TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT DE NULLITE

DU COMMANDEMENT DE PAYER

VALANT SAISIE IMMOBILIERE

DU 28 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00025 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2UC

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est situé [Adresse 3] (75013), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CRÉANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189.

ET

Monsieur [E] [L], né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 6] (MALI), de nationalité malienne, demeurant [Adresse 2] à [Localité 8].

Madame [Y] [V] épouse [L], née le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 6] (MALI), de nationalité malienne, demeurant [Adresse 2] à [Localité 8].

PARTIES SAISIES

Tous deux représentés par Maître Issa KEITA, avocat plaidant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS et par Maître Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 131.

S.A. SOCRAM BANQUE, société anonyme, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIORT sous le numéro 682 014 865, dont le siège social est situé [Adresse 4].

CRÉANCIER INSCRIT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Aude JOUX pour les débats et Nathalie GALVEZ pour la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 22 octobre 2025, tenue en audience publique.

***

Vu les commandements de payer valant saisie immobilière réalisés par le CREDIT FONCIER DE FRANCE délivrés le 26 novembre 2024 à Monsieur [L] et le 12 décembre 2024 à Madame [L] en recouvrement de la somme de 131.695,81 euros arrêtée au 17 octobre 2024,

Vu la publication des commandements de payer le 9 janvier 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 10] 2 (7804P02 volume 2025 S numéro 3),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 26 février 2025 pour l’audience du 30 avril 2025,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 3 mars 2025 au greffe de la juridiction,

L’affaire a été renvoyée à de multiples reprises.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2025, les époux [L] sollicitent :

Que soit prononcée la nullité des commandements de payer valant saisie immobilière et que soit ordonnée leur radiation ainsi que la publication du jugement en marge desdits commandements,Que le CREDIT FONCIER DE FRANCE soit condamné à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,Que le CREDIT FONCIER DE FRANCE soit condamné à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

À titre subsidiaire,

Que soit jugée la clause de déchéance du terme non écrite et donc invalide,Que soit rejetée la demande de vente forcée,Que le CREDIT FONCIER DE FRANCE soit condamné à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,Que le CREDIT FONCIER DE FRANCE soit condamné à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

À titre plus subsidiaire,

Que soit accordé un délai de 24 mois pour apurer la dette,Que soit rejeté le surplus des demandes du créancier poursuivant,Que soit condamné le créancier poursuivant aux dépens,

À titre encore plus subsidiaire,

Qu’ils soient autorisés à vendre amiablement le bien.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 octobre 2025, le CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite :

Qu’il soit reçu en ses demandes,Que soit constaté que la déchéance du terme a été prononcée de manière régulière,Que soit constatée la validité de la procédure immobilière,Que la créance soit fixée à la somme du commandement de payer ou subsidiairement à la somme de 19.748,05 euros à la date de l’audience d’orientation,Que soit ordonnée la vente du bien saisi,Que les époux [L] soient condamnés à verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 octobre 2025 et mise en délibéré au 28 novembre 2025.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 7] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2], conformément à la description plus amplement détaillée contenue dans le cahier des conditions de vente.

Sur le titre exécutoire et la fixation du montant de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L. 241-1 du code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

En outre, l’article R. 121-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Or, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (n°21-16.044) et dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne issue des arrêts du 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, et est donc abusive. (CA [Localité 9], 26 juin 2025, 24/20674).

En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause, le caractère abusif de la clause s’appréciant in abstracto et non pas en fonction des conditions effectives de sa mise en œuvre.

Les époux [L] indiquent qu’ils ont réglé l’intégralité des échéances impayées le 16 février 2024 au créancier poursuivant après plusieurs échanges avec ce dernier et qu’il a refusé la remise en place des virements automatiques pour reprendre les paiements à échéance régulière. Ils sollicitent la nullité des commandements de payer faute de décompte crédible et qui ne permet pas au juge de l’exécution de fixer la créance. Ils ajoutent que la clause de déchéance du terme est abusive et qu’à la date des commandements de payer, il n’y avait plus aucune échéance impayée ce qui rend la délivrance des commandements de payer injustifiée et nulle.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE indique que les époux [L] n’ont pris contact avec lui suite à la mise en demeure envoyée que six mois après cette dernière et que ces derniers n’effectuent pas de paiement à intervalle régulier de leurs échéances. Il ajoute que la clause de déchéance du terme n’est pas abusive car il y a eu dix-huit mois entre la mise en demeure et le commandement de payer et six mois entre la mise en demeure et le prononcé de la déchéance du terme et qu’un délai de trente jours était laissé aux débiteurs pour payer les échéances impayées. Il ajoute qu’il n’avait en outre aucune obligation de revenir sur l’acquisition de la déchéance du terme suite aux règlements effectués par les époux [L] postérieurement à cette dernière. À titre subsidiaire, si la clause devait être considérée comme étant abusive, le CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite que soient prises en considération au titre de la créance les échéances impayées actualisées au 21 octobre 2025.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 5 juillet 2012, par lequel le CREDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à Madame et Monsieur [L] un prêt d’un montant en principal de 88.000 euros, sur une durée de 300 mois à taux 0, et un prêt de 129.197 euros au taux hors assurance de 4,85 % l’an pour une durée de 360 mois.

Le créancier poursuivant produit un courrier de mise en demeure signifié aux débiteurs saisis le 17 avril 2024 à personne et à domicile, sollicitant le paiement des échéances impayées d’un montant de 5.254,38 euros à régler sous trente jours.

Le créancier poursuivant ne rapporte pas à la procédure les courriers prononçant la déchéance du terme qui auraient été envoyés aux débiteurs saisis.

La clause de déchéance du terme contenue dans le contrat de prêt (ARTICLE 11- CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME) indique que : « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants : (…) défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant, le bien objet de la présente offre ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait qu’aucun délai de préavis n’est prévu en faveur du consommateur emprunteur pour lui permettre de régulariser sa dette et éviter la résiliation de plein droit. Ainsi, compte tenu de l’enjeu et des conséquences considérables d’une telle clause pour l’emprunteur, qui se voit contraint de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt au bon vouloir du prêteur, sans respect d’un délai de préavis d’une durée raisonnable, cette clause est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur. Elle est donc abusive et doit être réputée non écrite, comme l’a récemment jugé à la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 26 juin 2025.

En tout état de cause, le créancier poursuivant ne justifie de ce fait pas du prononcé effectif de la déchéance du terme faute de produire à la procédure les courriers envoyés en ce sens ce qui rend nulle la déchéance du terme prononcée.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance des époux [L] ainsi que les intérêts s’y afférant, qui peuvent être actualisées à l’audience d’orientation sans que cela n’emporte nullité du commandement de payer.

Toutefois, il apparait qu’à la délivrance des commandements de payer, l’ensemble des échéances impayées avaient été réglées par les débiteurs saisis si bien qu’il n’y avait aucune dette. En effet, il ressort des pièces de la procédure, que le montant des échéances impayées au 18 janvier 2024 était de 6.147,62 euros conformément au courriel envoyé par le CREDIT FONCIER DE FRANCE le 18 janvier 2024. Or, les époux [L] indiquent avoir payer la somme de 6.200 euros au mois de janvier et février 2024, ce qui n’est pas contesté par le créancier poursuivant et apparait dans son décompte. Le créancier poursuivant ne produit en outre aucun décompte détaillé des mensualités impayées avec les versements des débiteurs depuis le début des impayées de ces derniers. En effet, le décompte produit ne se fonde que sur une déchéance du terme qui serait intervenue ce qui n’est donc pas le cas en l’espèce. Faute de détailler le montant des échéances dues, les intérêts en lien avec ces échéances et les versements des époux [L] qui permettraient de justifier qu’ils étaient débiteurs d’échéances impayées au jour de la délivrance des commandements de payer les 26 novembre 2024 et 12 décembre 2024, ces derniers arguant avoir payé la somme de 21.474,22 euros entre octobre 2023 et décembre 2024, le créancier indiquant d’ailleurs un montant de 18.937,59 euros au 17 octobre 2024, les commandements de payer doivent être déclarés nuls comme ne se fondant sur aucune créance.

En tout état de cause, dans ses écritures, le CREDIT FONCIER DE FRANCE fait état d’un montant de 22.661,10 euros au titre des échéances impayées du 10 avril 2023 au 21 octobre 2025, sans détail de ces dernières, avec un solde débiteur au 10 mars 2023 de 5.254,38 euros. Il ajoute des intérêts d’un montant de 15.775,60 euros dont le calcul apparait complètement faux car le montant correspond aux intérêts calculés sur le montant de la déchéance du terme et dont aucun détail n’est joint. Il sollicite également le montant des assurances qui ne peut pas être sollicité en l’espèce. Ainsi, au regard des versements faits par les époux [L], concédés par le créancier d’un montant de 26.337,59 euros, la créance ne serait plus que de 1.577,89 euros au 21 octobre 2025, montant largement insuffisant pour solliciter une saisie immobilière qui serait dès lors disproportionnée.

Par conséquent, il convient de constater la nullité des deux commandements de payer valant saisie immobilière et d’ordonner leur radiation au fichier immobilier.

Au regard de cette décision, il n’y a pas lieu à statuer sur les autres moyens et demandes subséquentes hormis les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il ressort de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

L’article L. 111-7 du même code précise que le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

Les époux [L] soutiennent que la saisie immobilière était injustifiée et qu’elle concerne la résidence principale d’une famille de sept personnes dont trois enfants mineurs dont un en situation de handicap, que la procédure est couteuse et inadaptée et qu’il convient de condamner le créancier à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’abus constaté. Ils ajoutent que la procédure a été particulièrement angoissante pour eux.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE rétorque que la procédure était la plus efficace pour protéger ses intérêts, que les paiements sont non réguliers et aléatoires, qu’il n’y a eu que quatre versements sur l’année 2025 et que les efforts des époux [L] sont insuffisants pour combler leur dette et que la vente du bien aurait pour objectif d’éviter l’aggravation de leur endettement.

En l’occurrence, il ressort des éléments du dossier que depuis le mois d’octobre 2023, les débiteurs saisis cherchent à trouver une solution amiable avec le créancier afin d’apurer leur dette et reprendre le paiement de leurs échéances. Il n’est pas contesté par le créancier que malgré l’apurement de leur passif, le créancier a refusé de renoncé au bénéfice de la déchéance du terme, qui était en réalité irrégulière, et ce, malgré la reprise du paiement des échéances par les débiteurs. Malgré la bonne foi des débiteurs et le règlement de leur dette, le créancier a déclenché le processus de la saisie immobilière et leur a fait délivrer un commandement de payer fondé sur aucune créance. Cette procédure de saisie immobilière, qui a pour objectif l’aliénation de la propriété des débiteurs, est particulièrement attentatoire au droit de propriété et ne doit pas être actionnée abusivement, ce qui a été le cas en l’espèce. Le bien saisi étant la résidence principale de la famille, cela a nécessairement généré de l’angoisse injustifiée à l’égard des débiteurs saisis.

Dès lors, le créancier poursuivant sera condamné à verser aux époux [L] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE succombant, il sera condamné à verser aux époux [L] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution,

RÉPUTE NON ÉCRITE comme étant abusive la clause de déchéance du terme (ARTICLE 11- CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME §1 alinéa 4) contenue dans l’acte de prêt du 5 juillet 2012 ;

CONSTATE la nullité des commandements de payer valant saisie immobilière des 26 novembre 2024 et 12 décembre 2024 publiés le 9 janvier 2025 au Service de la publicité foncière de [Localité 10] 2, 7804P02 Volume 2025 S numéro 3 ;

ORDONNE la radiation des commandements de payer valant saisie immobilière des 26 novembre 2024 et 12 décembre 2024 publiés le 9 janvier 2025 au Service de la publicité foncière de [Localité 10] 2, 7804P02 Volume 2025 S numéro 3, aux frais du CREDIT FONCIER DE FRANCE ;

CONDAMNE le CREDIT FONCIER DE FRANCE à verser à Madame et Monsieur [L] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le CREDIT FONCIER DE FRANCE à verser à Madame et Monsieur [L] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le CREDIT FONCIER DE FRANCE aux entiers dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 10], le 28 novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Nathalie GALVEZ Elodie LANOË