N° RG 24/00716 – N° Portalis DBZI-W-B7I-EUGN

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

COMMUNE D'[Localité 3], sise [Adresse 4]

représentée par Madame [H] [V], adjointe aux affaires sociales, dûment mandatée

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté à l’audience du 20 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : 20 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : COMMUNE D'[Localité 3]

Copie à : M. [U], DDETS 56

RG N° 24-716. Jugement du 22 mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 8 novembre 2017, la Commune d'[Localité 3] a donné à bail à M. [Z] [U] un local d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 260,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, la Commune d'[Localité 3] a fait notifier à M. [Z] [U] un commandement de payer la somme de 2559,29 euros au titre des loyers et charges, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, la Commune d'[Localité 3] a fait assigner M. [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] auquel il est demandé :

— à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut d’assurance,

— à titre subsidiaire, de constater la résiliation du bail pour non-paiement des loyers

— à titre très subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail pour défaut de respect des obligations du locataire dans le paiement des loyers et l’usage paisible du bien

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [U] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [Z] [U] à lui payer :

—  3681,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 282,21 euros, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner M. [Z] [U] à lui régler 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des notifications à la Préfecture.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 26 septembre 2024.

Par courriel reçu le 20 novembre 2024, M. [U] a produit un certificat médical précisant qu’il ne pouvait se rendre à l’audience.

A l’audience du 21 novembre 2024,

la Commune a comparu, représentée par Mme [V], adjointe au Maire.

Le juge a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience du 23 janvier 2025 et, soulignant que les conditions générales du bail n’étaient pas signées, a sollicité la production de l’original du contrat de bail.

Par courrier reçu le 16 janvier 2025, la Commune d'[Localité 3] a sollicité le renvoi de l’affaire compte tenu de négociations en cours pour une résolution amiable du litige.

Par courriel reçu le 21 janvier 2025, M. [U] a produit un certificat médical précisant qu’il ne pouvait se rendre à l’audience.

À l’audience du 23 janvier 2025, le Conseil du défendeur a sollicité le renvoi de l’affaire, indiquant ne plus avoir de nouvelles de son client.

L’affaire a été renvoyée au 20 mars 2025.

Le 3 février suivant, le Conseil du défendeur a indiqué être déchargé de son mandat et avoir transmis à M. [U] la lettre d’usage.

À l’audience du 20 mars 2025, seule la demanderesse a comparu, régulièrement représentée par Mme [V], adjointe au Maire.

Le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation du locataire exposant que M. [U], retraité, percevait des ressources d’un montant total de 1265 euros mais avait traversé une période financièrement compliquée ; qu’il n’avait pas saisi la commission de surendettement ; qu’il était marié à Mme [L] et hébergé chez cette dernière, souhaitant régler sa dette et rendre le logement.

La Commune a indiqué que M. [U] avait donné congé pour le 1er février 2025 mais n’avait finalement pas quitté les lieux, tandis que la dette s’élevait désormais à la somme de 4839,20 euros selon décompte arrêté au 17 mars 2025.

Renonçant à son moyen tiré de l’absence d’assurance locative dans la mesure où M. [U] avait justifié être bien assuré, la demanderesse a maintenu le reste de ses prétentions.

Sur interrogation du juge, a Commune d'[Localité 3] a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assigné par remise de l’acte à sa personne, M. [Z] [U] n’a pas comparu ni ne se s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il a été versé au dossier la délibération du Conseil municipal autorisant le Maire à agir dans le cadre de la présente instance.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

La Commune d'[Localité 3] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la demande tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire

Il convient de constater que la demanderesse a renoncé à l’audience à son premier moyen de résiliation du bail, tiré du défaut de justification d’une assurance locative.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail dont les feuillets ne sont pas numérotés, et dont seule la page des conditions particulières est signée, tandis que les trois pages composant les conditions générales, et comprenant la clause résolutoire, ne portent aucune signature ni paraphe.

Malgré la demande faire lors de la première audience, l’original du bail n’a pas été produit aux débats, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si les conditions générales ont été portées à la connaissance du locataire et sont donc entrées dans le champ contractuel.

Par conséquent, la demande visant au constat de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire les obligations de payer son loyer et les charges aux termes convenus et de jouir paisiblement des lieux loués.

Il s’agit d’obligations essentielles du contrat de location, dont l’inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que les manquements, appréciés à la date de l’audience, soient considérés comme suffisamment graves.

La Commune expose que M. [U] ne respecte pas les obligations découlant du bail, dans la mesure où il ne règle pas les loyers et trouble le voisinage par son comportement, arguant qu’il gare sciemment son véhicule sur la place [5] située en face du logement de sa voisine qui en avait l’usage.

Il résulte du bail et du décompte fourni de l’assignation qu’au 10 septembre 2024, M. [U] était redevable d’une somme de 3681,69 euros au titre des loyers impayés.

À l’audience du 20 mars 2025, la demanderesse a indiqué que la dette n’avait fait qu’augmenter depuis lors.

Si les pièces versées aux débats apparaissent insuffisantes à caractériser un trouble du voisinage susceptible d’entraîner la résiliation du bail, force est néanmoins de constater que le locataire n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus depuis de nombreux mois, et ce malgré la délivrance d’un commandement de payer et d’une assignation en justice.

M. [U] n’a pas comparu à l’audience pour évoquer sa situation ou solliciter des délais de paiement, et il ressort des éléments évoqués dans l’évaluation sociale qu’il réside avec son épouse, dans le logement de cette dernière situé dans la même rue que l’appartement objet du bail.

Le défaut de paiement des loyers constitue un grave manquement aux obligations pesant sur le locataire et justifie, compte tenu des quanta dont il est question et de la répétition des impayés, le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 3681,69 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [Z] [U] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner M. [Z] [U] à verser à la Commune d'[Localité 3] la somme de 3681,69 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 10 septembre 2024, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 sur la somme de 2559,29 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [Z] [U] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à la Commune d'[Localité 3] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du présent jugement et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

M. [Z] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du fait du rejet de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la Commune d'[Localité 3] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 550 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la Commune d'[Localité 3] a renoncé à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour absence de justification d’une assurance contre les risques locatifs;

DEBOUTE la Commune d'[Localité 3] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE la Commune d'[Localité 3], à défaut pour M. [Z] [U] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à payer à la Commune d'[Localité 3] la somme de 3681,69 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 10 septembre 2024, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 sur la somme de 2559,29 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à payer à la Commune d'[Localité 3] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à M. le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [Z] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à verser à la Commune d'[Localité 3] la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT