MINUTE N° : 26/00009

JUGEMENT

DU 27 Mars 2026

N° RC 25/02104

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[B]

ET :

[H] [L]

Débats à l’audience du 08 Janvier 2026

le :

copie et grosse à:

M^e MORENO

copie le à :

à M. [L]

à M. Le préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 27 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[B], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2023, la société [B] a donné à bail à Monsieur [H] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 490,59 euros, payables à terme échu.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 21 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de la société [B] à Monsieur [H] [L]. Il portait sur la somme en principal de 2 408,45 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 17 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 28 avril 2025, la société [B] a fait assigner Monsieur [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :

— Constater, en application du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti par la société [B] à Monsieur [H] [L] pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et de ce fait constater que Monsieur [H] [L] est actuellement occupant sans droit ni titre du logement ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail consenti par la société [B] à Monsieur [H] [L] pour défaut de paiement et des charges locatives et de ce fait constater que Monsieur [H] [L] est actuellement occupant sans droit ni titre du logement ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique ;

Rappeler que le sort des meubles sera réglé par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [H] [L] à payer à la société [B] :

Au titre des sommes dues au jour de l’assignation, la somme de 3 087,55 euros, selon décompte arrêté en date du 14 avril 2025 ;

A titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif de l’occupant des lieux ;

A la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A tous les dépens et aux frais de mise à exécution, conformément aux articles 696 du code de procédure civile et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 février 2025, soit 142,66 euros, de l’assignation et de sa notification EXPLOC ;

— Rappeler, eu égard à la nature de l’affaire, que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

La société [B], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 6 830,71 euros. Elle précise que le locataire ne perçoit plus d’aides au logement et que son dernier versement, d’un montant de 280,00 euros, remonte à décembre 2025.

Monsieur [H] [L], comparant, affirme avoir fait un versement en octobre 2025 puis deux nouveaux paiements, pour un montant total de 680,00 euros, en novembre 2025. Travaillant en intérim, il n’a pas pu avoir de missions de manière continue. De plus, il fait l’objet d’une saisie sur salaire pour une dette du Trésor public, sur laquelle 3 000,00 euros restent à payer. Il dit cependant travailler à présent en CDI, depuis janvier 2026, pour un salaire de 1 800,00 euros par mois avec également des primes de déplacement. Il déclare vouloir conserver son logement et demande des délais de paiement.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

La société [B] a été autorisée à l’audience à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé de sa créance. Aucun nouveau document n’a été transmis à cette date.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 23 janvier 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 408,45 euros. Conformément à la clause résolutoire, ce commandement vise un délai de deux mois, étant précisé que les dispositions de la loi ne s’opposent pas à ce que les bailleurs maintiennent des délais plus long avant résiliation du contrat, ces délais étant plus favorables aux locataires.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé que la somme de 865,00 euros au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mars 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 22 mars 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 21 mars 2025 et à compter du 22 mars 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [H] [L], occupant sans droit ni titre depuis le 22 mars 2025 cause un préjudice à la société [B] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 22 mars 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la société [B] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 5 janvier 2026 évalue la dette locative à la somme de 6 830,71 euros.

Monsieur [H] [L] fait valoir qu’il a payé les échéances d’octobre et novembre 2025, ce qui figure bien dans le décompte produit.

De cette somme doit être retranchée la somme de 130,22 euros de frais de contentieux, lesquels n’entrent pas dans les loyers et charges.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 6 700,49 euros au 5 janvier 2026.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [H] [L] sollicite des délais de paiements.

Le dernier paiement effectué par le locataire date du 2 décembre 2025, alors que l’échéance de loyer du mois de décembre 2025 s’élève à 614,70 euros. Il n’a donc pas repris le paiement de ses loyers courants à la date de l’audience, et ne peut donc bénéficier des délais de paiement permis par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [L] fait cependant état d’une stabilisation de sa situation, suite à l’obtention d’un emploi en CDI. Il apparaît donc en capacité de faire face à des délais de paiement dans la limite de 24 mois.

Compte tenu de ses capacités financières déclarées, Monsieur [L] est autorisé à s’acquitter de sa dette en 24 mois, par mensualités de 100,00 euros par mois, la dernière mensualité devant impérativement solder la dette.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît qu’aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2023 entre la société [B], d’une part, et Monsieur [H] [L], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 mars 2025 ;

DIT que Monsieur [H] [L] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [H] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les sommes dues par Monsieur [H] [L] à la société [B] à compter 22 mars 2025 le sont au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] à verser à la société [B] la somme de 6 700,49 euros (décompte arrêté au 5 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [H] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100,00 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE la société [B] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. LANOES, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection