TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00188 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J63K

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 10 Juillet 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT, rep/assistant : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [K] [F]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT

Monsieur [K] [F]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de Dragan MATHIEU-AVOND, auditeur de justice et de [H] [L], candidate à l’intégration directe;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AUVERGNE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, sise 16 boulevard Charles de Gaulle, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP JAFFEUX LHERITIER DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [F], demeurant 92 Avenue de la République, Apprt 3, 63100 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 25 avril 2022 prenant effet le 1er juin 2022, la SCI SKOYEN a donné à bail à Monsieur [K] [F] un appartement de type 2 sis 92 Avenue de la République à Clermont-Ferrand (63), moyennant un loyer de 390 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

Par acte authentique en date du 27 septembre 2023, la SCI SKOYEN a cédé la propriété du bien sis 92 Avenue de la République à Clermont-Ferrand (63) à la SA AUVERGNE HABITAT.

Par courriel en date du 28 juin 2024 et reçu le 1er juillet 2024, la SA AUVERGNE HABITAT a saisi la Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions.

Par acte en date du 14 novembre 2024, la SA AUVERGNE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [K] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire et lui a réclamé la somme de 1 966,50 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte en date du 11 février 2025, la SA AUVERGNE HABITAT a assigné Monsieur [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de constater la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et d’obtenir sa condamnation au montant de l’arriéré locatif.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 février 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le bailleur nous a informé ne pas être avisé de l’existence d’un plan de surendettement. Le locataire nous a indiqué ne pas bénéficier d’une procédure de surendettement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, la SA AUVERGNE HABITAT, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation, sauf à actualiser le montant de sa créance, et demande de :

Constater la résiliation du bail sous seing privé en date du 25 avril 2022 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [F] des locaux sis 92 Avenue de la République à Clermont-Ferrand (63) ;Condamner Monsieur [K] [F] à lui verser la somme de 3 024,23 euros au titre de l’arriéré locatif actualisé 17 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 966,50 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus ;Condamner Monsieur [K] [F] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 440 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux ;A titre subsidiaire, si le tribunal accorde des délais de paiement, prévoir que la clause résolutoire reprendra automatiquement ses effets à défaut de respect des engagements prévus ; Condamner Monsieur [K] [F] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

Condamner Monsieur [K] [F] à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Au soutien de ses prétentions, la SA AUVERGNE HABITAT se fonde sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que la clause résolutoire prévue dans le bail est acquise en ce que Monsieur [K] [F] a accumulé des impayés de loyers et charges et n’a pas régularisé la situation dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié le 14 novembre 2024.

*

Monsieur [K] [F] a comparu en personne à l’audience et a formulé oralement ses demandes tendant à :

Débouter la SA AUVERGNE HABITAT de ses demandes de condamnation à son encontre. Pour s’opposer aux demandes de condamnations formulées par la SA AUVERGNE HABITAT, Monsieur [K] [F] sollicite le bénéfice des dispositions de l’article 1217 du code civil et fait valoir qu’il a cessé de régler les loyers et charges en raison de l’état du logement, notamment de la présence de nuisibles et d’infiltrations d’eau.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation et d’expulsion

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Avis de la Cour de cassation, 13 juin 2024, n° 24-70.002). En conséquence et dans la mesure où le bail a été signé le 25 avril 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas est celui de deux mois.

Au cas d’espèce, la SA AUVERGNE HABITAT, demandeur à l’instance, produit une copie du bail signé entre la SCI SKOYEN et Monsieur [K] [F] le 25 avril 2022, lequel comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle il est prévu qu’ « en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le LOCATAIRE au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet ou de non-respect de la destination des locaux ou de dégradations volontaires ou par négligence constatée, la présente location sera résiliée de plein droit ».

Il résulte en outre des pièces versées au dossier que, par acte en date du 14 novembre 2024, la SA AUVERGNE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [K] [F] un commandement de payer lui enjoignant de verser la somme de 1 966,50 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges et visant la clause résolutoire ci-avant rappelée ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Il résulte du relevé de compte locataire produit par la SA AUVERGNE HABITAT et actualisé au 17 avril 2025 que Monsieur [K] [F] a accumulé plusieurs impayés de loyer et charges à compter du mois de septembre 2023 ; que les impayés se sont poursuivis à l’issue du commandement de payer et ce, malgré un versement spontané d’un montant de 1 000 euros par le défendeur.

Ainsi, les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 14 janvier 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette même date.

Le bailleur a vocation à récupérer son bien.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [K] [F], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux sis 92 Avenue de la République à Clermont-Ferrand (63) et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA AUVERGNE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, à l’issue d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux en vertu des articles L. 411-1 et L. 421-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise dès lors qu’une personne se maintient indûment dans un lieu sans droit ni titre.

Au cas d’espèce, compte tenu de la résiliation du bail intervenue de plein droit le 14 janvier 2025 par l’effet de la clause résolutoire, il échet de constater que Monsieur [K] [F] est occupant sans droit ni titre des locaux sis 92 Avenue de la République à Clermont-Ferrand (63) depuis cette date.

La SA AUVERGNE HABITAT sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et des provisions sur charges exigibles à hauteur de 440 euros.

Il résulte toutefois du relevé de compte locataire versé au dossier que le montant moyen dû au titre du loyer et des charges depuis l’expiration du titre d’occupation de Monsieur [K] [F] est de 416,81 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [F] à verser à la SA AUVERGNE HABITAT une indemnité d’occupation de 420 euros par mois à compter du mois de mai 2025 et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de condamnation au titre des loyers et charges impayés

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Au cas d’espèce, il convient de relever que Monsieur [K] [F], qui se borne à alléguer de la présence de nuisibles tels que des insectes et puces ainsi que des infiltrations d’eau lors d’épisodes pluvieux, ne produit aucune pièce de nature à étayer ses dires et qu’il n’a fait réaliser aucune constatation des désagréments qu’il invoque, de sorte qu’il échoue à rapporter la preuve d’une mauvaise exécution, par la SA AUVERGNE HABITAT, de ses obligations.

Au surplus, il convient de relever que la SA AUVERGNE HABITAT soutient que Monsieur [K] [F] a refusé d’ouvrir à la personne missionnée pour l’infestation de puces et qu’il a également refusé la proposition de relogement qui visait à libérer son logement pour la réalisation de travaux.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [K] [F] ne peut, sans contradiction, se prévaloir de son propre refus d’accueillir des professionnels ou d’être relogé pour justifier son refus d’exécuter ses propres obligations en tant que locataire.

Le non-paiement des loyers n’est pas suffisamment justifié.

En conséquence, il y a lieu de rejeter l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [K] [F].

Sur la demande de condamnation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas d’espèce, la SA AUVERGNE HABITAT produit un relevé de compte actualisé au 17 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 3 024,23 euros.

Le relevé de compte inclut le versement spontané d’un montant de 1 000 euros intervenu le 27 février 2025, le défendeur n’apportant la preuve d’aucun paiement supplémentaire et ne contestant pas le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [F] à verser à la SA AUVERGNE HABITAT la somme de 3 024,23 euros au titre des loyers et charges impayés et de dire que cette condamnation sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 1 966,50 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au cas d’espèce, Monsieur [K] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens comprenant le coût de l’assignation à la présente procédure, celui du commandement de payer et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au cas d’espèce, aucune considération tirée de l’équité ne commande de mettre à la charge de l’une des parties une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA AUVERGNE HABITAT sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé, que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort,

rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 25 avril 2022 entre la SCI SKOYEN et Monsieur [K] [F] concernant le logement à usage d’habitation sis 92 Avenue de la République à Clermont-Ferrand (63) ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [F], occupant sans droit ni titre du logement sis 92 Avenue de la République à Clermont-Ferrand (63), de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

PRONONCE l’expulsion de Monsieur [K] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local aux frais et périls de la partie expulsée ;

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [K] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à payer à la SA AUVERGNE HABITAT la somme de 3 024,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 1 966,50 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à verser à la SA AUVERGNE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 420 euros à compter du mois de mai 2025 et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux, et l’y condamne en tant que de besoin ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation à la présente procédure, du commandement de payer et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ;

REJETTE la demande de la SA AUVERGNE HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et année susdits. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection