TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00250 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3E6

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B]

domiciliés [Adresse 4]

[Localité 2]

Comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 18 novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 15 juillet 2020, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après OPAC Savoie, a donné à bail à Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 373,98 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, l’OPAC Savoie a fait signifier à Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1607,49 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, OPAC Savoie a fait assigner Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 13 août 2025 et dire que Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] à lui payer la somme provisionnelle de 3479,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 août 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— condamner solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

À l’audience du 18 novembre 2025, OPAC Savoie, représenté par son conseil, maintient ses demandes, en précisant que celle relative à l’arriéré locatif est inchangée depuis l’assignation, et s’élève toujours à la somme de 3479,46 euros selon un décompte actualisé au 17 novembre 2025. Il indique que c’est la deuxième procédure engagée à l’encontre des locataires depuis 2020. Il précise qu’un dossier de surendettement a été déposé et déclaré recevable le 28 octobre 2025. Le bailleur précise toutefois que le paiement des loyers courants a repris depuis septembre 2025 et qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais suspensifs.

Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] comparaissent et reconnaissent devoir la somme réclamée par le demandeur au titre de l’arriéré de loyers. Madame [T] [B] indique être en salariée en contrat à durée indéterminée mais avoir eu un accident du travail et percevoir mensuellement 1700 euros. Monsieur [E] [V] déclare être également salarié en contrat à durée indéterminée et avoir un revenu mensuel de 1500 euros. Ils expliquent avoir trois enfants à charge. Concernant leurs charges, ils en estiment le montant total à 1523 euros par mois. Ils précisent avoir inséré la dette de OPAC Savoie dans le dossier de surendettement et proposent de verser au maximum 100 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibérée au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose en son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Par son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

OPAC Savoie justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 9 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception électronique en date du 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de OPAC Savoie est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre OPAC Savoie et Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 13 juin 2025, pour une somme en principal de 1607,49 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

S’il est fait état à l’audience d’une décision de recevabilité d’une procédure de surendettement rendue le 28 octobre 2025, cette décision, intervenue postérieurement au délai de deux mois à compter du commandement de payer, ne fait pas obstacle à l’acquisition antérieure de la clause résolutoire du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail étaient réunies à la date du 14 août 2025.

4°) Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, outre le contrat de bail et le commandement de payer en date du 13 juin 2025, OPAC Savoie produit un décompte actualisé au 16 octobre 2025, incluant le mois d’octobre 2025, démontrant que Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B], après soustraction des frais de poursuite, restent lui devoir la somme de 3214,73 euros.

Le contrat de bail conclu le 15 juillet 2020 stipulait par ailleurs une clause de solidarité entre les locataires.

Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B], qui reconnaissent devoir la somme demandée, n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme par provision.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire du fait de la procédure de surendettement

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application de l’article 24.VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 14 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La commission de surendettement des particuliers de la Savoie a décidé le 28 octobre 2025 de la recevabilité de la procédure de surendettement de Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] et de l’orientation vers des mesures imposées. Dès lors, les dispositions de l’article 24 V 1° précité seront dès lors applicables.

Il résulte du décompte produit par OPAC Savoie que Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ceux-ci ayant versé le loyer du mois de septembre et octobre 2025, et ayant réglé la somme de 1003 euros le 5 novembre 2025.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et ce jusqu’à, selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

6°) Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

7°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B], qui succombent, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite, il est équitable de rejeter la demande formulée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2020 entre l’OPAC Savoie et Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 14 août 2025,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] à payer à OPAC Savoie la somme provisionnelle de 3214,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 100 euros chacune, et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés, ou à défaut, s’ils interviennent avant, jusqu’à, selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPAC Savoie puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] soient condamnés solidairement à verser à OPAC Savoie une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS OPAC Savoie de sa demande relative à la fixation d’une astreinte,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [V] et Madame [T] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 18 décembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION