MINUTE N°

N° RG 24/00816 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSNR

S.A. d'[Adresse 9]

C/

Monsieur [X] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 572 015 451 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représeentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître VERGNAUD

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [R], né le 03 décembre 1988 à [Localité 11] – demeurant [Adresse 7]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

En présence de : [E] [W], auditrice de justice

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [X] [R]

RAPPEL DES FAITS

La société 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à Monsieur [X] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5]) par contrat du 6 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 771,65 € provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la société 1001 VIES HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les articles 1217, 1224, 1227 et 1228 du code civil, le 13 mai 2024, portant sur le montant de 2 943,91 €, hors frais d’actes. Ce commandement de payer est resté sans effet.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [X] [R] le 27 novembre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de :

— voir condamner Monsieur [R] à payer la somme de 4 343,32 € ;

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— en conséquence,voir ordonner l’expulsion de Monsieur [R] et des occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration du délai de 2 mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévu aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— voir dire qu’à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à son départ définitif, Monsieur [R] devra mensuellement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majorée de 50 % sans préjudice des charges et, subsidiairement, voir dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— voir condamner Monsieur [R] au paiement d’une astreinte définitive de 8 € par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;

— voir autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux dans un garde-meubles ou tel autre local au choix du bailleur aux frais, risques et périls de Monsieur [R] ;

— voir dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— voir condamner Monsieur [R] à payer 330 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les coût du commandement de payer, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, la société 1001 VIES HABITAT a été représentée par son Conseil qui a réitéré les demandes formulées par l’assignation. Le Conseil de la société 1001 VIES HABITAT a demandé que l’affaire fasse l’objet d’un renvoi s’il fallait prendre position sur l’indécence du logement invoquée par Monsieur [R].

Monsieur [X] [R] a comparu en personne. Il a indiqué qu’il n’a jamais occupé le logement car du tipex a été porté sur le contrat de bail et que, de ce fait, il est caduc, mais qu’il n’est pas en mesure de produire l’original du contrat de bail. Il a également fait observer que le logement est indécent car une porte fenêtre ne fermait pas et que la société 1001 VIES HABITAT a dû la faire réparer en mai 2024. Monsieur [R] a ajouté que, même s’il a été sans domicile fixe et a vécu dans la rue, l’absence de fermeture de la porte fenêtre rendait l’appartement inhabitable. Pour l’ensemble de ces raisons, Monsieur [R] considère qu’il n’a pas à payer le loyer. Il a donc précisé qu’il est hébergé par des proches.

Un diagnostic social et financier étant parvenu au Greffe avant l’audience, il en a été donné lecture. Il en ressort que Monsieur [R] a fait auprès de l’enquêtrice sociale des déclarations identiques à celles faites lors de l’audience.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 21 mai 2025.

En cours de délibéré, avec l’autorisation du Magistrat présidant l’audience, la société 1001 VIES HABITAT a fait parvenir au Greffe un décompte actualisé de la créance qu’elle a indiqué avoir communiqué à Monsieur [R].

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives par courrier daté du 23 février 2024, distribué le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1728 et 1741 du code civil, le preneur est tenu “de payer le prix du bail aux termes convenus.” et “Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.”

L’article 1217 du code civil prévoit, par ailleurs, que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre exécution ; […] – provoquer la résolution du contrat ; […]”

L’article 1224 du code civil précise que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au créancier ou d’une décision de justice.”

Enfin, selon l’article 1229 du code civil, en cas de résolution judiciaire, la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, depuis son entrée dans les lieux, le 6 novembre 2023, Monsieur [R] n’a procédé à aucun paiement des loyers et charges prévus par le contrat de bail.

Lors de l’audience, Monsieur [R] a déclaré qu’il n’avait procédé à aucun paiement en raison de la présence de tipex sur le contrat de bail qui l’aurait rendu caduc et d’une porte fenêtre qui ne fermait pas, mais dont il a reconnu qu’elle avait fait l’objet d’une réparation par le bailleur en mai 2024.

Toutefois, Monsieur [R] n’a pas justifié de la présence de tipex sur le contrat de bail puisqu’il a indiqué qu’il n’était pas en mesure de le produire et, en toute hypothèse, même en admettant qu’il ait été procédé à certaines corrections en utilisant du tipex, il n’est nullement établi que ces corrections puissent avoir eu pour effet de rendre le contrat de bail nul ou caduc.

De même, s’agissant de la porte-fenêtre dont la gachette a fait l’objet d’une réparation en mai 2024, Monsieur [R] ne démontre nullement en quoi, elle aurait rendu l’appartement inhabitable. Il sera d’ailleurs relevé qu’après qu’elle ait été réparée, Monsieur [R] n’en a pas pour autant repris l’occupation de l’appartement, puisque selon ses déclarations, il ne l’a jamais occupé et s’est toujours fait hébergé par des proches.

Monsieur [R] ne peut donc se prévaloir d’un défaut d’exécution de ses obligations par son bailleur pour justifier le non-paiement des loyers et charges qui lui incombait.

En revanche, ce non-paiement des ses loyers et charges par Monsieur [R] constitue un manquement à ses obligations de preneur dont la gravité justifie pleinement que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée, comme le demande la société 1001 VIES HABITAT.

Ce manquement est d’autant plus grave que le commandement de payer qui lui a été délivré le 13 mai 2024 prévoyait qu’à défaut de paiement dans le délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer, la société 1001 VIES HABITAT saisirait la juridiction compétente aux fins de voir prononcer la résilitation du bail afin de poursuivre son expulsion à défaut pour lui de quitter les lieux spontanément.

En conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 6 novembre 2023 entre la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [R] sera prononcée à la date de l’assignation, soit le 27 novembre 2024, et l’expulsion de Monsieur [R] et des occupants de son chef sera ordonnée, le seul fait que Monsieur [R] indique qu’il n’occupe pas les lieux ne permettant pas de considérer qu’il les a libérés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [R] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Le locataire occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois d’avril 2025, la dette locative incluant les montants dus jusqu’au mois de mars 2025.

Monsieur [R] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyer et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision du loyer et des charges par le contrat de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable à terme échu, le 25 de chaque mois, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société 1001 VIES HABITAT a produit, en cours de délibéré, un décompte arrêté au 25 mars 2025, démontrant que Monsieur [R] reste devoir la somme de 10 819,55 €, échéance de mars 2025 incluse.

Monsieur [R] n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il sera condamné à payer la somme de 10 819,55 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société 1001 VIES HABITAT, Monsieur [R] sera condamné à lui payer la somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société 1001 VIES HABITAT ;

PRONONCE à la date de l’assignation, soit le 27 novembre 2024, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 6 novembre 2023 entre la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [X] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 1001 VIES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [R] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 10 819,55 €, échéance de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [R] à verser à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [X] [R] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 21 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,