TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître L’HERMINIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/00934 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6434

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 12 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [N] [F] [H] [P] veuve [X],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître L’HERMINIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D410

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [U],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître LOYER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 12 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00934 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6434

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2022, Madame [N] [X] a donné à bail meublé à Monsieur [K] [U] une chambre de service située au [Adresse 2], pour une durée d’un an et un loyer mensuel de 370 euros, outre 30 euros de charges et le règlement des frais d’électricité.

Les 20 juin 2023, la SCP GUERIN – BOURGEAC, Commissaires de Justice, a délivré à Monsieur [K] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2.225,39 euros, représentant les loyers de mars à juin 2023, soit 4 mois x 400 euros, le dépôt de garantie d’un montant de 370 euros et une facture l’électricité de 121,92 euros

Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, Madame [X] a assigné Monsieur [K] [U] afin de voir constater la résiliation du bail à défaut de règlement des sommes sus visées.

Monsieur [K] [U] a alors réglé les loyers en cours jusqu’à l’audience de plaidoirie du 7 février 2024.

Par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris en date du 11 avril 2024, le commandement en date du 20 juin 2023 a été déclaré nul et Monsieur [U] a été condamné à payer à Madame [X] la somme de 1.462,98 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer congé à Monsieur [K] [U] pour le 11 novembre 2024 afin de loger son petit-fils, [R] [X], né le 16 aout 2002, faisant valoir qu’il était admis dans une école parisienne.

Par acte introductif d’instance en date du 9 décembre 2024, Madame [N] [X] a assigné Monsieur [K] [U] Monsieur le Juge des Contentieux de la Protection sollicitant de voir :

— Constater la résiliation du bail en date du 7 novembre 2022,

— Dire que le bail entre Madame [X] et Monsieur [U] a pris fin le 11 novembre 2024,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [U] et de tous occupants de son chef de l’appartement qu’il occupe, situé au [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [K] [U] à payer à Madame [N] [X] la somme de 2.050,45 euros au titre des loyers et facture EDF du 12 février 2024 au 12 octobre 2024, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— Condamner Monsieur [K] [U] à payer à Madame [N] [X], à titre d’indemnité d’occupation, la somme mensuelle, à compter du 12 novembre 2024, de 400 euros, outre les factures d’électricité.

— Ordonner le transport et la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans un garde meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [U].

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

— Condamner Monsieur [K] [U] à payer à Madame [N] [X] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC et en tous les dépens.

A l’audience du 28 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 mars 2025, puis du 24 octobre 2025.

Par décision du 26 juin 2025, la Commission de surendettement a effacé la dette locative arrêtée au 24 avril 2025 de M. [K] [U] à hauteur d’un montant de 3493, 43 euros.

A l’audience du 24 octobre 2025, les parties sont représentées par leurs conseils.

La demanderesse réitère ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, formant en sus une demande subsidiaire aux fins de voir ordonner la résiliation du bail et actualisant la dette locative à la somme de 985,79 euros (115 euros+ factures d’électricité) pour l’année 2025.

En réplique, le défendeur sollicite se référant à ses conclusions déposées à l’audience, de voir :

DIRE ET JUGER recevable et bien fondé Monsieur [K] [U] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

In limine litis,

DIRE ET JUGER irrecevable l’assignation en l’absence de qualité à agir de Madame [P],

DEBOUTER, en conséquence, Madame [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

DIRE ET JUGER nul et de nul effet le congé délivré par Madame [P] à Monsieur [K] [U] en date du 13 Juin 2024,

DEBOUTER, en conséquence, Madame [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Madame [P] à verser à Monsieur [K] la somme de 1573,41 €, à titre de provisions de charges indues,

CONDAMNER Madame [P] à verser à Monsieur [K] la somme de 692,41 €, au titre de charges d’électricité prétendument impayées,

DECLARER la dette comme étant incertaine, non liquide, non exigible,

DEBOUTER, en conséquence, Madame [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

ORDONNER le report de l’exigibilité de toute dette à la charge de Monsieur [K] [U], dans l’attente de la mesure arrêtée par la Commission de Surendettement des particuliers de PARIS,

A titre infiniment subsidiaire,

ACCORDER à Monsieur [K] [U] un délai de douze mois pour quitter les lieux qu’il occupe actuellement ;

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [P] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [P] à la somme de 1.200 € au titre de l’article 37 du 10 Juillet 1991; somme qui sera recouvrée directement par Maître Laurent LOYER, avocat aux offres de Droit, et pour son propre compte,

CONDAMNER Madame [P] aux entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, date à laquelle la présente décision a été rendue par mise à disposition des parties au greffe.

En cours de délibéré, la demanderesse a été autorisée à justifier de sa qualité à agir.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la demanderesse

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la demanderesse produit en délibéré, à la demande du juge, une attestation notarié établissant qu’elle a acquis, avec son époux aujourd’hui décédé, le bien immobilier donné à bail objet du présent litige, le 22 septembre 2002. Elle produit en sus les justificatifs de taxes foncières récentes.

Ces éléments suffisent à établir sa qualité à agir.

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur.

Sur la demande de requalification du bail et la validation du congé

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Le décret du 31 juillet 2015 applicable à compter du 1er septembre 2015 précise que le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants:

1°) Literie comprenant couette ou couverture;

2°) Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher;

3°) Plaques de cuisson;

4°) Four ou four à micro-ondes;

5°) Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6oC;

6°) Vaisselle nécessaire à la prise des repas;

7°) Ustensiles de cuisine;

8°) Table et sièges;

9°) Étagères de rangement;

10°) Luminaires;

11°) Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

L’article 25-5 de la même loi précise qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et la restitution des clefs. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve du caractère meublé d’un logement pèse sur le bailleur et que la seule qualification de «location meublée» ne suffit pas à prouver le caractère meublé lorsque les meubles loués avec le local ne sont pas en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement.

En l’espèce, la bailleresse ne justifie pas du caractère meublé du bail à défaut de produire l’annexe de celui-ci et l’état des lieux d’entrée ou un quelconque inventaire et état détaillé du mobilier établis contradictoirement et joints au contrat de location.

En conséquence, il convient de requalifier le bail en bail non meublé et de soumettre le congé soumis aux dispositions des articles 10 et 15 de la Loi du 6 Juillet 1989. Il en résulte qu’à peine de nullité, le bailleur devait délivrer congé au plus tard six mois avant l’issue du bail, lequel est réputé être conclu pour une période reconductible de trois ans.

En l’espèce, le bail a été conclu le 7 novembre 2022 avec prise d’effet au 12 novembre 2022, Il convient de considérer en l’absence de démonstration du caractère meublé du bail qu’il a été conclu pour une durée de trois ans renouvelable, soit jusqu’au 11 novembre 2025. Or, Madame [P] a fait délivrer congé le 13 Juin 2024 pour une prise d’effet au 11 novembre 2024, en méconnaissance de la durée du bail (3 ans) et du délai de préavis (6 mois). En conséquence, il convient de constater que le congé délivré par Madame [P] en date du 13 Juin 2024 et à effet du 11 novembre 2024 est nul.

Sur la demande subsidiaire en résiliation du contrat de bail

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur. En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au preneur de régler son loyer et les charges aux termes convenu

En l’espèce, Mme [N] [X] née [P] sollicite que soit prononcée la résiliation du bail pour impayés de loyer.

Elle justifie, comme exigé par l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la résiliation judiciaire se fonde sur l’existence d’une dette locative, de la dénonciation à la préfecture de l’assignation qu’elle a fait délivrer aux locataires au moins six semaines avant l’audience.

Par conséquent, son action aux fins de résiliation du contrat de bail est recevable.

Sur le fond, Mme [N] [X] née [P] produit un historique de compte aux termes duquel il apparaît que le défendeur n’a pas réglé la moindre somme au titre des loyers et charges depuis le 24 avril 2025 date à laquelle la créance de la bailleresse d’un montant de 3493, 43 euros effacée par la Commission de surendettement était arrêtée.

Il est constaté que M. [K] [U] ne respecte pas l’obligation de régler son loyer et ses charges. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de Mme [N] [X] née [P] de résilier le bail à la date du présent jugement et d’ordonner en conséquence l’expulsion de M. [K] [U], dans les termes du dispositif. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, il est constaté que la bailleresse a assigné le locataire, le 9 décembre 2024, soit depuis plus d’une année, qu’une précédente instance avait été initiée le 7 novembre 2022 pour impayés de loyers, que pour autant, le défendeur ne justifie pas avoir renouvelé sa demande de logement social, celle produite, formée le 29 décembre 2016, soit préalablement à la signature de ce bail et valide jusqu’au 25 octobre 2024 n’ayant pas fait l’objet d’un renouvellement, comme affirmé. Il sera rappelé, enfin, que M. [U] va, en outre, bénéficier, compte tenu de la date de la présente décision, de la trêve hivernale.

Il n’y a pas lieu en conséquence de faire droit à sa demande de délai qui sera rejetée.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La bailleresse établit que le locataire n’a pas réglé le loyer résiduel sur la période courant du 24 avril 2025 date à laquelle la Commission de surendettement a arrêté la créance de Mme [X] née [P] et l’a effacée par décision du 28 juin 2025 et la date de l’audience, soit 6 mois.

Le loyer résiduel s’élève à 119 euros (400 € – 281 € réglés par la CAF). La dette locative s’élève ainsi à la somme de 714 euros sur 6 mois.

Il est par ailleurs justifié d’une facture d’électricité pour M. [U] [K] à hauteur de 152,79 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] [U] à régler la somme de 866,79 euros et de débouter Mme [X] née [P] du surplus de ses demandes.

La résiliation du bail étant prononcée à compter du 12 janvier 2026, le locataire sera, en outre, condamné à verser à Mme [N] une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 400 euros, factures d’électricité en sus, à compter de cette date et ce, jusqu’à la libération effective du logement et payable dans les conditions dans lesquelles l’étaient le loyer.

Sur le remboursement des charges et des factures d’électricité indues

M. [U] sollicite de voir condamner Madame [P] à lui verser la somme de 1573,41 €, au titre de provisions de charges indues, à défaut de régularisation des charges, et de justificatifs de charges d’électricité.

Cependant, il ne rapporte pas la preuve du règlement de ces sommes ayant vu sa dette locative effacée par la commission de surendettement et n’ayant pas réglé une quelconque somme depuis la décision de celle-ci.

Il sera en conséquence débouté.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et à verser à Mme [N] [X] née [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la demanderesse justifie de sa qualité à agir et REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur à ce titre ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail d’habitation consenti par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2022 par Madame [N] [X] à Monsieur [K] [U] portant sur la chambre de service située au [Adresse 2], aux torts exclusifs du preneur,

ORDONNE à M.[K] [U] de libérer immédiatement le logement de sa personne, de ses biens et de tout occupant de leur chef, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M.[K] [U] à verser à Mme [N] [X] née [P] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 janvier 2026, d’un montant de 400 euros, par mois outre les factures d’électricité et ce, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M.[K] [U] à verser à Mme [N] [X] née [P] la somme de 866,79 euros, au titre de la dette locative sur la période du 24 avril au 24 octobre 2025 ;

DEBOUTE M. [K] [U] de sa demande de remboursement de charges et de factures d’électricité ;

CONDAMNE M. [K] [U] à verser à Mme [N] [X] née [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [U] aux dépens de l’instance,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an, susdits.

La Greffière La juge