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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 4]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX03]

N° RG 24/00130 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDJ7

JUGEMENT

DU : 20 Décembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[R] [F] épouse [E], [G] [E]

DEFENDEUR(S) :

[H] [J], [Z] [J]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 20 Décembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 20 Décembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 18 Octobre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [R] [F] épouse [E]

[Adresse 10]

[Localité 2] ( ITALIE )

assistée par M^e Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Pierre LE GUILLOU

M. [G] [E]

[Adresse 10]

[Localité 1] (ITALIE)

représenté par M^e Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Pierre LE GUILLOU

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [H] [J]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Mme [Z] [J]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentés par M^e Christophe SCOTTI, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assistée de Nadia CHAKIRI, greffier présent lors des débats et de Aurélie BOUIN, Greffier présent lors du délibéré par mise à disposition au greffe ;

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2022, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 1 400 euros, et 400 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] ont fait signifier à Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 200 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 6 septembre 2023 Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion immédiate et sans délais de Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira aux bailleurs aux frais risques et périls des défendeurs,déclarer le montant du dépôt de garantie acquis aux bailleurs à valoir sur la dette locative,condamner Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] au paiement des sommes suivantes :la somme de 15 000 euros au titre des loyers et charges dus,la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles HITTINGER-ROUX, en application des disposition de l’article 699 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 21 mars 2024.

Appelée à l’audience du 7 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 18 octobre 2024.

À l’audience du 18 octobre 2024, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 26 600 euros arrêtée au 5 octobre 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J], représentés, ne contestent pas le principe de la dette. Ils font valoir qu’ils ont dû régler une dette fiscale de 95 422 euros qui a été soldée. Ils précisent avoir repris le paiement des loyers sans les charges et demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 740 euros par mois en plus des loyers, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 31 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 octobre 2024 que Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] à payer à Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] la somme de 26 600 euros, au titre des sommes dues au 5 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient de préciser que la demande de Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] visant à déclarer acquis le montant du dépôt de garantie sera rejetée, les conditions de restitution, tel que prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, n’étant pas encore réunies.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 31 août 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 novembre 2022 à compter du 1er novembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils exposent avoir dû s’acquitter d’une dette fiscale importante de 95 422 euros, qu’ils justifient. Ils indiquent que Madame [Z] [J] est atteinte d’une homéopathie chronique nécessitant un traitement. S’agissant de leur situation financière, Monsieur [H] [J] déclare percevoir un rémunération de 5 000 euros mais ne produit pas de justificatifs permettant d’établir la réalité de ses revenus, les deux contrats de prestation de sous traitance produits, qui ne sont pas étayés notamment pas des factures, étant insuffisants.

Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, ces derniers ayant repris seulement le paiement du loyer sans les charges à compter de juin 2024.

Il convient enfin de préciser que Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, et au regard du montant conséquent de la dette locative et de l’absence de justificatif permettant d’attester que les locataires sont en situation de régler leur dette locative, aucun délai de paiement ne pourra leur être accordé.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

Selon l’article L.412-1 du CPCE l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit un commandement d’avoir à quitter les lieux. Cependant ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aucune mauvaise foi n’étant en l’espèce caractérisée ni même alléguée, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er novembre 2023, Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] à son paiement à compter de 1er novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] in solidum aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] à payer à Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 novembre 2022 entre Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] d’une part, et Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 1er novembre 2023.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E].

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] à compter du 1er novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] à payer à Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] la somme de 26 600 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 octobre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

REJETTE la demande d’acquisition du montant du dépôt de garantie à valoir sur la dette locative formulée par Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E].

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] à payer à Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter d’octobre 2024, échéance de novembre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

REJETTE la demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] à payer à Monsieur [G] [E] et Madame [R] [F] épouse [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [Z] [J] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Aurélie BOUIN Marie WILLIG