Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 16 MAI 2025

N° RG 23/04079 – N° Portalis DB22-W-B7H-ROJ6

DEMANDERESSE :

La Société Civile Immobilière BEUVELET BIANCHI INVESTISSEMENT (BBI), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 423 481 571, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Elisa GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [R], né le 9 avril 1994 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 2].

défaillant

ACTE INITIAL du 12 Juillet 2023 reçu au greffe le 19 Juillet 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Mars 2025, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière BEUVELET BIANCHI INVESTISSEMENT (ci-après la SCI BBI) est propriétaire de locaux sis [Adresse 3].

Selon bail dérogatoire au statut des baux commerciaux conclu par acte sous seing privé signé les 15 juin et 1er juillet 2021, elle a donné à bail les locaux susvisés à la SARL CHKU.

Le bail stipule que son exécution est garantie par Monsieur [C] [R] aux termes d’un engagement de caution solidaire en date du 25 juin 2021.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 16 février 2023, un commandement de payer la somme de 12.062,61 euros visant la clause résolutoire du bail a été notifié à la SARL CHKU.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 22 février 2023, ce commandement a été dénoncé à Monsieur [C] [R].

Suivant ordonnance de référé rendue le 2 juin 2023, le président du tribunal judiciaire de Versailles a, notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonné l’expulsion de la SARL CHKU, condamné la SARL CHKU, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 625,83 euros jusqu’à complète libération des lieux, charges et taxes en sus à compter du 16 mars 2023 outre les intérêts au taux légal, condamné la SARL CHKU à payer à la SCI BBI la somme provisionnelle de 6.120,99 euros au titre des loyers et charges dus (échéance avril 2023 incluse), condamné la SARL CHKU à payer la somme de 500 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat, rejeté les demandes de la SCI BBI à l’encontre de Monsieur [C] [R],.

La SARL CHKU a libéré les lieux le 2 juin 2023.

C’est dans ces circonstances que, selon exploit introductif d’instance signifié à étude le 12 juillet 2023, la SCI BBI a assigné à comparaître Monsieur [C] [R] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 9.081,31 euros représentant les loyers et indemnités d’occupation dus arrêtés au 4 juillet 2023 et autres condamnations prononcées à l’encontre de la société CHKU, outre le paiement de dommages et intérêts.

Une première ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2023, l’affaire ayant été fixée à l’audience de plaidoiries du 30 janvier 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 5 avril 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a ordonné la réouverture des débats, révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 11 décembre 2023 et renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état du 17 juin 2024 pour conclusions sur la validité de l’acte de cautionnement invoqué par la SCI BBI et dit qu’il devra être justifié de la signification de la présente décision et des conclusions de la SCI BBI à Monsieur [C] [R].

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la SCI BBI a fait signifier à Monsieur [C] [R] le jugement en date du 5 avril 2024 par remise de l’acte à l’étude.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2024 et signifiées à Monsieur [C] [R] par acte de commissaire de justice signifié à étude le 15 mai 2024, la SCI BBI demande au tribunal de :

Vu le bail dérogatoire des 15 juin et 1er juillet 2021,

Vu l’engagement de caution,

Vu les lettres de mises en demeure adressées,

Vu le commandement de payer du 18 octobre 2022,

Vu l’article 1103 du Code civil,

— Condamner Monsieur [C] [R] à payer à la SCI BEUVELET BIANCHI INVESTISSEMENT la somme de 9.081,31 euros représentant les loyers et indemnités d’occupation dus arrêtés au 4 juillet 2023 et autres condamnations prononcées à l’encontre de la société CHKU ;

— Ordonner que le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 1.800 euros, restera acquis au bénéfice de la SCI BEUVELET BIANCHI INVESTISSEMENT à titre de dommages et intérêts et ce, en vertu du bail ;

— Condamner Monsieur [C] [R] à payer à la SCI BEUVELET BIANCHI INVESTISSEMENT la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [C] [R] à payer à la SCI BEUVELET BIANCHI INVESTISSEMENT la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Monsieur [C] [R], régulièrement informé des suites de la procédure, n’a pas constitué avocat. Le jugement sera en conséquence réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 décembre 2024. L’affaire a été fixée le 10 mars 2025 et mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que selon les dispositions de l’article 472 du code civil, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

La SCI BBI soutient que l’acte de cautionnement tel que rédigé par Monsieur [R] est valide en dépit de la non-conformité de la mention manuscrite aux textes qui lui sont applicables et de l’absence du terme « caution », dès lors que Monsieur [R] avait parfaitement conscience de la nature et de la portée de son engagement de caution.

Elle relève à cet égard que l’acte litigieux est intitulé « engagement de caution » et qu’il comporte par ailleurs une clause rédigée ainsi « La Caution déclare se porter caution solidaire au profit du Bénéficiaire, en renonçant expressément aux bénéfices de discussion et de division, ces obligations résultant de l’exécution du contrat de location consenti au Cautionné, pour une durée n’excédant pas 3 ans à compter de la prise d’effet du bail et dans la limite globale de la somme de trente-cinq mille dix-sept et vingt centimes euros (35 017.20 €) incluant le principal, les intérêts, les frais et accessoires (…) ».

Elle souligne que les articles L331-1, L331-2, L341-2 et L341-3 du code de la consommation ont tous été abrogés par l’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022 soit quelques mois à peine après la signature de l’acte litigieux, et que cette réforme n’exige plus la présence d’une mention manuscrite prédéterminée mais seulement une mention manuscrite soulignant qu’elle s’engage en qualité de caution à désintéresser le créancier en cas de défaillance du débiteur principal, dans la limite d’un montant exprimé en toutes lettres et en chiffres.

***

En l’espèce, l’acte de cautionnement date du 25 juin 2021 de sorte qu’il est soumis aux dispositions du code de la consommation dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021.

Suivant l’article L331-1 du code de la consommation, toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci :

« En me portant caution de X……………….., dans la limite de la somme de……………….. couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de……………….., je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X……………….. n’y satisfait pas lui-même. »

L’article L331-2 du même code précise que lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante :

« En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X ».

Les articles L343-1 et L343-2 du même code disposent que les formalités définies aux articles L331-1 et L. 331-2 sont prévues à peine de nullité.

Il est constant que la nullité d’un engagement de caution souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel est encourue du seul fait que la mention manuscrite portée sur l’engagement de caution n’est pas identique aux mentions prescrites par les articles L. 341-2 et L. 341-3 du code de la consommation (devenus les articles L331-1 et L331-2), à l’exception de l’hypothèse dans laquelle ce défaut d’identité résulterait d’erreur matérielle.

En l’espèce, il est acquis, en l’absence de toute contestation sur ce point de la SCI BBI, société civile immobilière propriétaire d’un immeuble mis en location, que cette dernière est un créancier professionnel.

L’engagement souscrit par Monsieur [C] [R] est donc soumis aux dispositions du code de la consommation précité.

La mention manuscrite stipulée dans l’acte de caution signé par Monsieur [C] [R] est rédigée de la façon suivante :

« Renonçant aux bénéfices de division et de discution, je m’engage à régler sur mes revenus et mes biens personnels, les sommes dues par la SARL CHKU et à satisfaire à toutes les obligations résultant du contrat de location en cas de défaillance de ce dernier. Je déclare avoir pleine conscience de la nature et de l’importance de mon engagement. Je reconnais qu’il porte sur toutes les sommes qui pourraient être dues au bailleur en vertu du contrat de location et de ses suites et notamment les loyers, le départ de garantie, les charges locatives définies dans le contrat, les dégradations et réparations à la charge du locataire, les impôts et taxes et pénalités, les intérêts de retard, les indemnités d’occupation, les montants de condamnations et tous frais éventuels de procédure auxquels pourrait être tenu le locataire dans la limite de la somme globale de 35.017,20 euros couvrant le montant du principal, des intérêts et le cas échéant des pénalités ou intérêts de retard pour la durée de 3 ans ».

La clause ainsi rédigée de la main de Monsieur [C] [R] n’est pas identique aux mentions exigées par les articles L331-1 et L331-2 du code de la consommation, le terme « caution » faisant par ailleurs défaut.

Si les différences entre la mention manuscrite de l’acte et les mentions exigées par les articles L331-1 et L331-2 du code de la consommation ne remettent pas nécessairement en question la validité du cautionnement tant que l’omission n’affecte ni le sens ni la portée de la mention manuscrite, il est toutefois établi que l’omission du mot « caution » dans la mention manuscrite légale affecte, à elle seule, le sens et la portée de celle-ci et justifie l’annulation de l’acte de cautionnement.

Le fait que le mot « caution » figure par ailleurs dans le titre de l’acte ou au sein d’une clause non manuscrite n’est pas de nature à satisfaire cette condition de validité du cautionnement.

Ainsi, l’omission du mot « caution » de la mention manuscrite remet en cause la validité de l’acte de cautionnement sur lequel la SCI BBI fonde ses demandes à l’encontre de Monsieur [C] [R]

Il convient donc d’en prononcer l’annulation et par voie de conséquence de débouter la SCI BBI de ses demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SCI BBI succombant à la présente instance, elle sera condamnée au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort mis à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de l’acte de cautionnement du 25 juin 2021,

DÉBOUTE la SCI BEUVELET BIANCHI INVESTISSEMENT de ses demandes à l’encontre de Monsieur [C] [R],

CONDAMNE la SCI BEUVELET BIANCHI INVESTISSEMENT aux dépens ,

DÉBOUTE la SCI BEUVELET BIANCHI INVESTISSEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 16 MAI 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT