N° RG 25/00463 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZ7Z

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [K] [T] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [I] [F], son fils, muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 18 septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025, prorogé au 27 Novembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Madame [K] [F]

Copie à : Monsieur [X] [D]

DDETS

RG N° 25-314. Jugement du 27 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2008, Monsieur [W] [F], aux droits duquel se trouve aujourd’hui Madame [K] [F] née [T], a donné à bail à Monsieur [X] [D] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 446,80 €.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte de Commissaire de Justice du 24 mars 2025, Madame [K] [F] a fait notifier à Monsieur [X] [D] un commandement de payer la somme de 6.423,91 € au titre des loyers, et 226,50 € au titre des ordures ménagères.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 2 juin 2025, Madame [K] [F] a fait assigner Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé de :

— constater la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [D] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

— condamner Monsieur [X] [D] à lui payer :

—  7625,15 € € au titre des loyers indemnités d’occupation et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’à la date de l’audience,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

— à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux, avec indexation et intérêts de droit,

— condamner Monsieur [X] [D] à lui régler 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 le 4 juin 2025 ;

L’évaluation sociale de la situation du preneur fait état des difficulté familiales et administratives de Monsieur [D], qui a perdu ses moyens de paiements et ses ressources ; un dossier de surendettement a été déposé.

A l’audience du 18 septembre 2025, Madame [K] [F] a confirmé les demandes, confirmant que la créance de loyers s’élevait à la somme de 7.398,65 € de loyers impayés et 226,50 € de charges impayées, soit 7.625,15 € selon décompte arrêté au 10 juin 2025.

Elle ajoute s’opposer à tout délai de paiement, précisant que le dernier loyer réglé est celui du mois de juillet 2023.

Monsieur [X] [D] a comparu et demande des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il ajoute avoir effectué des démarches pour toucher sa retrraite, et envisager une mesure de curatelle.

Monsieur [X] [D] ne fait pas état d’une demande de relogement.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, "I.-Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article .

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…)."

Les présentes dispositions, tirées de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, trouvent à s’appliquer aux assignations délivrées postérieurement à cette date.

En l’espèce, Madame [K] [F] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 26 mars 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 24 mars 2025, délivré postérieurement à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il est délivré sous le régime des nouvelles dispositions qui prévoient un délai de six semaines pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire, mais s’agissant d’un ordre public de protection en matière de dispositions visant à protéger le locataire, le contrat des parties peut valablement prévoir un délai de deux mois qui lui est plus favorable, cette contradiction de délais ne venant pas entacher d’irrégularité le commandement délivré.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, le juge ne peut faire droit à la demande de délais de paiement formée par Monsieur [X] [D] visant à suspendre le jeu de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 24 mai 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [D] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois, nécessaire pour rechercher pendant ce temps une possibilité de relogement.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [D] occupe ainsi les lieux sans droit ni titre, et occasionne par ce fait, un préjudice à Madame [K] [F] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges.

Cette indemnité sera due à compter du 25 mai 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

La demande d’indexation de l’indemnité d’occupation sera accordée au vu de la clause d’indexation figurant au bail et Madame [K] [F] pourra obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalente aux provisions.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Comme indiqué ci-avant, il résulte des éléments du dossier actualisés au 10 juin 2025 que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s’élèvent à la somme de 7.625,15 €.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Monsieur [X] [D] qui a comparu ne conteste pas la dette de sorte qu’au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions du bailleur apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [D] à verser à Madame [K] [F] la somme de 7.625,15 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 10 juin 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 sur la somme de 6.423,91 € € et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire

Madame [K] [F] présente une demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral et financier.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Madame [K] [F] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement ou causé par la mauvaise foi du défendeur.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] [F] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 300 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 24 mai 2025 ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour Monsieur [X] [D] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, au montant des loyers et charges, et ce, à compter du 25 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à Madame [K] [F] la somme de 7.625,15 € au titre des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 10 juin 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 sur la somme de 6.423,91 € € et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à Madame [K] [F] une indemnité d’occupation qui ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 10 juin 2025, indexée aux conditions du bail, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DEBOUTE Monsieur [X] [D] de sa demande de délais ;

DEBOUTE Madame [K] [F] de sa demande indemnitaire ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [X] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à verser à Madame [K] [F] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT