— N° RG 24/00767 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUYI

Date : 15 Janvier 2025

Affaire : N° RG 24/00767 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUYI

N° de minute : 25/00012

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 15-01-2025

à : M^e Antoine ASSIE + dossier

M^e Sylvain LEBRETON + dossier

Régie

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Antoine ASSIE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. CORNERSTONE INVEST

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sylvain LEBRETON, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 11 Décembre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024 , Monsieur [Y] [P] a fait assigner la société civile immobilière SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement des articles 145 et 835 du code de procédure civile et 1220 et 1719 du code civil, de l’autoriser à consigner les loyers sur le compte CARPA de son conseil, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux qui seront préconisés par le rapport d’expertise, d’enjoindre à la défenderesse de lui remettre les quittances de loyer et de provisions sur charge de mars 2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et de la voir condamner à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

— N° RG 24/00767 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUYI

A l’audience du 11 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [Y] [P] a, par conclusions déposées et soutenues oralement, maintenu les termes de son exploit introductif d’instance et s’est opposée aux demandes reconventionnelles de la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST ainsi qu’à sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [P] explique que Madame [J] [C], preneur à bail commercial d’un local sis [Adresse 6] à [Localité 7], lui a cédé son fonds de commerce. Il expose que le renouvellement du bail précédemment accordé à Madame [C], prévoyait la récupération d’une partie des locaux par le bailleur et la réalisation, par ce dernier de travaux de réfection de l’immeuble. Il fait valoir que le local est, en outre, affecté de désordres tenant à des infiltrations et fissures de façades et fenêtres lesquels auraient dû être pris en charge par le bailleur.

La société civile immobilière SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST a soutenu oralement ses conclusions écrites aux termes desquelles elle s’est opposé à la mesure d’expertise sollicitée. Subsidiairement, elle a formulé les protestations et réserves d’usage. A titre reconventionnel, elle a sollicité la condamnation de Monsieur [P] à lui payer la somme provisionnelle de 15 000 euros au titre des loyers ainsi que la somme provisionnelle de 9 361,18 euros au titre des intérêts. Elle s’est par ailleurs opposé aux demandes formées au titre de la consignation des loyers et de remise des quittances. Enfin, elle a demandé au juge des référés de condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle expose que Monsieur [P] ne justifie pas d’un motif légitime pour obtenir l’expertise sollicitée dès lors qu’elle reconnaît ne pas avoir réalisé les travaux prévus à l’acte de renouvellement du bail.

S’agissant de la demande reconventionnelle, elle indique que Monsieur [P] s’est arrogé le bénéfice d’une franchise de loyer prévue pour compenser le trouble commercial inhérent à la réalisation des travaux prévus. Or, elle expose que les travaux n’ont pas été réalisés et qu’il n’y a pas lieu d’accorder une telle franchise au preneur.

S’agissant de la consignation des loyers, elle fait valoir que Monsieur [P] ne justifie d’aucune perte d’activité commerciale ou préjudices dès lors qu’il n’habite pas le studio.

S’agissant de la remise des quittances, elle indique qu’il n’y a pas lieu à remettre ces documents dès lors que les loyers n’ont pas été réglés intégralement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé du litige.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’organisation d’un expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

L’article 146 du code de procédure civile ne s’applique pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Monsieur [Y] [P] n’a pas à démontrer l’existence des désordres ou fautes qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Il résulte du rapport d’expertise amiable du 16 mars 2023 de Monsieur [F] [G] que des fissures ont été constatées en façade, partiellement traitées par des rebouchages au mortier de ciment, et présentent une dangerosité du fait du risque de chute de pierres. L’expert amiable estime que ces fissures sont susceptibles de générer des infiltrations au rez-de-chaussée et au 1er étage. En outre, l’expert amiable relève la présence de vitres cassées générant des migrations d’eau vers le plafond du local commercial par pluie de face, ainsi que des traces de coulure d’eau sur les murs du local commercial, et des traces de moisissures en soubassement. L’expert amiable attribue ces traces à l’absence de renouvellement d’air ainsi qu’à un défaut d’isolation des murs. Par ailleurs, l’expert constate l’affaissement d’une façade en bois menaçant la sécurité des personnes circulant en-dessous. Enfin, l’expert constate la présence de lézardes, et d’instabilité de morceaux d’enduits et de corniches, le tout apparaissant dangereux pour la sécurité des personnes circulant le long de la façade.

Au regard de ces éléments, Monsieur [Y] [P] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres allégués, un procès éventuel en responsabilité contre la société civile immobilière SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Il résulte de l’acte de cession de fonds de commerce au profit de Monsieur [Y] [P] en date du 29 novembre 2019 et du renouvellement de bail commercial en date du 21 août 2018, que la société civile immobilière SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST s’était engagée à réaliser des travaux de réfection de l’immeuble avant le 31 octobre 2019. La société civile immobilière SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST reconnaît ne pas avoir réalisé les-dits travaux.

En conséquence, Monsieur [P] ne justifie pas d’un motif légitime pour obtenir une expertise sur ce point, l’expertise sollicitée n’étant pas susceptible d’apporter un quelconque éclairage. Dès lors, il n’y aura pas lieu de prévoir un chef de mission relatif à la constatation de la réalisation des travaux prévus au cahier des charges annexé au renouvellement du bail commercial.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [Y] [P] le paiement de la provision initiale.

Sur la demande reconventionnelle :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La preuve de l’obligation, en son principe, c’est à dire en tous ses caractères (certitude, liquidité, exigibilité), et en son quantum, repose sur le demandeur. Le défendeur pourra à l’inverse s’exonérer en justifiant de contestations sérieuses susceptibles d’affecter l’un ou plusieurs de ces éléments. Il est rappelé que la contestation est réputée sérieuse lorsqu’un débat au fond du litige est nécessaire pour la trancher.

En l’espèce, il résulte du renouvellement du bail en date du 21 août 2018 que les parties convenaient exceptionnellement d’une baisse du loyer à hauteur de 1250 euros au lieu de 1500 euros par mois pendant la durée des travaux prévus à l’acte de renouvellement du bail à l’article 5-3 Réparations.

Si la société civile immobilière SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST indique n’avoir jamais réalisé les travaux prévus et soutient en conséquence, que la franchise de loyer n’était pas due, il convient toutefois de relever qu’elle a donné quittance à Monsieur [P] des loyers versés jusqu’au 29 février 2024 alors même que le loyer payé était de 1250 euros.

En outre, il résulte du courrier du 11 juillet 2022 que le conseil de la société civile immobilière SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST rappelait que Monsieur [P] bénéficiait d’une réduction de loyer de 250 euros par mois depuis l’acquisition du fonds de commerce, sans que cette réduction ne soit remise en cause.

Enfin, la société civile immobilière SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST, si elle indique n’avoir réalisé aucun travaux, verse aux débats une facture du 20 janvier 2020 relative à des travaux de couverture, d’étanchéité et de dépose de conduits de cheminée et de réalisation d’un plancher, justifiant ainsi que des travaux ont été effectués.

Dès lors, l’obligation au paiement de Monsieur [P] apparaît sérieusement contestable et il n’y aura pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande relative à la consignation des loyers

L’article 1220 du code civil dispose que : “Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.”

En outre, il résulte de l’article 1719 du même code que le bailleur a une obligation de délivrance de la chose louée, d’entretien de la-dite chose et d’en faire jouir le preneur paisiblement.

En l’espèce, si le rapport d’expertise amiable sus-cité fait état de désordres affectant le bien, il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en matière de référé, que les-dits désordres sont exclusivement imputables au bailleur et rendent le bien impropre à sa destination. Monsieur [P] ne justifie pas plus d’une perte d’activité commerciale imputable à l’état du local commercial.

De même, si le renouvellement du bail en date du 21 août 2018 mentionne l’engagement pris par le bailleur de faire réaliser les travaux évoqués, Monsieur [P] ne justifie nullement de l’existence de conséquences graves de l’inexécution contractuelle, au sens de l’article 1220 du code civil.

Dès lors, Monsieur [P] ne justifie pas d’une inexécution suffisamment grave, par le bailleur, de ses obligations contractuelles, pour fonder la consignation des loyers.

La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la production des quittances de loyer

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que la réduction de loyer accordée résulte de l’acte de renouvellement du bail du 21 août 2018. Il sera précisé que si l’acte de renouvellement du bail prévoyant une franchise pendant le temps des travaux, il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier les clauses d’un contrat, cette appréciation relevant des juges du fond saisis, le cas échéant.

Par ailleurs, si, par courrier du 11 juillet 2022 le conseil de la société civile immobilière SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST ne remettait pas en cause le principe de la réduction de loyer dont Monsieur [P] bénéficiait, il résulte du courrier en date du 14 février 2023 que le bailleur a demandé une révision du loyer pour tenir compter de l’indice ILC et que le montant du loyer était calculé sur la base de 1500 euros.

Dès lors, Monsieur [P] ne démontre pas, avec l’évidence requise en matière de référé que son obligation au paiement du loyer n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1250 euros et il n’y aura pas lieu à référé sur la demande de remise des quittances.

Sur les demandes accessoires

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de Monsieur [Y] [P].

En considération de l’équité, les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder

Monsieur [M] [T],

[Adresse 2] [Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 8]

avec mission de :

— entendre les parties et tous sachants,

— prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 6] [Localité 7] après y avoir convoqué les parties,

— examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des désordres et des non conformités mentionnés par Monsieur [Y] [P],

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’un non respect des règles de l’art, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— indiquer si les travaux prévus au cahier des charges annexé à l’acte de renouvelleemnt du bail du 21 août 2018 ont été réalisés et dans l’affirmative, dater leur réalisation,

— fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des constats réalisés, notamment le préjudice de jouissance,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux non conformités constatés ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

— donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par Monsieur [Y] [P] du fait des désordres, des non conformités et des travaux de reprise à effectuer ; en proposer une évaluation chiffrée,

— indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons,

— s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,

— d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 2.000 € (DEUX MILLE EUROS) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [Y] [P] à la Régie de ce tribunal au plus tard le 15 mars 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de consignation des loyers formée par Monsieur [Y] [P],

Rejetons la demande relative à la production des quittances de loyer,

Rejetons la demande reconventionnelle formée par la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST,

Rejetons la demande de Monsieur [Y] [P] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CORNERSTONE INVEST fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de Monsieur [Y] [P],

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président