R.G. N° 25/00191. Ordonnance de référé du 14 août 2025

N° RG 25/00191 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EXXK

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Août 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par Maître Elsa GUENNO-LE PARC, de la SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

comparant en personne

PRÉSIDENT : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Mai 2025, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Août 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 14 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e GUENNO-LE PARC

Copie à : M. [J] [H]

M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00191. Ordonnance de référé du 14 août 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2021 à effet du 19 novembre 2021, monsieur [I] [F] a donné à bail à monsieur [H] [J] un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 490,00 €, outre 25,00 € à titre de provision sur charges.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte de Commissaire de Justice du 18 novembre 2024, monsieur [I] [F] a fait notifier à monsieur [H] [J] un commandement de payer la somme de 2060,75 € au titre des loyers.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 24 février 2025, monsieur [I] [F] a fait assigner monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes, statuant en référé, auquel il est demandé, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, au 18 janvier 2025, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de monsieur [H] [J] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner monsieur [H] [J] à lui payer, à titre de provision :

—  3203,10 € € au titre des loyers et charges impayés, dus à fin février 2025, avec intérêts à compter de l’assignation,

— à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux, avec intérêts de droit,

— condamner monsieur [H] [J] à lui régler 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 le 22 février 2025 ;

Lors de l’audience du 15 mai 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué disposer d’une évaluation sociale de la situation du preneur et en a donné connaissance aux parties, étant précisé que le locataire a bien été informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

Le locataire a été reçu par l’enquêteur social le 24 mars 2025. L’enquête relève que le locataire vit seul, et que son retard de loyer serait la conséquence d’un arrêt de travail. Le locataire a souligné sa volonté de régler son arriéré à l’aide d’une aide de la Caisse Pro BTP, ajoutant avoir repris le travail.

A l’audience de référé du 15 mai 2025, monsieur [I] [F] a été représenté par son Conseil.

Il a confirmé les demandes, précisant que la créance de loyers s’élevait désormais à la somme de 4345,45 € selon décompte arrêté terme de mai 2025 compris. Il ajoute s’opposer à tout délai de paiement au profit de monsieur [I] [F], lequel n’a pas repris le paiement du loyer courant. Pour le surplus, il s’en rapporte à son acte introductif d’instance.

Monsieur [H] [J] a comparu et demande des délais de paiement.

Il n’est pas fait état d’une procédure de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I.-Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article .

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Les présentes dispositions, tirées de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, trouvent à s’appliquer aux assignations délivrées postérieurement à cette date.

En l’espèce, monsieur [I] [F] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 19 novembre 2024.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 18 novembre 2024, délivré postérieurement à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il est délivré sous le régime des nouvelles dispositions qui prévoient un délai de six semaines pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire, mais s’agissant d’un ordre public de protection en matière de dispositions visant à protéger le locataire, le contrat des parties peut valablement prévoir un délai de deux mois qui lui est plus favorable, cette contradiction de délais ne venant pas entacher d’irrégularité le commandement délivré.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Egalement, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il est constant que la dette locataire s’accroit, et de plus, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, le juge ne peut faire droit à la demande de délais de paiement formée par monsieur [H] [J] visant à suspendre le jeu de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de monsieur [H] [J] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [J] occupe ainsi les lieux sans droit ni titre, et occasionne par ce fait, un préjudice à monsieur [I] [F] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges.

Cette indemnité sera due à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale de l’ordonnance.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Comme indiqué ci-avant, il résulte des éléments du dossier actualisés à fin mai 2025 que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s’élèvent à la somme de 4345,45 €.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, monsieur [H] [J] ne conteste pas la dette de sorte qu’au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions du bailleur apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [H] [J] à verser à monsieur [I] [F], à titre de provision, la somme de 4345,45 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à fin mai 2025,

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 février 2025 sur la somme de 3203,10 € et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de monsieur [I] [F] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 600,00 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation de payer et de la dénonciation de la procédure.

En application de l’article 489 du code de procédure civile, la présente ordonnance est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE monsieur [H] [J] de sa demande de délai ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 18 janvier 2025;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour monsieur [H] [J] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, au montant des loyers et charges, et ce, à compter du 19 janvier 2025;

CONDAMNE, à titre provisionnel, monsieur [H] [J] à payer à monsieur [I] [F] la somme de 4345,45 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à fin mai 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 3203,10 € et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, monsieur [H] [J] à payer à monsieur [I] [F] une indemnité d’occupation qui ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 1er juin 2025, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de monsieur [H] [J] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE monsieur [H] [J] à verser à monsieur [I] [F] la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [H] [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation de payer et de la dénonciation de la procédure ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT