COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Février 2025

Minute n°

S.A.R.L. LA SOURCE c/ [R]

DU 07 Février 2025

N° RG 24/01239 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PRY7

— Exécutoire :

à M^e DUPONT Christophe

— copie certifiée conforme :

à [Y] [I]

le :

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. LA SOURCE, agissant poursuites et diligences de son gérant M. [G] [F].

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/Assistant : M^e DUPONT Christophe, avocat au barreau de Nice

C/

DÉFENDEUR:

Monsieur [O] [R]

né le 09 Août 1965 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-4243 du 12/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

Rep/Assistant : Emmanuel VIAL, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL LA SOURCE a, selon acte sous seing privé du 1er février 2016 à effet à la même date, donné à bail d’habitation meublé à Monsieur [O] [R], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un appartement sis à [Adresse 4], moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 660,00 euros et d’une provision mensuelle de 10,00 euros sur les charges en eau, soit un total mensuel de 670,00 euros.

Par acte du commissaire de justice en date du 23 février 2024, la SARL LA SOURCE a fait assigner Monsieur [O] [R], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 13 mai 2024 à 9h15 aux fins notamment, de constater la résiliation du contrat de bail liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire, dont le dernier à l’audience du 16 décembre 2024 à 10h30,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 16 décembre 2024,

La SARL LA SOURCE représentée se réfère à ses dernières écritures déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties à effet au 11 décembre 2023,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, de l’appartement sis à [Adresse 4],

— fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [R] à compter du 11 décembre 2023 à la somme de 670 euros sans préjudice du paiement de toute autre charge due et ce jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner Monsieur [O] [R] au versement d’une condamnation provisionnelle d’un montant de 10 930 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation ;

— débouter Monsieur [O] [R] de ses demandes,

— condamner Monsieur [O] [R] au paiement d’une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens en ceux y compris le coût du commandement de payer du 27 octobre 2023.

Monsieur [O] [R] représenté, se réfère à ses conclusions en réplique déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de débouter la SARL LA SOURCE de ses demandes, de lui accorder les plus larges délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, condamner la SARL LA SOURCE à réaliser les travaux nécessaires de remise aux normes de l’appartement sous astreinte de 100 euros par jour et juger que chaque partie conservera ses frais de justice.

Le diagnostic social et financier a été produit au dossier.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les conditions générales annexées au bail liant les parties stipule page 2 paragraphe IX une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers dans les deux mois visant la clause résolutoire du bail a été délivré à la requête de la SARL LA SOURCE, bailleresse à Monsieur [O] [R] par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023 pour un arriéré locatif de 3 036 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’octobre 2023 et le coût de l’acte pour 151,24 euros.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 27 décembre 2023, d’ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous les occupants de son chef et de le condamner à payer à la SARL LA SOURCE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé de l’appartement appelé, assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 670 euros, à compter du 28 décembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L. 433-1, L. 433-2 et de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La bailleresse produit aux débats au soutien de sa demande, le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif établi le 27 novembre 2024 duquel il ressort que Monsieur [O] [R] reste devoir la somme de 276 euros au titre de l’année 2022, 3 560 euros au titre de l’année 2023 et 7 370 euros au titre de l’année 2024, soit la somme totale de 11 206 euros arrêtée au mois de novembre 2024 inclus, déduction faite des allocations logement de 394 euros par mois versées au bailleur de décembre 2022 à octobre 2022 puis de 408 euros versées en novembre et décembre 2023.

Il convient néanmoins de déduire de la somme de 11 206 euros, celle de 276 euros comptabilisée au titre de l’année 2023, sérieusement contestable dès lors que le restant dû par le locataire s’élève à 3 284 euros au titre de l’année 2023 et non à 3 560 euros comme indiqué au décompte (670 x 12 – 394 x 10 – 408 x 2).

Monsieur [O] [R] qui ne conteste pas s’être abstenu de régler son loyer, invoquant des manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent en bon état de réparation locative en raison de dysfonctionnements électriques, de la présence d’humidité ce qu’il ne démontre nullement n’apportant aux débats aucun élément à ce titre, ne prouve pas avoir soldé sa dette locative de 10 930 euros au jour où le juge statue.

Monsieur [O] [R] n’étant ainsi pas fondé à invoquer l’exception d’inexécution ni à solliciter la condamnation de la bailleresse à la réalisation de travaux, demande dont il sera débouté.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 10 930 euros, il convient de le condamner à payer à la SARL LA SOURCE cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers de l’appartement, charges locatives et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 octobre 2023 sur la somme de 3 187,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement au locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Le défendeur sollicite des délais de paiement de sa dette locative, demande à laquelle la bailleresse s’oppose. À l’appui de sa demande, Monsieur [O] [R] produit aux débats sa déclaration des revenus 2023, aucun revenu n’étant déclaré, ainsi qu’une attestation de paiement de la CAF du 26 février 2024 aux termes de laquelle il perçoit en dernier lieu le revenu de solidarité active d’un montant de 665,44 euros en sus d’une allocation de soutien familial de 187,24 euros. Il résulte en outre du diagnostic social et financier qu’il présente des problèmes de santé importants l’empêchant d’exercer toute activité.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [R] n’est manifestement pas en mesure de régler sa dette locative étant précisé par ailleurs qu’il ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience du 16 décembre 2024. Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [O] [R], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 27 octobre 2023 et sera condamné à payer à la SARL LA SOURCE une somme de 500 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS l’action de la SARL LA SOURCE recevable,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 1er février 2016 à effet au 27 décembre 2023,

ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [O] [R] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 4], conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [O] [R] à payer à la SARL LA SOURCE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 670 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 28 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS Monsieur [O] [R] à payer à la SARL LA SOURCE la somme de 10 930 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 octobre 2023 sur la somme de 3 187,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DÉBOUTONS Monsieur [O] [R] de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [R] à payer à la SARL LA SOURCE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [O] [R] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 27 octobre 2023,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,