N° RG 25/00632 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3QW

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [F], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-56260-2026-00023 du 09/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par M^e Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 28 Mai 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M. [P]

Copie à : M^e JAOUEN, DDETS 56

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 27 novembre 2015, M. [D] [P] a donné à bail à Mme [I] [F] un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 402 euros.

Le 5 juin 2025, M. [D] [P] a fait notifier à Mme [I] [F] un commandement de payer la somme de 2666,20 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, M. [D] [P] a fait assigner Mme [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sur le fondement des article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— à titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [I] [F] et de tous biens et occupants de son chef,

— à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [I] [F] et de tous biens et occupants de son chef,

— dans tous les cas :

— condamner Mme [I] [F] à lui payer :

—  2988,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 7 août 2025, avec intérêts ay taux légal à compter de la demande en justice,

— à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisés, et des révisions de loyers ultérieures,

— condamner Mme [I] [F] à lui régler 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la Ccapex et de l’assignation.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 12 août 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, l’affaire a été successivement renvoyée au 15 janvier 2026, puis au 26 mars suivant.

À l’audience du 26 mars 2026, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de Mme [I] [F] exposant que la locataire percevait des revenus pour un montant total de 1956,84 euros, en ce compris son salaire (1141,73 euros), la prime d’activité (315,91 euros), l’aide personnalisée au logement (300,02 euros) et l’allocation de soutien familial (199,18 euros) ; qu’elle vivait seul avec son fils de seize ans, scolarisé en internat ; qu’elle avait saisi la commission de surendettement en juillet 2025 ; que suite à des problèmes de santé, elle n’avait pas été en mesure de gérer ses finances et démarches admnistratives, ce qui l’avait conduit à une situation de surendettement avec 14 938,44 euros de dettes en sus de la dette locative ; qu’elle souhaitait se maintenir dans le logement.

M. [D] [P] a confirmé ses demandes et actualisé le montant de la créance locative à la somme de 4531,29 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 26 mars 2026.

Indiquant que seul un paiement partiel avait été réalisé la veille de l’audience, il s’est formellement opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire.

Représentée par son Conseil, Mme [I] [F] a confirmé le montant de la dette.

Pour les moyens développés dans ses dernières écritures complétées à l’audience, elle a demandé au juge :

— sur la demande principale au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiements de la dette locative consistant en un échelonnement de celle-ci sur 36 mensualités à titre principal, ou sur 24 mensualités à titre subsidiaire,

— sur la demande subsidiaire visant à voir prononcer la résiliation du bail, de lui accorder des délais de paiement dans les termes susdits et de prévoir que le bail ne sera résilié qu’en cas de non respect des modalités de paiement prescrites,

— de débouter M. [P] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dépens comme de droit.

Mme [I] [F] a été autorisée à justifier en délibéré d’une éventuelle décision de recevabilité de son dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

Par note en délibéré reçue le 13 avril 2026, Mme [F] a confirmé qu’aucune décision de recevabilité d’un dossier de surendettement n’avait été prononcée pendant la durée du commandement ni à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 5 juin 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, puisque entre le 5 juin et le 5 août 2025, seule l’allocation logement a été versée, à défaut de tout paiement de la locataire.

Mme [F] a confirmé qu’aucune décision de recevabilité d’un dossier de surendettement n’était intervenue pendant le délai du commandement ou même après.

Dès lors, les conditions de la clause résolutoire sont réunies au 5 août 2025.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si Mme [I] [F] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire, il apparaît cependant que depuis janvier seuls ont été réalisés les paiements suivants:

— janvier 2026 : 272 euros au titre de l’allocation logement

— février 2026 : aucun paiement

— mars 2026 : 320 euros réglés par la locataire.

Mme [F] a confirmé qu’aucun paiement n’avait été effectué par la MSA au titre des allocations logement pour les mois de février et mars 2026.

Ainsi, au jour de l’audience et dans la mesure où l’entière échéance n’a pas été réglée, il ne saurait être considéré que la locataire a repris le paiement intégral du loyer au sens des dispositions légales susmentionnées.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne peut lui être octroyé sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus.

En outre, le juge étant saisi d’une demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, la suspension des effets de celle-ci ne peut davantage être recherchée sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Dès lors, il convient de rejeter ces demandes et de constater la résiliation du bail à compter du 5 août 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [I] [F] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Mme [I] [F] occupe les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M. [D] [P] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du 5 août 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

M. [D] [P] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 4531,29 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [I] [F] ne conteste pas le montant de sa dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [I] [F] à verser à M. [D] [P] la somme de 4531,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 26 mars 2026.

En application de l’article 1231-6 du code civil et conformément aux termes de la demande, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 août 2025 sur la somme de 2988,06 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Aux termes de l’article 1343-5, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Mme [F] justifie à l’audience du règlement partiel de l’échéance du loyer de mars 2026.

Au regard de la situation personnelle décrite dans l’évaluation sociale et corroborée par les pièces versées à l’audience, Mme [F] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, Mme [F] sera déchue du bénéfice du terme.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [I] [F] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la Ccapex.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [P] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 450 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 5 août 2025 ;

DEBOUTE Mme [I] [F] de ses demandes de délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

A défaut pour Mme [I] [F] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter du 5 août 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés;

CONDAMNE Mme [I] [F] à payer à M. [D] [P] la somme de 4531,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 26 mars 2026;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 11 août 2025 sur la somme de 2988,06 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [I] [F] à payer à M. [D] [P] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 26 mars 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que M. [D] [P] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles;

AUTORISE Mme [I] [F] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 23 mensualités de 188,80 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de règlement dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, Mme [I] [F] sera déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [I] [F] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [I] [F] à verser à M. [D] [P] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [I] [F] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la Préfecture et saisine de la Ccapex ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE