N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 06 Mai 2025

N° RG 24/00465 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMBI

DEMANDEUR :

S.A. LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS DE L’OPIEVOY

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Claudine SALLARD CATTONI, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e Claudine SALLARD CATTONI

Copie certifiée conforme à l’original à : Madame [B] [E]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM LES RESIDENCES a donné à bail à Mme [B] [E] et M. [D] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 2] [Adresse 8] par contrat du 23 mars 2016, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 455,02€, outre 220,66€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1926,90€ a été délivré à Mme [B] [E] et M. [D] [C] le 23 septembre 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société LES RESIDENCES, par acte du 26 novembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 27 novembre 2024, a fait assigner Mme [B] [E] et M. [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs ;L’expulsion de corps et de biens des locataires des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef,La condamnation solidaire de Mme [B] [E] et M. [D] [C] à lui payer la somme de 2315,33€ au titre de l’arriéré de loyers et charges,La condamnation de Mme [B] [E] et M. [D] [C] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été demandé si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux,La condamnation de Mme [B] [E] et M. [D] [C] à lui verser 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de Mme [B] [E] et M. [D] [C] aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.

La société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 2561,97€, échéance de janvier 2025 incluse. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire aux défendeurs. Elle sollicite l’autorisation de produire en cours de délibéré l’avenant au contrat de location au regard des dires de Mme [E].

Mme [B] [E] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50€ en règlement de l’arriéré. Elle indique que M. [C] n’habite plus le logement et qu’un avenant au contrat de location a été signé en ce sens avec le bailleur. Elle explique avoir connu des difficultés financières lorsque le RSA et l’APL lui ont été coupés. Elle a deux enfants à charge et perçoit désormais 1100€ de prestations sociales.

M. [D] [C], régulièrement assigné, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par courriel adressé au tribunal en date du 12 mars 2025, le conseil du bailleur a indiqué que contrairement aux indications de Mme [E] à l’audience, M. [C] n’avait jamais donné congé avant une lettre du 10 février 2025, réceptionnée par la société LES RESIDENCES le 13 février 2025, de sorte que compte tenu du préavis de trois mois applicable (à défaut pour M. [C] d’avoir précisé le motif de son congé) il est solidaire des loyers et charges courantes pendant six mois à compter de la fin du préavis, soit jusqu’au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des instances

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient de joindre les deux assignations du 26 novembre 2024 opposant les mêmes parties et enrôlées sous deux numéros RG différents à la même audience. Elles seront jointes sous le numéro RG : 24/465.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 4 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 11).

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1926,90€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, reproduit les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [B] [E] et M. [D] [C] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 novembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. Ces dispositions relevant d’un ordre public de protection, il doit être considéré qu’elles prévalent sur les dispositions contractuelles contraires.

La société LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que Mme [B] [E] et M. [D] [C] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2272,96€ à la date du 24 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Mme [B] [E] indique à l’audience que M. [D] [C] a quitté le logement et qu’un avenant au bail a été conclu avec la société LES RESIDENCES en ce sens, ce que conteste cette dernière dans sa note en délibéré. Force est de constater que Mme [E] ne produit pas l’avenant évoqué et que M. [C] n’a pas comparu pour démontrer qu’il aurait donné congé au bailleur antérieurement au 10 février 2025, date du courrier produit par le bailleur, dans lequel M. [C] atteste avoir quitté le logement. Ce courrier sera donc considéré comme valant congé délivré par M. [C] et comme constitutif du point de départ du délai de prévis, lequel est de trois mois faute pour le locataire d’avoir précisé le motif de son congé, conformément à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989. Il sera donc tenu solidairement au paiement des loyers et charges, en application de la clause de solidarité stipulée au bail (article 4), jusqu’au 10 novembre 2025 (soit jusqu’à 6 mois après la date d’effet du congé fixée au 10 mai 2025).

Par ailleurs, Mme [B] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Mme [B] [E] et M. [D] [C] seront donc condamnés solidairement à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 2272,96€ arrêtée au 24 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient en outre de fixer à compter du 1er février 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, payable jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux, étant précisé que M. [D] [C] ne sera tenu solidairement au paiement de celle-ci que jusqu’au 10 novembre 2025, pour les motifs explicités ci-dessus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [B] [E] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur ne s’y oppose pas.

Mme [B] [E] propose de verser 50€ en sus du loyer courant. Elle a en outre repris le paiement intégral du loyer résiduel depuis mars 2024 (hormis aux mois de mai et octobre 2024), soit antérieurement à l’audience.

Par ailleurs, il ressort du rapport social et des débats que Mme [B] [E] perçoit des prestations sociales de l’ordre de 1500€, incluant une APL de 378€ et une RLS de 86€. Elle verse déjà régulièrement un supplément au bailleur par rapport au montant du loyer résiduel (entre 30€ et 50€ environ). Elle apparait dès lors en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande de la locataire qui souhaite rester dans le logement.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [B] [E] et M. [D] [C], partie perdante au principal, supporteront les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société LES RESIDENCES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [B] [E] et M. [D] [C] à lui verser une somme de 50€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la jonction des procédures enregistrées sous les RG 24/465 et RG 25/117 sous le RG 24/465 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 24 novembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement Mme [B] [E] et M. [D] [C] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme de 2272,96€ (deux-mille-deux-cent-soixante-douze euros et quatre-vingt-seize centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 24 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [B] [E] et M. [D] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 60€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LES RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef (M. [D] [C] ayant quitté les lieux au jour de l’audience), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [B] [E] et M. [D] [C] soient condamnés à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’au 10 novembre 2025 seulement s’agissant de M. [D] [C], et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés pour Mme [B] [E] ;

CONDAMNE Mme [B] [E] et M. [D] [C] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [B] [E] et M. [D] [C] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 6 mai 2025.

La Greffière La juge