R.G. N° 25/00408. Jugement du 25 Septembre 2025

N° RG 25/00408 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZN5

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, venant aux droits de [Localité 4] GOLFE HABITAT, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Madame [E] [T], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [X], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 19 Juin 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : M. [X] [L]

M. le Préfet du département

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2005, à effet du même jour, [Localité 4] GOLFE HABITAT, aux droits duquel se trouve aujourd’hui MORBIHAN HABITAT a donné à bail à monsieur [L] [X] et madame [J] [R] un local d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 262,20 €, outre les charges.

Suivant un avenant au bail en date du 8 décembre 2011, il a été convenu que monsieur [L] [X] demeurait seul locataire des lieux.

Par jugement du 09 février 2017, le tribunal d’instance Vannes a homologué un procès-verbal de conciliation intervenu entre MORBIHAN HABITAT et monsieur [L] [X].

Par jugement du 4 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a homologué un procès-verbal de conciliation intervenu entre MORBIHAN HABITAT et monsieur [L] [X].

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par ministère de Commissaire de justice signifié le 10 décembre 2024 MORBIHAN HABITAT a fait commandement de payer à monsieur [L] [X] la somme de 833,98 € au titre des loyers et des charges impayés.

Par acte de Commissaire de justice en date du 30 avril 2025, MORBIHAN HABITAT a fait assigner monsieur [L] [X] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de monsieur [L] [X] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner monsieur [L] [X] à lui payer :

—  1748,55 € au titre des loyers et charges impayés, à la date du 28 avril 2025 outre les loyers échus depuis lors,

— à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, jusqu’à libération des lieux,

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 2 février 2025.

Lors de l’audience du 19 juin 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué disposer d’une évaluation sociale de la situation du preneur et en a donné connaissance aux parties, étant précisé que le locataire a bien été informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

A l’audience du 19 juin 2025,

MORBIHAN HABITAT a comparu.

MORBIHAN HABITAT a confirmé les demandes, précisant que sa créance s’élevait toujours à la somme de 1748,55 € selon décompte arrêté au 18 juin 2025.

MORBIHAN HABITAT ajoute s’opposer à tout délai.

Pour le surplus, MORBIHAN HABITAT s’en rapporte à son acte introductif d’instance.

Monsieur [L] [X] a comparu et demande des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il ajoute avoir réglé le loyer du mois de juin 2025, et propose de solder l’arriéré par versements mensuels de 50 €.

Monsieur [L] [X] précise ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I.-Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article .

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Les présentes dispositions, tirées de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, trouvent à s’appliquer aux assignations délivrées postérieurement à cette date.

En l’espèce, MORBIHAN HABITAT justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 11 décembre 2024.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 10 décembre 2024, délivré postérieurement à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il est délivré sous le régime des nouvelles dispositions qui prévoient un délai de six semaines pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire, mais s’agissant d’un ordre public de protection en matière de dispositions visant à protéger le locataire, le contrat des parties peut valablement prévoir un délai de deux mois qui lui est plus favorable, cette contradiction de délais ne venant pas entacher d’irrégularité le commandement délivré.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Cependant, compte tenu d’une part de l’absence d’aggravation de la dette et d’autre part de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, et de la demande de monsieur [L] [X], présent à l’audience, il peut être fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date. Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, les propriétaires bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, en application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Dans ce cas, monsieur [L] [X] sera occupant sans droit ni titre.

A défaut de départ volontaire de sa part, il sera tenu de verser aux propriétaires du logement une indemnité d’occupation, qui devra être fixée à une somme équivalente aux loyer et charges en cours. Par conséquent, si la clause résolutoire venait à prendre son plein effet, le défendeur sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, qui correspondra à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès sa date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Comme indiqué ci-avant,

Il résulte des éléments du dossier actualisés au 18 juin 2025 que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s’élèvent à la somme de 1748,55 €.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette ;

En l’espèce, monsieur [L] [X] ne conteste pas le montant de sa dette, de sorte qu’au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions de MORBIHAN HABITAT apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence,

Il convient de condamner monsieur [L] [X] à verser à MORBIHAN HABITAT la somme de 1748,55 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 18 juin 2025 selon le dernier décompte.

Sur les dépens

Monsieur [L] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens,

En application de l’article 514 du code civil, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 février2025,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés,

CONDAMNE monsieur [L] [X] à payer à MORBIHAN HABITAT la somme de 1748,55 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 18 juin 2025,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement,

DIT que monsieur [L] [X] pourra se libérer de sa dette en 35 mensualités d’un montant minimal de 50,00 €, le solde le 35ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date,

— la résiliation du bail sera immédiatement constatée,

— le bailleur sera autorisé à procéder à l’expulsion de monsieur [L] [X] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNE dans ce dernier cas monsieur [L] [X] à payer à MORBIHAN HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

En tout état de cause :

CONDAMNE monsieur [L] [X] aux entiers dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT