N° RG 25/00730 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E4JZ

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [U], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Mme [U] [C]

Copie à : Mme [E] [W]

M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00730. Jugement du 12 février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2020 à effet du même jour, madame [C] [U] a donné à bail à madame [W] [E] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 615 €, outre 65 € à titre de provision sur charges et 12 € pour provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte de Commissaire de Justice du 4 juin 2025, madame [C] [U] a fait notifier à madame [W] [E] un commandement de payer la somme de 1555,21 € au titre des loyers, charges et taxes d’enlèvement des ordures ménagères, outre 415,00 € au titre du dépôt de garantie ;

Et le même jour, madame [C] [U] a fait notifier à madame [W] [E] une mise en demeure d’avoir à justifier de l’assurance et de l’entretien de la chaudière.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 19 septembre 2025, madame [C] [U] a fait assigner madame [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1].

Madame [C] [U] a fait délivrer à madame [W] [E] un avenir d’audience le 17 novembre 2025.

Madame [C] [U] demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de madame [W] [E] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner madame [W] [E] à lui payer :

—  3048,30 € au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’à la date du 31 août 2025, avec intérêts,

— à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 615 €, avec intérêts, jusqu’à libération des lieux, avec intérêts de droit,

— condamner madame [W] [E] à lui régler 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 le 19 septembre 2025 ;

Lors de l’audience du 20 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué disposer d’une évaluation sociale de la situation du preneur et en a donné connaissance aux parties, étant précisé que le locataire a bien été informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

A l’audience du 20 novembre 2025,

Madame [C] [U] a comparu.

Elle a confirmé les demandes, précisant que la créance de loyers s’élevait désormais à la somme de 4039,30 € € selon décompte arrêté au 20 novembre 2025. Pour le surplus, il s’en rapporte à son acte introductif d’instance.

Elle ajoute que madame [W] [E] ne lui règle rien, seule la CAF lui effectue des versements.

Madame [W] [E] a comparu, elle reconnait la dette locative et demande un délai pour quitter les lieux fin mars.

Elle ajoute élever seule 3 enfants, ne pas avoir déposé de dossier de surendettement et commencer une demande de logement social.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I.-Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article .

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Les présentes dispositions, tirées de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, trouvent à s’appliquer aux assignations délivrées postérieurement à cette date.

En l’espèce, madame [C] [U] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 5 juin 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 4 juin 2025, délivré postérieurement à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il est délivré sous le régime des nouvelles dispositions qui prévoient un délai de six semaines pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire, mais s’agissant d’un ordre public de protection en matière de dispositions visant à protéger le locataire, le contrat des parties peut valablement prévoir un délai de deux mois qui lui est plus favorable, cette contradiction de délais ne venant pas entacher d’irrégularité le commandement délivré.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 4 août 2025 ;

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de madame [W] [E] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [W] [E] occupe ainsi les lieux sans droit ni titre, et occasionne par ce fait, un préjudice à madame [C] [U] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges.

Cette indemnité sera due à compter du 5 août 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale de du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Comme indiqué ci-avant, il résulte des éléments du dossier actualisés au 20 novembre 2025 que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s’élèvent à la somme de 4039,30 € €.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, madame [W] [E] ne conteste pas la dette, de sorte qu’au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions de la bailleresse apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence, il convient de condamner madame [W] [E] à verser à madame [C] [U], la somme de 4039,30 € € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 20 novembre 2025

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025 sur la somme de 1555,21 € et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune

de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce madame [W] [E] indique percevoir un salaire mensuel net de 1500 € et élever seule ses 3 enfants, elle ajoute souhaiter trouver une aide auprès d’une assistante sociale.

Il y a donc lieu de lui accorder un délai de grâce de deux mois.

R.G. N° 25/00730. Jugement du 12 février 2026

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de madame [C] [U] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 300 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 4 août 2025;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour madame [W] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et celle d’un serrurie si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, au montant des loyers et charges, et ce, à compter du 5 août 2025 ;

CONDAMNE madame [W] [E] à payer à madame [C] [U] la somme de 4039,30 € € au titre des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 20 novembre 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025 sur la somme de 1555,21 € et à compter de du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE madame [W] [E] à payer à madame [C] [U] une indemnité d’occupation qui ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 20 novembre 2025, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

ACCORDE à madame [W] [E] un délai de deux mois pour quitter le logement à compter de la présente décision; DIT que, passé ce délai, madame [W] [E] devra avoir quitté et libéré les lieux loués au plus tard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de madame [W] [E] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE madame [W] [E] à verser à madame [C] [U] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [W] [E] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, des dénonciations et des actes sinifiés,

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT