TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00573 – N° Portalis DB22-W-B7I-R6TG

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [E] [X] épouse [S] C/ S.A.S. TOP CONSEIL

DEMANDERESSE

Madame [E] [X] épouse [S]

née le 20 Septembre 1958 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 179

DEFENDERESSE

La Société TOP CONSEIL,

Société par actions simplifiée immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le n° 811 162 460, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e François PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 393

INTERVENTIONS VOLONTAIRES :

Association RESTONS DEBOUT SANTE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Pascal KOERFER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Association LA VIE EST BELLE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Pascal KOERFER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Débats tenus à l’audience du : 15 Octobre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 3 juillet 2020, Madame [E] [X] épouse [S] a donné en location à la société TOP CONSEIL des locaux à usage commercial situés [Adresse 3].

Par acte de Commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivrée par la bailleresse à la locataire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 avril 2024, Mme [E] [X] épouse [S] a fait assigner en référé la société TOP CONSEIL devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

— déclarer irrecevable ou à tout le moins mal fondée, l’intervention volontaire des associations RESTONS DEBOUT SANTE et LA VIE EST BELLE, et à titre subsidiaire, en limiter le champ à une intervention volontaire accessoire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

— constater que la société TOP CONSEIL est occupante sans droit ni titre, comme tout autre occupant de son chef,

— condamner la société TOP CONSEIL au paiement de la somme de 17.943,78 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er octobre 2024,

— condamner la société TOP CONSEIL au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants des lieux de son chef sous astreinte de 150 euros

par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser les requérants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meubles de leur choix au frais, risques et périls de qui il appartiendra,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 532,03 euros correspondant aux frais de commissaire de justice pour la délivrance de l’acte de commandement de payer ainsi que le procès-verbal de constat,

— condamner in solidum la société TOP CONSEIL, et les associations RESTONS DEBOUT SANTE et LA VIE EST BELLE, au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— à titre très subsidiaire, vu l’article 837 du code de procédure civile, renvoyer l’affaire à une audience dont il convient de fixer la date pour qu’il soit statuer au fond.

Elle fait valoir que la dette locative est absolument indiscutable, en constante augmentation et arrêtée à 13.813,43 euros selon décompte arrêté au 25 août 2024, de même même, l’absence de régularisation du commandement de payer est également indiscutable ; au surplus, la société TOP CONSEIL reconnaît elle-même l’existence d’un impayé bien qu’elle tente de le minimiser, et a l’audace de prétendre qu’elle a réalisé d’importants travaux qui l’ont pénalisée dans le paiement des loyers, s’agissant manifestement d’une sous-location déguisée.

Elle soutient que les demandes des associations intervenantes volontaires sont irrecevables, car elles vont même jusqu’à solliciter une condamnation contre Madame [S], alors qu’elles ne sont pas parties à l’instance, ne sont pas parties au contrat, et n’ont pas qualité pour agir ni formuler des demandes ; qu’en tout état de cause, l’intervention ne peut être qu’accessoire et en aucun cas, ne saurait donc produire des demandes et moyens soulevés contre Madame [S], seuls des moyens venant appuyer la position de la société TOP CONSEIL pouvant éventuellement être évoqués sans qu’il n’y ait la moindre prétention.

Elle conteste en tout état de cause cette intervention, les associations reconnaissant elles-mêmes dans leurs conclusions qu’elles sont sous locataires alors que la sous location n’a jamais été autorisée, étant rappelé que dans le bail, il avait été seulement toléré à la demande de la société TOP CONSEIL « qu’une partie des locaux » puisse être mis à disposition d’associations et qu’en aucun cas, la totalité des locaux devait pouvoir être exploitée par une autre société, association ou tout autre preneur et pour une activité radicalement différente de celle visée au bail ; la société TOP CONSEIL n’a même pas sa propre activité et n’est pas domiciliée dans les lieux, en totale violation des clauses du bail.

Elle souligne que l’exploitation des lieux est un réel sujet, la mise à disposition d’une partie des locaux n’ayant jamais été une sous-location, et observe que le procès-verbal de constat dressé par un Commissaire de justice le 8 janvier 2024 démontre incontestablement le détournement fait par la société TOP CONSEIL, qui s’est tout simplement imaginée faire exploiter les lieux à sa place par des prétendues associations à but non lucratif alors même qu’il est incontestable que c’est un « centre médical et paramédical qui est ouvert avec des consultations par des professionnels toute la journée », et que le président de l’Association « RESTONS DEBOUT » a indiqué que son association verse une indemnité à la société TOP CONSEIL au titre de son occupation des lieux ; les locaux n’ont jamais été loués pour recevoir du public avec toutes les conséquences administratives et règles de sécurité qui s’imposent ; si tel avait été le cas, un bail aurait été consenti pour cette activité.

Aux termes de ses conclusions, la société TOP CONSEIL sollicite de voir :

— débouter Madame [X] épouse [S] de ses demandes en raison de l’existence de contestations sérieuses,

— à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de six mois,

— condamner Madame [X] épouse [S] au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les depens.

Elle rappelle qu’elle a pour objet le conseil en management des entreprises et s’est portée locataire pour permettre en réalite aux deux associations, LA VIE EST BELLE et RESTONS DEBOUT SANTE, de pouvoir exercer leurs missions consistant notamment en un accompagnement social des personnes en difficulté ; qu’initialement, le bailleur ne voulait pas signer avec les associations directement mais exigeait une société qui pouvait porter le bail ; que c’est donc dans ces circonstance qu’un bail a été signé entre Madame [X] épouse [S] et la société TOP CONSEIL le 3 juillet 2020 ; que cette situation n’était absolument pas ignorée de la bailleresse comme le rappelle l’article 14 du bail.

Elle affirme n’avoir jamais été négligente dans le paiement de ses loyers et avoir su honorer ses engagements avec la bailleresse lorsqu’un délai lui a été consenti, et indique que si des loyers n’ont pas été payés, c’est parce que les travaux programmés dans les locaux loués avec l’autorisation du bailleur se sont révélés bien plus complexes que prévu. Elle relève par ailleurs que le décompte ne présente pas en réalité une créance certaine, liquide et exigible.

Aux termes de leurs conclusions, l’Association RESTONS DEBOUT SANTE et l’Association LA VIE EST BELLE, intervenantes volontaires, sollicitent de voir :

— débouter Madame [X] épouse [S] de l’intégralité de ses demandes,

— à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de six mois, à charge pour la société TOP CONSEIL d’apurer les loyers impayés,

— débouter Madame [X] épouse [S] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [X] épouse [S] à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de l’éventuelle ordonnance à intervenir.

Elles rappellent que l’article 14 de ce bail stipule que « Le preneur, porte à la connaissance du bailleur, qui l’accepte, qu’une partie des locaux fera l’objet d’une mise à disposition au profit d’associations avec lesquelles il collabore et partage des intérêts communs. Cette mise à disposition est à titre gratuit. Il est précisé que cette occupation ne s’apparente en aucun cas à une sous location ou à une domiciliation. Elle ne confère aucunement la qualité de locataire ou de sous-locataire à ces associations. Par conséquent, il n’existe aucun lien contractuel entre ces associations et le bailleur. Le preneur, la société TOP CONSEIL sera le seul interlocuteur responsable même en cas de litige avec les associations hébergées. Le congé donné par TOP CONSEIL sera également valable pour ces associations qui doivent libérer les lieux en même temps que ce dernier. La société TOP CONSEIL est responsable du respect du bail par les associations qu’il héberge. Cet accord du bailleur à un caractère intuitu personae et n’est aucunement cessible à tout nouveau locataire ».

Elles indiquent qu’en application de l”article 14 du bail, elles sont concernées par la présente instance du fait de leur occupation des lieux contractuellement autorisée par la bailleresse, et sont donc les premières concernées par cette demande d’expulsion, et entendent en conséquence intervenir volontairement à la présente instance afin d’appuyer les demandes de la société TOP CONSEIL.

Elles précisent que si les associations ne sont pas parties au contrat de bail et ne sont donc pas tenues à la dette locative, elles demeurent concernées en tous points par les liens contractuels entre la bailleresse et la locataire, puisqu’elles sont installées régulièrement dans une partie des locaux loués par TOP CONSEIL, installation expressément permise par la bailleresse ; qu’en leur qualité d’occupant permis, et non de sous-locataire, les concluantes ont un intérêt direct, certain personnel et légitime à intervenir à la présente instance dès lors que se joue le sort du contrat en vertu duquel elles tirent leur permission d’occuper régulièrement les lieux.

Elles soulèvent des contestations sérieuses, et notamment que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société TOP CONSEIL le 29 juin 2023 et que les échéanciers ont été respecté, et contestent la prétendue absence d’autorisation quant à l’activité exercée dans le local loué et la prétendue sous-location alléguées par la demanderesse dans son acte introductif d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire

L’article 328 du code de procédure civile dispose que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’article 329 précise que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 ajoute que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, l’article 14 du bail stipule que « Le preneur, porte à la connaissance du bailleur, qui l’accepte, qu’une partie des locaux fera l’objet d’une mise à disposition au profit d’associations avec lesquelles il collabore et partage des intérêts communs. Cette mise à disposition est à titre gratuit. Il est précisé que cette occupation ne s’apparente en aucun cas à une sous location ou à une domiciliation. Elle ne confère aucunement la qualité de locataire ou de sous-locataire à ces associations. Par conséquent, il n’existe aucun lien contractuel entre ces associations et le bailleur. Le preneur, la société TOP CONSEIL sera le seul interlocuteur responsable même en cas de litige avec les associations hébergées. Le congé donné par TOP CONSEIL sera également valable pour ces associations qui doivent libérer les lieux en même temps que ce dernier. La société TOP CONSEIL est responsable du respect du bail par les associations qu’il héberge. Cet accord du bailleur à un caractère intuitu personae et n’est aucunement cessible à tout nouveau locataire».

Les associations RESTONS DEBOUT SANTE et LA VIE EST BELLE, dont il n’est pas contesté qu’elles occupent les locaux loués en vertu de l’article 14 du bail susvisé, sont dès lors recevables en leur intervention volontaire, qui sera qualifiée d’accessoire, dans la mesure où ces associations intervenantes ne sont pas directement parties au contrat de bail mais ont un intérêt, pour la conservation de leurs droits, à soutenir la partie défenderesse locataire en titre.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 31 octobre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 31 octobre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit arrêté au 3ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais d’huissier d’un montant total de 807,13 euros.

Il convient de condamner la société TOP CONSEIL à payer à Mme [E] [X] épouse [S] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 30 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société TOP CONSEIL à payer à Mme [E] [X] épouse [S] la somme provisionnelle de 13 006,30 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la société TOP CONSEIL a effectué des versements afin d’apurer sa dette locative.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en référé. Il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la société TOP CONSEIL, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties intervenantes seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles.

La société TOP CONSEIL, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Déclarons recevable l’intervention volontaire accessoire de l’Association RESTONS DEBOUT SANTE et de l’Association LA VIE EST BELLE,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 3 juillet 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 30 novembre 2023,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 3],

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société TOP CONSEIL à payer à Mme [E] [X] épouse [S] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 30 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société TOP CONSEIL à payer à Mme [E] [X] épouse [S] la somme provisionnelle de 13 006,30 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons que la société TOP CONSEIL pourra s’acquitter de la somme de 13 006,30 euros en 6 mensualités égales et successives de 2167,71 euros, la 6ème mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du loyer (indemnité d’occupation) courant,

Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs,

Rejetons le surplus des demandes,

Disons n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Condamnons la société TOP CONSEIL à payer à Mme [E] [X] épouse [S] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons l’Association RESTONS DEBOUT SANTE et l’Association LA VIE EST BELLE de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société TOP CONSEIL au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY