TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 8]

N° RG 24/00308 – N° Portalis DB22-W-B7I-SINS

JUGEMENT

Du : 06 Mars 2025

S.C.P. PREMELY HABITAT

C/

[F] [L] [Z]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ATTAL

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [Z]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 06 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.P. PREMELY HABITAT

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Cécile ATTAL, substituée par M^e Hervé JOYET, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [F] [L] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Comparante

INTERVENANT VOLONTAIRE :

MAIF HABITATS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Cécile ATTAL, substituée par M^e Hervé JOYET, avocats au barreau de PARIS

A l’audience du 19 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2016, la société PREMELY HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [Z] pour une durée de six ans tacitement renouvelable un appartement à usage d’habitation de type F3 de 53,57m2 et un emplacement de parking sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel révisable de 812 euros, outre des provisions pour charges révisables de 80 euros par mois.

Suivant un avenant à effet du 1er mars 2018, Madame [F] [L] [Z] s’est substituée à son époux décédé, Monsieur [V] [Z], dans tous les droits et obligations que ce dernier tenait du bail susvisé.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, la société PREMELY HABITAT a fait signifier à Madame [F] [L] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 606,10 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juin 2024, la société PREMELY HABITAT a fait assigner Madame [F] [L] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

Condamner Madame [F] [L] [Z] à payer avec intérêts de droit la somme de 4 206,58 euros à titre de loyers, charges ou indemnités d’occupation du terme de juin 2024 inclus selon le compte édité le 28 mai 2024 annexé et signifié avec la présente assignation ainsi qu’au paiement de tous loyers, charges ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience selon le compte actualisé qui sera produit,Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,A défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,En tous cas, ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [F] [L] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin, avec l’assistance de la force publique,Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date de résiliation du bail au même montant que celui du loyer contractuellement exigible si le bail n’avait pas été résilié majoré de 10% et des charges,Condamner Madame [F] [L] [Z] au paiement de tous les loyers, charges et indemnités d’occupation exigibles jusqu’à complète libération des lieux,Condamner Madame [F] [L] [Z] au paiement de la somme de 1 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation,Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2024.

A l’audience, la société MAIF HABITATS, représentée par son conseil, intervient volontairement à l’instance en sa qualité d’acquéreur des lieux loués subrogé dans les droits de la société PREMELY HABITAT, à la suite de la vente de l’appartement objet du bail litigieux constatée par acte du 30 octobre 2024.

La société MAIF HABITATS maintient l’ensemble des demandes formées dans l’assignation délivrée à la requête de la société PREMELY HABITAT. Elle précise que la dette s’élève désormais à la somme de 5 698,29 euros, arrêtée au 17 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus. Elle indique que le paiement des loyers et charges courants a repris et que des paiements ont également été effectués au titre de l’arriéré locatif. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [F] [L] [Z] comparait en personne et ne conteste pas le principe de la dette. Elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois. Elle indique avoir retrouvé un travail en tant que chauffeur et déclare que ses enfants vont l’aider à régler l’arriéré locatif. En outre, elle fait valoir qu’elle devrait percevoir prochainement une indemnisation, dans le cadre d’une procédure pénale en cours à la suite d’un accident de la circulation dont elle a été victime. Elle propose de payer, en plus des échéances courantes, une somme de 158 euros par mois pour régler l’arriéré locatif.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS

1- Sur l’intervention volontaire de la société MAIF HABITATS

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. »

Conformément à un acte de vente en date du 30 octobre 2024 qu’elle produit, la société MAIF HABITATS justifie avoir acquis notamment l’appartement objet du bail litigieux et être subrogée, à compter du 30 octobre 2024, dans les droits et actions de la société PREMELY HABITAT contre les locataires et occupants des biens objet de la vente à quelque titre que ce soit, notamment au titre des créances locatives et à des fins d’expulsion.

L’intervention volontaire de la société MAIF HABITATS est donc recevable.

2- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 27 juin 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

3- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la validité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’article 8 des conditions générales du bail conclu le 21 juin 2016 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie du loyer ou des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause a été reproduite dans le commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 signifié à Madame [F] [L] [Z] le 20 février 2024 pour un montant de 3 606,10 euros, en principal.

Ce commandement de payer, qui comporte l’ensemble des mentions requises, n’est donc pas entaché de nullité.

La locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société MAIF HABITATS, venant aux droits de la société PREMELY HABITAT, à la date du 20 avril 2024.

4- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats notamment du bail signé le 21 juin 2016, du commandement de payer délivré le 20 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 décembre 2024 que la société MAIF HABITATS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté portant le solde dû à 5 698,29 euros la somme de 685,16 euros imputée pour des frais de procédure (158,13 euros le 2 août 2018, 87,82 euros (2 fois) le 15 avril 2019, 87,82 euros le 10 juillet 2019, 87,82 euros le 1er octobre 2019, 87,82 euros le 1er novembre 2019 et 87,93 euros le 5 mai 2020).

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [L] [Z] à payer à la société MAIF HABITATS la somme de 5013,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

5- Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

À l’audience, le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

En outre, il ressort des éléments versés au dossier que Madame [F] [L] [Z] a procédé à des efforts de paiement depuis le mois d’octobre 2024 pour réduire la dette locative et qu’elle a repris le paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [F] [L] [Z] à se libérer de la dette locative en 36 mois par mensualités de 139 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème et dernière mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de la défenderesse sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

6 – Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement ci-dessus autorisés, le bail se trouvera résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire. L’occupation du logement causera alors un préjudice au bailleur qui ne pourra disposer de son bien à son gré.

En tant que de besoin, et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [F] [L] [Z] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux.

7 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [L] [Z] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 21 juin 2016 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés [Adresse 3] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent.

A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

8 – Sur les autres demandes

Madame [F] [L] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner Madame [F] [L] [Z] au paiement de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’intervention volontaire de la société MAIF HABITATS recevable,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 avril 2024,

CONDAMNE Madame [F] [L] [Z] à payer à la société MAIF HABITATS la somme de 5013,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE Madame [F] [L] [Z] à s’acquitter de la dette en 36 mois par mensualités de 139 euros le 5 de chaque mois, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème et dernière mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [L] [Z] des lieux situés [Adresse 3], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Madame [F] [L] [Z] sera condamnée à payer à la société MAIF HABITATS une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [F] [L] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Madame [F] [L] [Z] à payer à la société MAIF HABITATS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT