TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30 JANVIER 2025

N° RG 24/01551 – N° Portalis DB22-W-B7I-SN25

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S.U. CARMILA FRANCE C/ S.A.S.U. RINN

DEMANDERESSE

S.A.S.U. CARMILA FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 799 828 173, au capital de 814.573.719,00 euros, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pierre DELANNAY, avocat au barreau d’EURE, vestiaire :, M^e Maddy BOUDHAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 652

DEFENDERESSE

S.A.S.U. RINN, au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 850 305 756, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

défaillante

Débats tenus à l’audience du : 12 Décembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors des débats, et de Virginie DUMINY, Greffier, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 12 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 29 mars 2019, la SASU CARMILA FRANCE a donné à bail à la SASU RINN en cours de formation un local commercial portant le n°13 situé dans la galerie marchande du centre commercial CARREFOUR de [Adresse 4] à compter du 1er juillet 2019 pour une durée de dix ans pour l’exploitation d’un commerce de vente de prêt à porter féminin, moyennant un loyer annuel de 45.000 euros HT/ HC, allégé au cours des deux premières années et assorti d’une franchise de deux mois, outre un loyer variable de 9% HT du chiffre d’affaire HT réalisé par le preneur.

Le 22 juin 2023, la société CARMILA FRANCE a fait signifier à la société RINN un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 60.719,39 euros portant sur les loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, la SASU CARMILA FRANCE a fait assigner en référé la SASU RINN afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 24 juillet 2023,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner, en cas de maintien provisoire dans les lieux, la locataire à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 9.573,74 euros, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 24 juillet 2023 et jusqu’à la complète libération des locaux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 123.116,86 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 21 août 2024, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points, et capitalisation des intérêts,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, conformément aux stipulations contractuelles, en réparation du préjudice subi,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, si la société n’a pas retiré les meubles dans le délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 12 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société CARMILA FRANCE, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

La société RINN, assignée par acte remis à l’étude, n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

Il résulte des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 28 qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 22 juin 2023 que la locataire n’est pas à jour de ses loyers.

Il résulte du décompte communiqué en pièce 5 que malgré des versements, la société n’a pas payé la somme réclamée par son bailleur dans le mois suivant le commandement de payer.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du Code de commerceétant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 23 juillet 2023 à 00 heure.

L’obligation de locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et ce, si la société RINN n’a pas retiré les meubles dans le délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit en pièce 5, sauf à supprimer les frais d’huissier qui y sont intégrés (344,35 et 395,76 euros), alors qu’ils doivent être inclus dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner la SASU RINN, locataire, à payer à la SASU CARMILA FRANCE, bailleresse, la somme provisionnelle de 122.376,75 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 21 août 2024 (échéance du 3e trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

Par ailleurs, il convient de condamner la SASU RINN, locataire, à payer à la SASU CARMILA FRANCE, bailleresse, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter de l’échance du 4e trimestre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La demande au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation au double du loyer exigible au titre de la dernière année de location, la demande de majoration du taux d’intérêt légal de 5 points portant sur les sommes sommes dues et la demande de majoration de toutes sommes dues de 10% à titre de clause pénale s’analysent toutes en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées, sont cumulatives et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie, il n’y a pas lieu, au stade des référés, de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la locataire lors de la signature du contrat de bail restera acquis à la bailleresse, dès lors que ce montant a pour objet de compenser les éventuelles sommes dues par le preneur lors de la restitution des locaux, non encore intervenue, le dépôt de garantie ne pouvant être, en tout état de cause, restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages et intérêts.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner la société RINN, locataire, partie succombante, à payer à la société CARMILA FRANCE, bailleresse, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société RINN qui succombe supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 mars 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 23 juillet 2023,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SASU RINN et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés dans la galerie marchande du centre commercial CARREFOUR de [Adresse 4],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution si la société RINN n’a pas retiré les meubles dans le délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance,

Condamnons la société RINN, locataire, à payer à la société CARMILA FRANCE, bailleresse, la somme provisionnelle de 122.376,75 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 21 août 2024 (échéance du 3e trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

Condamnons la société RINN, locataire, à payer à la société CARMILA FRANCE, bailleresse, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du 4e trimestre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes relatives à :

— la majoration du loyer au double de son montant à titre d’indemnité d’occupation,

— la majoration du taux d’intérêt légal de 5 points portant sur les sommes sommes dues,

— l’indemnité conventionnelle de 10% des sommes dues au titre de la clause pénale

— et à la conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société RINN à payer à la société CARMILA FRANCE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la société RINN au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU