MINUTE N°

N° RG 25/00122 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXUV

S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ

C/

Monsieur [G] [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM [Adresse 7], venant aux droits de l’OPIEVOY, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 308 435 460 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par la SELARL SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Fabienne BEUGRÉ, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [T] – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la : SELARL SALLARD CATTONI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [G] [T]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 décembre 2023, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY a donné à bail à Monsieur [G] [T] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 614,90 euros, et un montant de provision sur charges faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Le 31 juillet 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1479,81 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 16 juillet 2024, la S.A. d’HLM [Adresse 7] venant aux droits d’OPIEVOY a saisi la caisse d’allocations familiales des Yvelines (ci-après la CAF des Yvelines) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 janvier 2025, la S.A. d’HLM [Adresse 7] venant aux droits d’OPIEVOY a assigné Monsieur [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément aux article R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger que les frais de gardiennage et de transport seront à la charge du locataire

— condamner Monsieur [G] [T] au paiement des sommes suivantes :

* 2997,42 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 janvier 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 octobre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8324,50 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que [F] [G] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [G] [T] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [G] [T], bien que régulièrement assigné en l’étude de l’huissier, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [G] [T] a été assigné en l’étude de l’huissier et n’était ni présent ni représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 17 janvier 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales des Yvelinesle 16 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 octobre 2025 que la créance de la S.A. d’HLM [Adresse 7] venant aux droits d’OPIEVOY à l’égard de Monsieur [G] [T] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :156,81 euros et 127,73 euros qui correspondent à des frais de poursuites.

Par conséquent, Monsieur [G] [T] sera condamné à lui payer la somme de 8039,96 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose quant à lui que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, bien que signé postérieurement à l’entrée en vigueur des nouvelles dispostions del’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [G] [T] le 31 juillet 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 30 septembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 12 décembre 2023 à compter du 1er octobre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er octobre 2024. Monsieur [G] [T] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [T] au paiement de cette indemnité à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 4 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 juillet 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CAF des Yvelines.

Il convient également de condamner Monsieur [G] [T] à verser à la S.A. d’HLM [Adresse 7] venant aux droits d’OPIEVOY la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 décembre 2023 entre la S.A. d’HLM [Adresse 7] venant aux droits d’OPIEVOY d’une part et Monsieur [G] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 1er octobre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [T] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY la somme de 8039,96 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à la S.A. d’HLM [Adresse 7] venant aux droits d’OPIEVOY l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits d’OPIEVOY la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 31 juillet 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CAF des Yvelines,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE la S.A. d’HLM [Adresse 7] venant aux droits d’OPIEVOY du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 10 décembre 2025,les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par MonsieurVictor ANTONY, greffier

Le greffier Le juge