors que toutes les conditions suspensives seraient réalisées ou réputées accomplies en application de l’article 1304-3 du Code civil.”.

Les consorts [Z] ont transmis, après expiration du délai convenu, deux courrier de refus de prêt, l’un faisant état d’une demande déposée le 16 novembre 2021, l’autre d’une demande déposée le 21 février 2022.

Si ces demandes n’ont pas été déposées simultanément, il n’apparaît cependant pas qu’un prêt aurait été accordé aux consorts [Z] en cas de dépôt simultané des deux demandes.

Ces demandes ont en outre été déposées dans les délais de validité de la promesse unilatérale de vente.

Aucune faute des époux [Z], de nature à avoir fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, n’est donc démontrée. La SCI SOLYVES sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande au titre de la clause pénale :

La promesse de vente du 10 novembre 2021 contient une “stipulation de pénalité compensatoire” selon laquelle : “Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 18.000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.”.

Cependant, d’une part, il n’a pas été démontré que les consorts [Z] aient fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, de sorte que celle-ci n’est pas réputée accomplie.

D’autre part, ainsi que cela a été précédemment exposé, s’agissant d’une promesse de vente, l’acquéreur était libre de lever ou non l’option, quand bien mêmes les conditions suspensives auraient été réalisées. De ce fait, cette clause ne peut se comprendre que comme trouvant application dans le cas où le bénéficiaire de la promesse aurait levé l’option, sans quoi elle le priverait de cette faculté. Or les consorts [Z] n’ont pas souhaité lever l’option, de sorte que la stipulation de pénalité ne peut trouver application.

La demande de la SCI SOLYVES au titre de la clause pénale est donc rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, la SCI SOLYVES sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à verser aux consorts [Z] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE la SCI SOLYVES de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI SOLYVES à verser à Monsieur [O] [Z], Madame [G] [D] épouse [Z] et Madame [X] [Z], unis d’intérêt, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SOLYVES aux entiers dépens de l’instance.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT