N° RG 25/00553 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E2YB

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Hélène DESPREZ de la SCP GICQUEL – DESPREZ, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Octobre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e DESPREZ

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00553. Jugement du 27 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 20 mai 2015, M. [B] [E] a donné à bail à Mme [Z] [S] un logement d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 390 euros.

Le 16 avril 2025, M. [B] [E] a fait notifier à Mme [Z] [S] un commandement de payer la somme de 7400 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, M. [B] [E] a fait assigner Mme [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater que le bail liant les parties a pris fin le 16 juin 2025, date à compter de laquelle Mme [S] occupe les lieux sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [S] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [Z] [S] à lui payer :

—  8570 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,

—  390 euros par mois à titre d’une indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal,

— condamner Mme [Z] [S] à lui régler 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 10 juillet 2025.

A l’audience du 2 octobre 2025, le Juge des contentieux de la protection a donné lecture des conclusions de l’évaluation sociale de la situation de la locataire exposant que Mme [Z] [S] avait quitté son emploi de commerciale pour accompagner son père en fin de vie et résidait à [O], dans le logement de ce dernier ; qu’elle indiquait avoir informé son bailleur, par courrier simple, de son intention de mettre un terme au bail mais ne gardait aucune trace de sa démarche ; qu’elle semblait particulièrement fragilisée par la situation et qu’elle n’avait pas déposé de dossier de surendettement.

M. [B] [E], représenté par son Conseil, a précisé que Mme [S] avait cessé de régler son loyer en décembre 2023, que les actes de la procédure avaient été signifiés à sa nouvelle adresse et que s’il avait bien reçu récemment un courrier recommandé, celui-ci contenait une clé ne correspondant pas à celle du logement.

Il a confirmé l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la créance locative à la somme de 9740 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 2 octobre 2025.

Sur interrogation du juge, M. [B] [E] a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement et a convenu que le délai du commandement de payer était de deux mois, conformément aux dispositions applicables à la date de signature du bail.

Régulièrement assignée à sa nouvelle adresse, en l’étude du commissaire de justice, Mme [Z] [S] n’a pas comparu ni ne se s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

R.G. N° 25/00553. Jugement du 27 novembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Le commandement a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 avril 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 16 avril 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il n’est pas fait état de l’existence d’une procédure de surendettement.

Selon le décompte versé aux débats, Mme [S] n’a pas repris le règlement intégral des loyers.

Si M. [E] verse aux débats les courriels échangés avec la défenderesse, évoquant un congé délivré pour le 1er juin 2024, force est de constater qu’aucun document de ce type n’est produit au dossier. En outre, le congé donné par courrier simple est sans valeur au sens des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et en l’absence de restitution effective des lieux, le locataire, qui n’est pas délivré de ses obligations financières, est considéré comme occupant toujours le logement loué.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 16 juin 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire du logement, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [S] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dans la mesure où il n’est pas établi que la défenderesse a restitué le logement dans les termes de la loi, Mme [Z] [S] doit être considérée comme occupant toujours les lieux sans droit ni titre.

A ce titre, elle cause un préjudice à M. [B] [E] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 390 euros.

Cette indemnité sera due à compter du 16 juin 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élèvent à la somme de 8570 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [Z] [S] n’a pas comparu.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Z] [S] à verser à M. [B] [E] la somme de 8570 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 8 juillet 2025.

Sur les autres demandes

Mme [Z] [S], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [B] [E] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 16 juin 2025 ;

A défaut pour Mme [Z] [S] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 390 euros, et ce, à compter du 16 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés;

CONDAMNE Mme [Z] [S] à verser à M. [B] [E] la somme de 8570 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 8 juillet 2025 ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à M. [B] [E] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 8 juillet 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [Z] [S] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [Z] [S] à verser à M. [B] [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE