Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 20 mai 2025, n° 24/05668

TJ Versailles 20 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance de l'association est certaine, liquide et exigible, et que la SCI JAURES n'a pas respecté ses obligations de paiement.
Accepté
Droit aux intérêts légaux en cas de retard de paiement
La cour a jugé que les intérêts au taux légal sont dus à compter de la mise en demeure, conformément à la législation en vigueur.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a causé un préjudice à l'association, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des frais irrépétibles
La cour a jugé que le remboursement des frais irrépétibles est justifié dans ce cas.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 20 mai 2025, n° 24/05668
Numéro(s) :	24/05668
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique TOURNIER
Cabinet(s) :	ALL PARTNERS AJE LENGLEN LAWYERS
Parties :	L' Association Syndicale Libre des propriétaires du BUROPLUS ayant son siège [ Adresse 2 ], son syndicat en exercice élisant domicile chez son secrétaire c/ La société SCI JAURES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MAI 2025

N° RG 24/05668 – N° Portalis DB22-W-B7I-R2XD

Code NAC : 72A

DEMANDERESSE :

L’Association Syndicale Libre des propriétaires du BUROPLUS ayant son siège [Adresse 2] représenté par son syndicat en exercice élisant domicile chez son secrétaire, COGEVA, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce de NANTERRE sous le numéro 753 526 243 ayant son siège social situé [Adresse 7] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société SCI JAURES, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 538 362 690 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat

ACTE INITIAL du 21 Octobre 2024 reçu au greffe le 21 Octobre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Mars 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mai 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JAURES est membre exploitante d’un local professionnel (n°3) au sein de l’association syndicale libre des propriétaires du BUROPLUS, sis [Adresse 1] à Montigny-le-Bretonneux (78180).

Faisant grief à la SCI JAURES de ne pas régler ses charges de copropriété, l’association syndicale libre des propriétaires du BUROPLUS lui a, par l’intermédiaire de son syndic, la société COGEVA, adressé une mise en demeure en date du 16 novembre 2023 par courrier recommandé avec accusé de réception d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, l’association syndicale libre des propriétaires du BUROPLUS, représentée par son syndic, la société COGEVA, a, par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, fait assigner la SCI JAURES devant le tribunal de céans, lui demandant de :

— la condamner au paiement de la somme de 10.612 euros en principal, appel de charges du 4ème trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au

19 janvier 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 16 novembre 2023 sur la somme de 10.235,15 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,

— la condamner au paiement de la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions de la demanderesse, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation n’a pu être remise à la SCI JAURES et il a été procédé aux formalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile. Elle n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 8 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025 et a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par l’association syndicale libre des propriétaires du BUROPLUS est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI JAURES pour le local n°3,

— une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du 16 novembre 2023, par courrier recommandé avec accusé de réception avisé et non distribué, pour un montant de 10.235,15 euros, dont 42 euros de frais de mise en demeure,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au

19 janvier 2024 pour un solde débiteur de 10.612 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au

31 décembre 2023,

— la répartition individuelle des charges de l’exercice 2021,

— la répartition individuelle des charges de l’exercice 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

20 juillet 2022 et 7 novembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— l’attestation de non-recours à l’encontre de ces assemblées générales,

— le contrat de syndic conclu le 30 juin 2023 et prenant fin le 30 juin 2024.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 10.570 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 janvier 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, et déduction faite de la somme de 42 euros mise au débit de la défenderesse au titre de la mise en demeure, laquelle n’est pas une charge de copropriété.

La SCI JAURES sera donc condamnée à verser à l’association syndicale libre des propriétaires du BUROPLUS la somme de 10.570 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023, date de la mise en demeure, pour la somme de 10.235,15 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Le courrier de mise en demeure ayant été présenté pour la première fois le

21 novembre 2023, les sommes dues à l’association syndicale libre des propriétaires du BUROPLUS porteront intérêts au taux légal à compter de cette date pour la somme de 10.193,15 euros alors exigible et à compter du

21 octobre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI JAURES à verser à l’association syndicale libre des propriétaires du BUROPLUS la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI [Adresse 5], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association syndicale libre des propriétaires du BUROPLUS les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI JAURES sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’association syndicale libre des propriétaires du BUROPLUS, sise1-[Adresse 4] à [Localité 6], représentée par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne la SCI JAURES à payer à l’association syndicale libre des propriétaires du BUROPLUS, sis [Adresse 1] à Montigny-le-Bretonneux (78180), prise en la personne de son syndic en exercice, la somme de

10.570 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au

19 janvier 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 pour la somme de 10.193,15 euros, et à compter du 21 octobre 2024 pour le surplus,

1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI JAURES aux dépens,

Déboute l’association syndicale libre des propriétaires du BUROPLUS, sis [Adresse 1] à [Localité 6], représentée par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MAI 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE