MINUTE : 25/00042

JUGEMENT DU : 09 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00516 – N° Portalis DBZG-W-B7I-BOIV

AFFAIRE : [X] [S] C/ [D] [P], [N] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

Mme [X] [S]

née le 04 Novembre 1934 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDEURS :

M. [D] [P]

né le 16 Mars 1953 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Loïc SCHINDLER, avocat au barreau de la MEUSE,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 55545-2024-000787 du 17/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Mme [N] [P]

née le 02 Février 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 7 Juillet 2025

Date de délibéré annoncée : 9 Octobre 2025

Décision rendue par mise à disposition le : 9 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 novembre 2019, Mme [X] [S] a donné à bail à M. [D] [P] et Mme [N] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel intial de 440€.

Mme [X] [S] a fait délivrer à M. [D] [P] et Mme [N] [P] le 27 mai 2024 un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.383,78€ au titre des loyers impayés de janvier 2024, avril 2024 et mai 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 août 2024, Mme [X] [S] a assigné M. [D] [P] et Mme [N] [P] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] afin qu’il :

— dise et juge sa demande recevable et bien fondée,

— les condamne solidairement à lui payer une somme de 2.810€ au titre des arriérés de loyers dus jusqu’au 30 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024,

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties en date du 8 juillet 2024 pour défaut de paiement des loyers conformément aux dispositions de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation,

— ordonne leur expulsion et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— les condamne solidairement au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer quotidien soit 461,26 euros et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés;

— les condamne solidairement à supporter les frais de commandement et actes subséquents soit 288,37€ ;

— les condamne solidairement à leur payer 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais de signification et de l’assignation,

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, date à laquelle elle a été utilement retenue.

À cette audience, Mme [X] [S], représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation. Elle a actualisé sa demande en paiement à hauteur de 4676 €. Elle s’est opposée à des délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, Mme [X] [S] a fait valoir que les locataires ont manqué à leurs obligations contractuelles de paiement du loyer, de sorte qu’ils doivent être condamnés à lui verser la somme de 1.541,30 € pour la période de janvier à juillet 2024. Elle a soutenu que les locataires n’avaient pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit. Elle a exposé être fondée à solliciter l’expulsion des locataires outre leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [D] [P], représenté par Conseil, a demandé que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et qu’il lui soit accordé des délais de paiement.

Aux termes de ses écritures dont il a sollicité le bénéfice il a reconnu être redevable d’un impayé locatif. A l’appui de ses demandes reconventionnelles, il a expliqué qu’il perçoit mensuellement une pension de retraite outre une allocation logement de 123 €, et s’acquittant de charges mensuelles d’un montant de 1.084,10 €.

Bien que citée à personne, Mme [N] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Il convient de constater que la CCAPEX a été saisie de la situation des défendeurs le 27 mai 2024, et que le représentant de l’État dans le département a été avisé de l’assignation le 12 août 2024, de sorte que la demande est recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 27 mai 2024, la bailleresse a fait commandement M. [D] [P] et Mme [N] [P] de s’acquitter de la somme de 1.383,78€ au titre des loyers impayés de janvier 2024, avril 2024 et mai 2024.

Il ressort des pièces produites non contestées que les défendeurs n’ont pas réglé la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, étant précisé que l’aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 28 juillet 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 28 juillet 2024.

Sur l’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [D] [P] et Mme [N] [P] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, soit 461,26 €, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse produit des décomptes du 22 janvier 2025 et du 26 juin 2025 démontrant que M. [D] [P] et Mme [N] [P] restent à lui devoir la somme de 4.676,76€ au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2025 incluse.

M. [D] [P] reconnaît le principe de la dette locative. Il n’allègue ni a fortiori ne justifie de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte de la bailleresse ni d’un fait qui aurait produit l’extinction de sa créance.

Mme [N] [P], non comparante, de fait, n’apporte aucun élément permettant de remettre en cause la dette locative sollicitée.

En conséquence, en présence d’une clause expresse de solidarité contenue dans le bail, il y a lieu de condamner solidairement M. [D] [P] et Mme [N] [P] au paiement de la somme de 4.676,76€ au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date des commandements sur la somme de 1.383,78€, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant.

En application des dispositions légales susvisées, des délais de paiement ne peuvent dès lors être octroyés à M. [D] [P] et la suspension de la clause résolutoire ne peut être ordonnée.

Au surplus, il ne résulte pas des pièces produites que M. [D] [P] soit en capacité financière de s’acquitter de sa dette locative dans un délai de trois années, délai maximal que le juge peut accorder.

Par conséquent, M. [D] [P] sera débouté de ses demandes reconventionnelles.

Sur les mesures accessoires

M. [D] [P] et Mme [N] [P] , succombants dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département, à l’exclusion des frais liés à l’expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l’exécution.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [S] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. M. [D] [P] et Mme [N] [P] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 28 juillet 2024 du contrat de bail signé entre les parties le 25 novembre 2019 portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de M. [D] [P] et Mme [N] [P], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [P] et Mme [N] [P] à payer à Mme [X] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, soit 461,26 €, à compter du 1er juin 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [P] et Mme [N] [P] à payer à Mme [X] [S] la somme de 4.676,76€ au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du 27 mai 2024 sur la somme de 1.383,78€, et du 12 août 2024 pour le surplus ;

DEBOUTE M. [D] [P] de ses demandes reconventionnelles en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [P] et Mme [N] [P] à payer à Mme [X] [S] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [P] et Mme [N] [P] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

DEBOUTE les parties de leur demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE