N° RG 25/00846 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E5FW

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur, [X], [R], demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [A], [T], demeurant, [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la Protection.

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 26 Mars 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e BRIL

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00846. Jugement du 26 mars 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 12 février 2025, M., [X], [R] a donné à bail à Mme, [A], [T] un logement d’habitation situé, [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 675 euros, outre la somme mensuelle de 5 euros à titre de provision sur charges.

Le 3 septembre 2025, M., [X], [R] a fait notifier à Mme, [A], [T] un commandement de payer la somme de 1 377,72 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, M., [X], [R] a fait assigner Mme, [A], [T] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] auquel il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, et subsidiairement prononcer la résilaition du bail aux torts de la locataire pour manquemens graves à son obligation de payer les loyers,

— ordonner l’expulsion de Mme, [A], [T] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme, [A], [T] à lui payer :

— à compter du 16 octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 680 euros indexée annuellement à la date anniversaire du contrat de bail, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

—  2 032,46 euros au titre de l’arriéré de loyer, suivant décompte arrêté au 5 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

— dire que les interêts courus pour une année entière seront capitalisés en application des disposition de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Mme, [A], [T] à lui régler 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et de signification à intervenir.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 21 novembre 2025.

A l’audience du 15 janvier 2026, le Juge des contentieux de la protection a indiqué que Mme, [A], [T] ne s’était pas présentée au rendez-vous qui aurait permis la réalisation de l’évaluation sociale.

Répresenté par son Conseil, M., [X], [R] a confirmé ses demandes, actualisant le montant de la créance locative à la somme de 2886,02 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 7 janvier 2026.

Sur interrogation du juge, M., [X], [R] a indiqué que la locataire n’avait pas repris le paiement des loyers et qu’il n’avait pas connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement.

Régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Mme, [A], [T] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

R.G. N° 25/00846. Jugement du 26 mars 2026

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

M., [X], [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en lui dénonçant le commandement de payer le 5 septembre 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience : l’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 3 septembre 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de six semaines pour en régler les causes.

Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

S’il ressort des pièces du dossier que la somme visée au commandement comprenait des frais d’assurance, les causes de celui-ci s’élevaient en réalité à la somme de 1334,74 euros.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance.

Le bailleur a indiqué ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 15 octobre 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme, [A], [T] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Mme, [A], [T] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M., [X], [R] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 680 euros.

Cette indemnité sera due à compter du 16 octobre 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

M., [X], [R] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Dans le cadre de l’assignation, M., [R] demande au juge de condamner la défenderesse à lui régler la somme de 2032,46 euros, après déduction du coût de l’assurance privilège et des frais de commissaire de justice.

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élèvent en réalité à la somme de 2014,74 euros (2218,65 – 55,61 – 148,30), déduction faite du coût de l’assurance pour les mois de mai, août, septembre, octobre et novembre (55,61 euros) et des frais de commandement du commissaire de justice (148,30 euros).

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme, [A], [T] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme, [A], [T] à verser à M., [X], [R] la somme de 2014,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 novembre 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025 sur la somme de 1334,74 euros au titre des loyers impayés et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Conformément à la demande de M., [R], il conviendra de dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur les autres demandes

Mme, [A], [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de signification du présent jugement.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M., [X], [R] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 15 octobre 2025 ;

A défaut pour Mme, [A], [T] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 680 euros, et ce, à compter du 16 octobre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés;

CONDAMNE Mme, [A], [T] à verser à M., [X], [R] la somme de 2014,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 novembre 2025.

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025 sur la somme de 1334,74 euros au titre des loyers impayés et à compter du jugement pour le surplus;

CONDAMNE Mme, [A], [T] à payer à M., [X], [R] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 5 novembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées,

DIT que M., [X], [R] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme, [A], [T] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme, [A], [T] à verser à M., [X], [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme, [A], [T] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de signification du présent jugement ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE