N° RG 25/00037 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EWLQ

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, venant aux droits de [Localité 5] GOLFE HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Monsieur [V] [Y], muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 12/06/2025

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00037. N° Portalis DBZI-W-B7J-EWLQ. Jugement du 12 Juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 29 août 2022 à effet au 15 septembre 2022, l’Office public H.L.M. [Localité 5] Golfe Habitat a donné à bail à Monsieur [T] [U] et Madame [X] [D] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 359,69 euros, outre 41,91 euros par mois à titre de provision sur charges et 9,14 euros de provision pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat a fait notifier à M. [T] [U] et Mme [X] [D] un commandement de payer la somme de 1342,80 euros au titre des loyers et charges.

Par acte du commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat a fait assigner M. [T] [U] et Mme [X] [D] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

constater la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de M. [T] [U] et Mme [X] [D] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [X] [D] à lui payer :2793,82 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction,condamner solidairement M. [T] [U] et Mme [X] [D] aux entiers dépens de l’instance et aux dépens d’exécution éventuelle.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 17 décembre 2024.

À l’audience du 6 février 2025, seul le demandeur a comparu.

L’affaire a été renvoyée pour transmission des pièces relatives au supplément de loyer de solidarité, dans le respect du principe du contradictoire.

A l’audience du 3 avril 2025,

Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, valablement représenté par M. [Y] muni d’un pouvoir, a confirmé ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 8199,49 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2025, en ce compris la somme de 3532,53 euros au titre du Supplément de loyer de solidarité.

Morbihan Habitat a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assignés par remise de l’acte en l’étude d’huissier, M. [T] [U] et Mme [X] [D] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée de la situation d’impayés par dénonciation du commandement de payer le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre suivant, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 3 octobre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le 3 octobre 2024 et qu’ainsi les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Le demandeur a indiqué ne pas être avisé de l’existence d’un éventuel dossier de surendettement.

Il ressort des éléments de la procédure que les défendeurs, qui n’ont pas écrit avant l’audience ni comparu à celle-ci, n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’aucun délai de paiement ne peut leur être accordé.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 3 décembre 2024.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [T] [U] et Mme [X] [D] et de tous occupants de leur chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [T] [U] et Mme [X] [D] occupent désormais les lieux sans droit ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

À défaut de clause relative à la solidarité des indemnités d’occupation, cette indemnité sera due in solidum puisque les défendeurs occupent ensemble les lieux, à compter du 3 décembre 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

R.G. N° 25/00037. N° Portalis DBZI-W-B7J-EWLQ. Jugement du 12 Juin 2025

Sur les demandes financières

MORBIHAN HABITAT revendique la condamnation des défendeurs à lui payer la somme totale de 8199,49 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2025, en ce compris la somme de 3532,53 euros au titre du Supplément de loyer de solidarité.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. A défaut de réponse par le locataire, à une demande de communication des informations permettant de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 dudit codes prévoit que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Selon l’article L442-5 du même code, aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L. 441-9. (…).

En l’espèce, Morbihan Habitat justifie que les défendeurs ont été mis en demeure, par courrier du 16 décembre 2024, de transmettre le questionnaire d’occupation et leur avis d’imposition ou de non-imposition 2024 sur les revenus 2023, ainsi que des modalités d’application du supplément de loyer de solidarité.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [T] [U] et Mme [X] [D] n’ont pas comparu pour contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [T] [U] et Mme [X] [D] à verser à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat la somme de 8199,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2025.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Le bail stipulant que les locataires agissent solidairement à l’égard du bailleur, ils seront solidairement condamnés au paiement de cette dette.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [T] [U] et Mme [X] [D] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 3 décembre 2024 ;

AUTORISE Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat, à défaut pour M. [T] [U] et Mme [X] [D] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter du 3 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [U] et Mme [X] [D] à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat la somme de 8199,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2025;

CONDAMNE M. [T] [U] et Mme [X] [D] in solidum à payer à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 31 mars 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées;

DIT que Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 5] Golfe Habitat sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

RAPPELLE que si M. [T] [U] et Mme [X] [D] communiquent les avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement, le trop-perçu de supplément de loyer étant alors reversé aux locataires dans les deux mois ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [T] [U] et Mme [X] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [T] [U] et Mme [X] [D] in solidum aux entiers dépens de l’instance et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT