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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 8]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00505 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDY4

JUGEMENT

DU : 18 Novembre 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEUR :

Société FONCIERE EPILOGUE

DEFENDEURS :

[T] [U], [V] [D] épouse [U]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 18 Novembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX HUIT NOVEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 19 Septembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société FONCIERE EPILOGUE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Jérôme AZZI, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par Maître Ludivine FLORET, avocate au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR S :

M. [T] [U]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparant

Mme [V] [D] épouse [U]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de [V] WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de vente du 27 septembre 2022, la société FONCIERE EPILOGUE a acquis une maison d’habitation située [Adresse 6], cadastrée section AI, n°[Cadastre 4], les vendeurs, Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] bénéficiant d’une faculté de rachat pendant une durée de 18 mois et d’une convention d’occupation précaire pour cette même durée en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 225 euros.

Se prévalant de ce que Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] se maintenaient dans les lieux malgré le fait qu’elle ait acquis le bien de façon irrévocable le 15 mars 2024, faute pour ces derniers d’avoir exercé leur faculté de rachat, la société FONCIERE EPILOGUE, par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, a fait assigner Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] ainsi que de tous occupants de leur chef et l’évacuation des tous biens meubles leur appartenant des lieux sis au [Adresse 5] à [Localité 11] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,condamner Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 13 597 euros au titre des impayés d’indemnité d’occupation conventionnelle dus jusqu’au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2025,condamner Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE une indemnité d’occupation d’un montant de 1 225 euros par mois à compter du 1er juin 2025, augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance et ce jusqu’ à leur évacuation effective des lieux ainsi que tous occupants de leur chef et tous meubles leur appartenant,condamner Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE le montant de 3 416,75 euros au titre des charges et taxes relatives au bien immobilier, le tout assorti des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,condamner Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, y compris ceux de la présente assignation ainsi que des frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’audience du 19 septembre 2025, la société FONCIERE EPILOGUE, représentée par son avocat, développe oralement les termes de son assignation.

Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U], régulièrement assignés par procès-verbal remis à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U], régulièrement assignés à l’étude d’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la demande d’expulsion

En vertu de l’article L.213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».

En vertu de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la société FONCIERE EPILOGUE sollicite l’expulsion de Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U]. Elle soutient avoir fait l’acquisition de la maison d’habitation située [Adresse 6], les vendeurs, Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U], n’ayant pas exercé la faculté de rachat dont ils bénéficiaient dans le délai de 18 mois fixé dans l’acte de vente.

Au soutien de ses prétentions, la société FONCIERE EPILOGUE verse aux débats l’acte de vente du 27 septembre 2022 avec Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U], vendeurs, dans lequel il est précisé qu’ils bénéficient d’une faculté de rachat pendant un délai 18 mois, soit jusqu’au 15 mars 2024, et qu’ils peuvent rester occupants du bien pendant cette même durée de 18 mois, suivant convention d’occupation précaire.

Il convient de noter par ailleurs que la société FONCIERE EPILOGUE a clairement manifesté son souhait de voir Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] quitter les lieux, suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 2 mai 2025.

Les éléments versés aux débats par la société FONCIERE EPILOGUE établissent ainsi que Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] occupent sans aucun droit ni titre ce logement dont la société FONCIERE EPILOGUE est propriétaire, et ce depuis le 15 mars 2024.

Son occupation constitue une violation flagrante du droit de propriété et caractérise ainsi un trouble manifestement illicite.

Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] sont donc occupants sans droit ni titre et doivent en conséquence quitter les lieux.

Faute de départ volontaire, il sera ordonné l’expulsion de Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Il n’y a pas lieu en revanche de statuer sur le sort des meubles se trouvant dans les lieux, le sort des meubles étant prévu par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

La société FONCIERE EPILOGUE sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le propriétaire n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, dont l’objet est de réparer le préjudice subi par le propriétaire du fait de la faute commise par l’occupant qui se maintient dans les lieux présente une nature mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire. Elle est dès lors soumise à l’appréciation des juges du fond.

Il s’ensuit que Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 15 mars 2024, sont redevables d’une indemnité d’occupation.

La société FONCIERE EPILOGUE sollicite le versement d’une somme de 13 597 euros au titre des impayé d’indemnité d’occupation conventionnelle dus jusqu’au 31 mai 2025.

Elle produit la convention d’occupation précaire laquelle prévoit que l’indemnité d’occupation, fixée à la somme mensuelle de 1 225 euros, est due jusqu’à ce que la société FONCIERE EPILOGUE retrouve la pleine et entière jouissance du bien immobilier.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du décompte de la créance actualisé au 31 mai 2025 que la société FONCIERE EPILOGUE rapporte la preuve de l’arriéré d’indemnités d’occupation impayées.

En conséquence, Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] seront condamnés à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 13 597 euros au titre des impayés d’indemnité d’occupation dus jusqu’au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2025.

Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] seront également condamnés à payer à la société FONCIERE EPILOGUE une indemnité d’occupation mensuelle de 1 225 euros, à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

Sur la demande en paiement des charges et taxes liées à l’occupation précaire

La convention d’occupation précaire figurant au sein de l’acte de vente stipule que le vendeur paiera directement ou remboursera à l’acquéreur l’intégralité des coûts de toute nature, qu’ils soient liés à l’occupation ou la propriété du bien.

En l’espèce, la société FONCIERE EPILOGUE sollicite le remboursement de la somme de 3 416,75 euros, faisant valoir qu’elle a réglé les taxes foncières relatives au bien immobilier pour les années 2023 et 2024, ainsi que les assurances obligatoires du 17 octobre 2022 au 30 avril 2025. Elle produit les justificatifs correspondants.

Il ressort des éléments versés aux débats que la société FONCIERE EPILOGUE rapporte la preuve des montants qu’elle a réglés, étant précisé qu’il convient de tenir compte du montant exact de la taxe foncière de 2024, soit 1 269 euros, de sorte que Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] seront condamnés à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 3 406,75 euros au titre des charges et taxes relatives au bien immobilier.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais et honoraires exposés par elle à l’occasion de la présente instance. Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] devront en conséquence payer in solidum à la partie demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U], partie succombante, seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition des parties par le greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] occupent sans droit ni titre la maison d’habitation située [Adresse 6], cadastrée section AI, n°[Cadastre 4], depuis le 15 mars 2024.

DIT que Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] doivent quitter les lieux.

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par la société FONCIERE EPILOGUE.

CONDAMNE Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 13 597 euros au titre des impayés d’indemnité d’occupation dus jusqu’au 31 mai 2025, échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2025.

CONDAMNE Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE l’indemnité d’occupation mensuelle de 1 225 euros à compter du 1er juin 2025, échéance de juin et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 3 406,75 euros au titre des charges et taxes relatives au bien immobilier, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [U] et Madame [V] [D] épouse [U] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE