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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00381 – N° Portalis DB22-W-B7J-S75P

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2025

MINUTE : 607/2025

DEMANDEUR(S) :

Société BATIGERE-HABITAT

DEFENDEUR(S) :

[Y] [V]

exécutoire

délivrée le 22/09/25

à :

M^e BOYAJEAN-PERROT

expédition

délivrée le 22/09/25

à :

Mme [V]

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 19 Septembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX NEUF SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 04 Juillet 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société BATIGERE-HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Pascale BOYAJEAN-PERROT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Céline BOCHET

ET :

DEFENDEUR :

Mme [Y] [V]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2020, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de BATIGERE EN ILE DE FRANCE, a donné à bail à Madame [Y] [V] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 287,56 euros, et 103,31 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 22 721 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 30 décembre 2024, distribuée le 13 janvier 2025, la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [Y] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles présent dans les lieux sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application en date du 31 juillet 1992.condamner Madame [Y] [V] au paiement des sommes suivantes :la somme de 32 281,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 17 avril 2025.

À l’audience du 4 juillet 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 37 225,92 euros arrêtée au 23 juin 2025, loyer du mois de mai inclus.

Madame [Y] [V], présente et non assistée, reconnaît être en difficulté de paiement depuis un an. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Dûment autorisée à produire les justificatifs relatifs à l’application du supplément de loyer de solidarité, la société BATIGERE HABITAT n’a pas été en mesure de le faire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’imputation d’un supplément de loyer de solidarité

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il ressort de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois […]. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l’État aux organismes d’habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d’ordre public. Tout manquement à l’une ou l’autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement grave aux droits du locataire qui déchoit l’organisme d’habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la société BATIGERE HABITANT est un organisme d’habitations à loyer modéré. Aussi, celui-ci est bien fondé les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il ressort du décompte fourni à la cause que le bailleur a imputé au locataire un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de mai 2024.

Pour autant, la société BATIGERE HABITAT ne justifie d’aucun courrier adressé à la locataire pour vérifier ses ressources, ni de courrier indiquant les motifs d’une telle demande, malgré l’autorisation donnée par le tribunal de produire des justificatifs dans le temps du délibéré.

En conséquence, la société BATIGERE HABITAT ne justifie pas être en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 septembre 2020, du commandement de payer délivré le 7 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 23 juin 2025 que la société BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés qui est de 5 013,43 euros, hors supplément de loyer de solidarité.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 219,48 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [V] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 4 793,95 euros, au titre des sommes dues au 23 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 janvier 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 7 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 septembre 2020 à compter du 8 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y] [V] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose sa situation personnelle et financière à l’audience, déclarant percevoir 946 euros par mois de la caisse d’allocations familiales.

Pour autant, il ressort des éléments communiqués que Madame [Y] [V] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, cette dernière ayant effectué un versement de 350 euros le 5 juin 2025 ne couvrant pas la totalité du loyer et des charges. Et, la société BATIGERE HABITAT n’a pas donné son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [V]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 mars 2025, Madame [Y] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Y] [V] à son paiement à compter du 8 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [Y] [V] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de BATIGERE EN ILE DE FRANCE, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 septembre 2020 entre la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de BATIGERE EN ILE DE FRANCE, d’une part, et Madame [Y] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 8 mars 2025.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Y] [V] à compter du 8 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de BATIGERE EN ILE DE FRANCE, la somme de 4 793,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 juin 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025.

CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de BATIGERE EN ILE DE FRANCE, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 juin 2025, échéance de juin, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de BATIGERE EN ILE DE FRANCE, la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [Y] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 janvier 2025.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG