N° RG 25/00003 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IVKO

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 19/05/26

à :

— M^e Mathilde BAETSLE- la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS

2 copies certifiées conforme délivrée le 19/05/26

aux services des expertises

1copies 1 certifiée conforme délivrée le 19/05/26

au service de la régie

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.C.I. 132 ROUTE DE CHATEAUNEUF, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

8 rue Guy Moquet

95100 ARGENTEUIL

Représentée par M^e Mathilde BAETSLE, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

S.A.S. MONTELIMAR 2 “NOZ”, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

132 route de Châteauneuf

26200 MONTÉLIMAR

représentée par Maître Eric RIVOIRE de la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS, avocats postulants au barreau de la Drôme, et Maître Camille MANDEVILLE, de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocats plaidants au barreau de Nantes

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : C. LARUICCI, vice-présidente agissant par délégation du président du Tribunal judiciaire de Valence, conformément à l’article R145-265 du code de commerce

Greffière : S. REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 mars 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 04 juillet 2014, la SCI NICOMAX a donné à bail, sous conditions suspensives, à la SARL MAGASIN 188 (désormais dénommée MONTELIMAR 2) un local commercial d’une surface de 840 m², sur un terrain de 2025 m², situé 132 Route de Châteauneuf à MONTELIMAR (26200), pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 38000 euros HT, à majorer de la TVA, hors charges.

Par avenant du 23 janvier 2015, les parties ont fixé la prise d’effet au 23 janvier 2015.

Suivant acte authentique du 23 mai 2022, la SCI NICOMAX a cédé les murs à la SCI 132 Route de Châteauneuf.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la SCI 132 Route de Châteauneuf a notifié au preneur un congé comportant offre de renouvellement avec proposition d’un nouveau loyer annuel de 100800 euros, hors taxes et hors charges, outre le remboursement de la taxe foncière et des primes d’assurance, à compter du 1er juillet 2025, point de départ du bail renouvelé.

Par lettre datée du 13 février 2025, la SAS MONTELIMAR 2 a fait part de son accord pour le renouvellement du bail, tout en s’opposant à l’augmentation du montant du loyer sollicité et à l’imputation de nouvelles charges locatives portant sur la taxe foncière et les primes d’assurances.

Par mémoire daté du 23 juin 2025 et notifié le 01 juillet 2025, la SCI 132 Route de Châteauneuf a sollicité, sur le fondement des articles L 146-33 et L 145-34 du code de commerce :

La fixation du montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2025 à la somme en principal de 110800 euros par an, hors taxes et hors charges, qui portera intérêt au taux légal à compter de ladite date d’effet du nouveau loyer, et que les intérêts échus seront capitalisés par année entière, Pour le cas où une expertise serait ordonnée :

La fixation d’un loyer provisionnel hors charges pendant la durée de l’instance, à la somme de 9234 euros par mois HT et HC, à compter du 1er juillet 2025,

La condamnation du preneur au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamnation du preneur aux dépens, y compris les frais et honoraires d’expertise s’il y a lieu.

Par assignation en date du 21 aôut 2025, la SCI 132 Route de Châteauneuf a fait citer la SAS MONTELIMAR 2 aux mêmes fins devant le juge des loyers commerciaux, y ajoutant, sollicité le réajustement du dépôt de garantie et la condamnation du preneur à lui verser le complément dû à ce titre ainsi que la différence entre le loyer payé et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, qui portera intérêt au taux légal, avec capitalisation, à compter du 1er juillet 2025.

Dans son mémoire du 09 janvier 2026, notifié par voie recommandée avec accusé de réception du 15 janvier 2026, la SCI 132 Route de Châteauneuf a maintenu ses demandes initiales et, y ajoutant, sollicité, le rejet des demandes adverses, et, de préciser la mission de l’expert tendant à donner son avis sur les modifications notables des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L 145-33 du code de commerce.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les conditions relatives au déplafonnement du loyer sont réunies du fait de la modification notable des facteurs locaux de commercialité résultant de l’augmentation de la population, de l’augmentation de l’attractivité et du développement de l’activité de la zone commerciale dans laquelle la SAS MONTELIMAR 2 est implantée et dont elle bénéficie.

Elle explique que la valeur locative est estimée en fonction, notamment, des loyers pratiqués dans le secteur et de la surface des locaux, produisant divers baux commerciaux dont celui consenti le 12 juin 2024 à la société INTERSTOCKS situé au 134 Route de Châteauneuf, dont l’activité commerciale est de même nature que celle de la SAS MONTELIMAR 2, comprenant également le remboursement de l’impôt foncier et les primes d’assurances.

Dans son mémoire en défense du 04 mars 2026, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception, la SAS MONTELIMAR 2 a demandé au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, R 145-3 et suivants et R 145-23 du même code, de :

A titre principal :

Juger n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer,

Fixer le loyer renouvelé à effet du 1er juillet 2025 à la somme annuelle de 48.221,36 € HT et HC,

Débouter la SCI 132 Route de Châteauneuf de sa demande de fixation de loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2025 à la somme annuelle de 110800 € HT et HC,

Débouter la SCI 132 Route de Châteauneuf de sa demande de condamnation au paiement des intérêts au taux légal, avec capitalisation sur la différence entre le loyer payée par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé à compter du 1er juillet 2025, et à titre infiniment subsidiaire, limiter cette demande aux intérêts au taux légal, sans capitalisation, dont le montant ne pourra excéder 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, à compter du jugement à intervenir, jusqu’à parfait paiement,

A titre subsidiaire,

Lui donner acte de sa demande d’expertise aux frais avancés par le bailleur,

Débouter la SCI 132 Route de Châteauneuf de sa demande tendant à voir fixer le loyer provisionnel mensuel à la somme de 9234 Euros HT et HC, rétroactivement à compter du 1er juillet 2025,

En tout état de cause

Débouter la SCI 132 Route de Châteauneuf de ses demandes visant à lui faire supporter de nouvelles charges locatives (taxe foncière et primes d’assurance), outre le réajustement du dépôt de garantie.

Condamner la SCI 132 Route de Châteauneuf à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les conditions légales du déplafonnement du loyer ne sont pas réunies en ce que la démographie est stable, la commercialité s’est dégradée suite, notamment, à la suppression d’une zone non construite qui servait de parking, le remplacement de certaines enseignes qui étaient complémentaires à son activité commerciale, et que la société INTERSTOCKS est un nouveau concurrent, exploitant un segment identique.

Elle ajoute que la prise en compte de l’augmentation du chiffre d’affaires est insuffisante à elle-seule, alors que celle-ci dépend des choix de gestion propres à l’exploitant, en l’occurrence un budget publicitaire important, et n’est pas un critère prévu par la Loi.

S’agissant de la valeur locative, elle rappelle que, d’une part, le renouvellement d’un bail commercial interdit au bailleur de revoir l’inventaire des charges refacturées au preneur en vertu du bail, et, d’autre part, le bailleur n’a pas justifié l’exactitude de la surface des locaux tels que mentionnés au bail, ni tenu compte, notamment, des décisions judiciaires et des loyers renouvelés amiablement concernant les baux produits.

Elle sollicite en conséquence que le loyer du bail renouvelé soit établi selon la règle du plafonnement et conteste l’application d’un intérêt, qui sera, le cas échéant, fixé au jour du jugement, ainsi que sa capitalisation, qui n’est pas de droit, ou, le cas échéant, sa limitation à, au maximum, 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

A l’audience du 10 mars 2026, la SCI 132 Route de Châteauneuf, représentée par son conseil, soutenant oralement ses écritures, maintient ses demandes.

La SAS MONTELIMAR 2, représentée par son conseil, renvoyant à ses écritures, maintient ses contestations et demandes reconventionnelles.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 19 mai 2026.

MOTIFS

Il apparait au vu du bail que les locaux sont situés à MONTELIMAR et qu’ils comprennent un local commercial avec espace de vente, sanitaires et bureaux, un parking à usage commun avec les locataires des locaux attenants.

Le principe posé par l’article L 145-33 du code de commerce est que le montant des loyers et des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; que la règle dérogatoire du plafonnement a été instituée par l’article L 145-34 du même code dans l’intérêt exclusif du preneur ; que dès lors, si la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le preneur est en droit de demander que le loyer soit fixé selon la valeur locative et ce, sans avoir l’obligation de démontrer une modification notable des éléments mentionnés aux 1°) à 4°) de l’article L 145-55 du même code.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité visés à l’article L. 145-33, 4°, l’article R.145-6 du code de commerce précise que ceux-ci dépendent principalement de l’intérêt que représente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Il appartient enfin au bailleur qui se prévaut d’une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, à l’appui d’une demande de déplafonnement du loyer d’en rapporter la preuve.

Il appartient au juge des loyers commerciaux de rechercher si, d’une part, les conditions légales de déplafonnement du loyer sont réunies et que, dans cette hypothèse, si le loyer du bail renouvelé proposé correspond à la valeur locative.

Ne possédant pas d’éléments suffisants d’appréciation pour lui permettre de vérifier, notamment, s’il s’est produit une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145- 33 du code de commerce, de nature à écarter l’application de la règle de plafonnement du loyer prévue par l’article L 145-34 du même code, et d’évaluer la valeur locative des lieux donnés à bail, il sera ordonné une mesure d’instruction.

Aucun élément du dossier ne justifie, pendant le cours de la mesure d’instruction, la fixation d’un loyer provisionnel d’un montant supérieur à celui fixé contractuellement qui évolue, depuis la conclusion du bail, par le jeu de la clause d’indexation.

Il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes et sur les frais de défense exposés,

Pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Avant dire droit au fond, tous droits et moyens demeurant réservés,

Ordonne une expertise,

Commet pour y procéder Madame [B] [P], 85 Allée du Merle BP 70217 à BOURG-LES-VALENCE 26502

Avec mission de :

dire s’il s’est produit une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145- 33 du code de commerce, de nature à écarter l’application de la règle de plafonnement du loyer prévue par l’article L 145-34 du même code, entre le 23 janvier 2015 et le 30 juin 2025,donner tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des paramètres mentionnés aux 1° à 5° de l’article L 145- 33 du code de commerce, à la date du 1er juillet 2025,

Dit qu’en application des dispositions des articles R 145-2 et suivants du code de commerce, l’expert recherchera, déterminera ou donnera son avis sur :

1°) la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformité des lieux, ainsi que sur leur disposition dans l’immeuble,

2°) la destination ou la modalité de jouissance des lieux prévues au bail,

3°) l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

4°) l’importance des locaux annexes et dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

5°) la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

6°) l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

7°) l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

8°) la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les commodités offertes pour l’entreprendre,

Dit qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérées ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à la date du 1er juillet 2025,

Dit que l’expert devra décrite en son rapport les méthodes d’évaluation retenues,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix à charge d’en informer préalablement le juge commis ci-après,

Dit qu’il déposera son rapport au greffe de la présente juridiction, dans les six mois du jour où il aura été saisi, ou sollicitera une prorogation de délai si nécessaire, sans que l’oubli de cette formalité ne préjudicie à la conformité de son rapport ; que l’expert devra rédiger un avant rapport dans les quatre mois pour susciter les observations de parties en leur donnant un délai pour ce faire,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de récusation, le magistrat compétent peut procéder à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou même d’office,

Dit que la SCI 132 Route de CHâteauneuf, partie demanderesse, devra consigner au greffe au nom du régisseur d’avances et de recettes, dans le délai d’un mois à compter du jour de la présente décision, pour valoir provision sur la rémunération de l’expert, la somme de 1500 euros,

Subordonne le commencement des opérations d’expertise au versement de la consignation par le demandeur,

Dit qu’à défaut de consignation, la présente désignation d’expert sera caduque (article 271 du code de procédure civile), et que l’affaire reviendra à l’audience sur acte de la partie la plus diligente,

Fixe le loyer provisionnel au prix fixé contractuellement entre les parties et qui évolue depuis la prise d’effet du bail par le jeu de la clause d’indexation, à savoir à ce jour à la somme de 48.221,36 euros

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes, fins et prétentions,

Dit n’y avoir lieu à l’application en l’état de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que l’affaire sera rappelée par les soins du greffe à la première audience utile suivant le dépôt de son rapport par l’expert judiciaire,

Réserve les dépens,

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an susdits par le président assisté du greffier

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE