MINUTE N°

N° RG 24/00188 – N° Portalis DB22-W-B7I-SU5K

S.A. d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Monsieur [C] [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Société d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par son représentant légal – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [B], né le 15 novembre 1987 à [Localité 8] (Sénégal) – demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [C] [B]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 28 octobre 2021 La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a consenti à Monsieur [C] [B] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F1 sis dans un immeuble [Adresse 5].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 683,43 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 111,59 euros, pour un total de 797,89 euros, payable à terme échu. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 914,01 euros, provisions sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, Monsieur [C] [B] a versé une somme de 683 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait notifier, par exploit de la ID FACTO, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 30 janvier 2024 portant sur la somme principale de 4.012,62 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 18 décembre 2024, La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a assigné à comparaître Monsieur [C] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, statuant en référé, sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— L’acquisition de la clause résolutoire du bail

— L’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Qu’à défaut d’être enlevés spontanément par le débiteur, les meubles et le matériel garnissant son appartement pourront être vendus par le bailleur, le prix venant en déduction des sommes restant deus par le locataire, soit détruits dans l’hypothèse où la valeur marchande s’avèrerait insuffisante au choix du bailleur, eu égard aux frais d’exécution ou encore transféreés au choix du bailleur vers une association caritative,

— Condamner Monsieur [C] [B] au paiement de la somme de 929,02 euros au titre de l’indemnité d‘occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition ed la clause résolutoire et jusqu’à libération complète des lieux,

— Condamner Monsieur [C] [B] au versement d’un montant de 4.165,36 euros au titre des arriérés locatifs dus jusqu’en décembre 2023, outre les intérêts à compter du 30 janvier 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,

— Condamner Monsieur [C] [B] au versement d’un montant de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, a dénonciation à la CCAPEX et le coût de l’assignation

A l’audience du 3 juillet 2025, La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT représentée par son avocat, soutient oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.900,92 euros, arrêtée au 10 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Elle précise qu’un accord a été conclu avec Monsieur [C] [B], le 24 janvier 2025, ce dernier s’étant engagé à régler une somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant.

Monsieur [C] [B], comparaît en personne.

Il expose travailler dans la logistique, percevoir un salaire mensuel de 1.900 euros en brut et confirme les termes de l’accord conclu avec le bailleur.

L’affaire, appelée à l’audience du 3 juillet 2025 a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée dont il lui a été accusé réception par voie électronique 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail à effet au 28 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024, pour paiement de la somme principale de 4.012,62 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 31 mars 2024, minuit, conformément aux dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

L’expulsion de Monsieur [C] [B] sera en conséquence, ordonnée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

La demande d’astreinte formulée par La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT est rejetée.

II – SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [B] reste lui devoir la somme principale de 6.900,92 euros, hors frais de contentieux, à la date du 10 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Monsieur [C] [B] sera donc condamné au paiement, à titre provisionnel de cette somme de 6.900,92 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.012,62 euros à compter du 30 janvier 2024, date du commandement de payer et à compter de la notification de la présente ordonnance pour le surplus.

Monsieur [C] [B] sera également condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 jusqu’à la date effective et définitive de libération des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III – SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

A l’audience, le Bailleur précise qu’un accord de règlement est intervenu le 24 janvier 2025, ce dernier s’étant engagé à régler une somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant.

Monsieur [C] [B] confirme la teneur de cet accord.

En considérant que les versements faits par la locataire s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater que la locataire a réglé l’intégralité du dernier loyer courant.

Au vu de ces éléments et des propositions de règlement formulées à l’audience, le locataire sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [C] [B] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [C] [B], locataire, au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Bailleur a dû accomplir, Monsieur [C] [B] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail avec prise d’effet au 28 octobre 2021 entre La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Monsieur [C] [B] concernant l’appartement de type F1 sis dans un immeuble à [Adresse 4], sont réunies à la date du 31 mars 2024, minuit,

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à verser à La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, à titre provisionnel, la somme de 6.900,92 euros en deniers ou quittances, arrêtée à la date du 10 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4.012,62 euros et à compter de la notification de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles L231-6 et L1231-7 du code civil.

AUTORISE la locataire, Monsieur [C] [B] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 197,16 euros chacune, la 35ème et dernière mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et accessoires.

PRECISE que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

DIT que si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,Qu’à défaut pour la locataire, Monsieur [C] [B], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [C] [B], locataire, soit condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au Bailleur, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Monsieur [C] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 2 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La magistrate à titre temporaire,