TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

13 MARS 2025

N° RG 24/01446 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJBK

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [V] [B], [J] [B], [E] [Z], [F] [B], [L] [B], [I] [Z], [P] [Z], [M] [Z] C/ [A] [W]

DEMANDEURS

Monsieur [V] [B], né le 11 août 1935 à [Localité 20], de nationalité française, domicilié [Adresse 10]

représenté par M^e Clément Goy, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 30

Monsieur [J] [B], né le 6 juillet 1960 à [Localité 21], de nationalité française, domicilié [Adresse 3]

représenté par M^e Clément Goy, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 30

Monsieur [E] [Z], né le 17 septembre 1940 à [Localité 15], de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Clément Goy, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 30

Monsieur [F] [B], né le 25 novembre 1962 à [Localité 13], de nationalité française, demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Clément Goy, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 30

Monsieur [L] [B], né le 4 avril 1964 à [Localité 13], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par M^e Clément Goy, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 30

Madame [I] [Z] épouse [R], née le 4 septembre 1963 à [Localité 18], de nationalité française, demeurant [Adresse 16] à [Localité 22]

représenté par M^e Clément Goy, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 30

Madame [P] [Z], née le 7 mars 1972 à [Localité 23], de nationalité française, demeurant [Adresse 9] à [Localité 14] [Adresse 12])

représenté par M^e Clément Goy, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 30

Monsieur [M] [Z], né le 25 mai 1970 à [Localité 23], de nationalité française, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Clément Goy, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 30

DEFENDERESSE

Madame [A] [W], née le 5 décembre 1982 à [Localité 19] (Sri Lanka), ès-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], société à responsabilité limitée au capital de 2 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le numéro 850 245 721, ayant son siège [Adresse 11]

représentée par M^e Audrey Allain, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 344

Débats tenus à l’audience du 30 janvier 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Virginie Duminy, greffier, lors des débats, et de Romane Boutemy, greffier placé, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 30 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié reçu le 30 juin 2022, Monsieur [V] [B], Monsieur [J] [B], Monsieur [E] [Z], Monsieur [F] [B], Monsieur [L] [B], Madame [I] [Z] épouse [R], Mademoiselle [P] [Z] et Monsieur [M] [Z] (ci-après les Bailleurs) ont consenti à la société Copie [Localité 17] un bail commercial portant sur un local commercial situé [Adresse 6] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 30 juin 2022 moyennant un loyer annuel de 9 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 11 mars 2024, les Bailleurs ont fait signifier à la société [Localité 17] Copie un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 5 570,00 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Lors d’une assemblée générale tenue le 8 mai 2024, a été décidée la dissolution de la société Copie [Localité 17] et Madame [A] [W] a été désignée ès-qualités de liquidateur.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, Monsieur [V] [B], Monsieur [J] [B], Monsieur [E] [Z], Monsieur [F] [B], Monsieur [L] [B], Madame [I] [Z] épouse [R], Mademoiselle [P] [Z] et Monsieur [M] [Z] ont fait assigner Madame [A] [W], ès-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à l’audience du 31 octobre 2024 à la demande du défendeur, la cause a été entendue à l’audience du 30 janvier 2025.

Aux termes de leur assignation développée oralement à l’audience, Monsieur [V] [B], Monsieur [J] [B], Monsieur [E] [Z], Monsieur [F] [B], Monsieur [L] [B], Madame [I] [Z] épouse [R], Mademoiselle [P] [Z] et Monsieur [M] [Z] demandent au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et, en conséquence, juger que le bail consenti par Monsieur [V] [B], Monsieur [J] [B], Monsieur [E] [Z], Monsieur [F] [B], Monsieur [L] [B], Madame [I] [Z] épouse [R], Mademoiselle [P] [Z] et Monsieur [M] [Z] à la société Copie [Localité 17] portant sur les locaux sis [Adresse 6] (Yvelines), portant les numéros de lots de copropriété 12 et 1, se trouve résolu à compter du 12 avril 2024 ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Copie [Localité 17] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier et ce sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— dire que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner par provision Madame [A] [W], ès-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], à leur payer :

— la somme de 6 340,00 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et taxes dus au 12 avril 2024, terme d’avril 2024 ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 1 155,00 € par mois à compter du 1er mai 2024 et ceci jusqu’à libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ;

— condamner Madame [A] [W], ès-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], à leur payer la somme de 2 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens dont le coût de délivrance du commandement de payer et de justifier d’une assurance.

Après avoir constitué avocat, Madame [A] [W], ès-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], n’a pas conclu.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des demandeurs, à l’assignation introductive d’instance.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Copie [Localité 17] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu entre les Bailleurs et la société Copie [Localité 17] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 11 mars 2024 à la société Copie [Localité 17] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 5 570,00 € selon décompte annexé à l’acte.

Madame [A] [W], ès-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], ne démontre pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 avril 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Copie [Localité 17] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due aux bailleurs à compter du 12 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Le bien-fondé de la demande tendant à majorer le montant de l’indemnité d’occupation au-delà du montant du loyer n’est nullement démontré par les demandeurs.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, les Bailleurs versent aux débats un extrait du compte de la société Copie [Localité 17] arrêté à la somme de 10 190,00 € au 1er septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

L’obligation de la société Copie [Localité 17] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner la défenderesse es-qualités à titre provisionnel à payer cette somme aux Bailleurs.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, date du commandement de payer, pour un montant de 5 570,00 €, et à compter de la date de délivrance de l’assignation pour le surplus.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

Madame [A] [W], es-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mars 2024.

Compte tenu de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les parties demanderesses, il convient de condamner Madame [A] [W], es-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], à payer aux demandeurs la somme de 2 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre Monsieur [V] [B], Monsieur [J] [B], Monsieur [E] [Z], Monsieur [F] [B], Monsieur [L] [B], Madame [I] [Z] épouse [R], Mademoiselle [P] [Z] et Monsieur [M] [Z] et la société Copie [Localité 17] portant sur les locaux situés [Adresse 5] [Localité 17] (Yvelines), avec effet au 11 avril 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Copie [Localité 17] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [A] [W], ès-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], à payer à Monsieur [V] [B], Monsieur [J] [B], Monsieur [E] [Z], Monsieur [F] [B], Monsieur [L] [B], Madame [I] [Z] épouse [R], Mademoiselle [P] [Z] et Monsieur [M] [Z] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 12 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Madame [A] [W], ès-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], à payer à Monsieur [V] [B], Monsieur [J] [B], Monsieur [E] [Z], Monsieur [F] [B], Monsieur [L] [B], Madame [I] [Z] épouse [R], Mademoiselle [P] [Z] et Monsieur [M] [Z] la somme provisionnelle de 10 190,00 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 1er septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 5 570,00 € et à compter du 25 septembre 2024 pour le surplus ;

Condamnons Madame [A] [W], ès-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], à payer à Monsieur [V] [B], Monsieur [J] [B], Monsieur [E] [Z], Monsieur [F] [B], Monsieur [L] [B], Madame [I] [Z] épouse [R], Mademoiselle [P] [Z] et Monsieur [M] [Z] la somme totale de 2 400,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons Madame [A] [W], ès-qualités de liquidateur de la société Copie [Localité 17], au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mars 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Romane Boutemy Eric Madre

Greffier Vice-président