MINUTE N°

N° RG 25/00116 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXUA

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

Monsieur [P] [Z]

Madame [D], [G] [Z] née [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Août 2025

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, société anonyme d’habitations à loyer modéré à Directoire et Conseil de Surveillance, inscrite au R.C.S. de VERSAILLES sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître Sophie ACQUERE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Z], né le 13 août 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

Madame [D], [G] [Z] née [C], née le 25 avril 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à Monsieur [P] [Z] et Madame [D], [G] [Z]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 29 décembre 2021, la SA LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a consenti à Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F4 sis dans un immeuble [Adresse 2]

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 787,58 euros charges comprises, payable à terme échu. Au jour du jugement, il s’élève à la somme de 1242,58 euros.

Lors de l’entrée dans les lieux, le locataire a versé un dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, la SA LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a fait notifier, par exploit de la SELARL HELDT-CLAISE-LE MAREC-LOGER, commissaires de Justices, en date du 2 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme principale de 5730,26 euros, hors frais de contentieux.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 19 décembre 2024, la SA LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a assigné à comparaître Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, sollicitant notamment sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— Condamner solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] à payer à la somme de 7752,50 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et frais,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour loyers impayés conformément aux dispositions des article 1729 et 1741 du code civil,

— Condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Prononcer en conséquence l’expulsion des défendeurs de leur personne de leurs biens et de tous occupants de leur chef ,

— Prononcer le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers dans tel garde-meubles ou local du choix du bailleur et ce aux frais risques et périls du locataire conformément aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] aux entiers dépens et à une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 juin 2025, Madame la SA LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 11048,72 euros, arrêtée au 8 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse,

Elle précise que Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] ont réglé une somme de 1.600 euros le 14 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] ont comparu, expliqué les difficultés personnelles qu’ils avaient traversé et sollicité 36 mois de délais pour apurer la dette locative

L’affaire, appelée à l’audience du 19 juin 2025 a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SA LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 29 décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2024, pour paiement de la somme principale de 5730,26 euros. Si les époux [Z] ont réglé une partie de la dette locative, celle-ci n’a pas été apurée dans sa totalité. Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 2 octobre 2024, minuit.

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

A l’audience, le bailleur produit un décompte (arrêté au 8 juin 2025, terme de mai 2025 inclus) démontrant que les époux [Z] restent lui devoir la somme principale de 10728,35 euros, après soustraction des frais de contentieux facturés à hauteur de la somme de 320,37 euros.

A l’audience, Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] ont reconnu la dette locative.

Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 10728,35 euros, en deniers ou quittances, majorée des intérêts au taux légal sur la somme 5730,26 euros de à compter du 2 août 2024, date du commandement de payer, et à compter de la date de notification du jugement pour le surplus.

IV – SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] exposent que les difficultés financières ont commencé lorsque Monsieur [P] [Z] a perdu son travail, raison pour laquelle ils n’ont pas pu régler le montant des loyers et charges, qu’il a retrouvé, en intérim, un emploi d’agent de nettoyage et perçoit variable entre 1800 et 2600 euros net. Madame [D] [Z] est éducatrice spécialisée et perçoit un salaire mensuel de 2080 euros net, comme en attestent ses bulletins de salaires ; ils précisent souhaiter déménager et avoir l’intention de mettre en place un dossier de surendettement.

Ils sollicitent 36 mois de délais pour apurer la dette locative et indique avoir procédé au versement de la somme de 1600 euros le 14 mai 2025 et 8500 euros juste avant l’audience.

En considérant que les derniers versements effectués par les locataires s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’ils ont réglé l’intégralité le dernier loyer courant. Il ressort par ailleurs de leur situation professionnelle qu’ils sont en mesure de régler l’arriéré de loyers et charges en sus du paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments et des propositions de règlement formulées à l’audience, Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une échéance de loyer et/ou d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z], locataires, au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z], qui succombent, supporteront in solidum, la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] seront condamnés, in solidum, à verser à la SA LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2021 entre la SA LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE et Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 1] à [Localité 10] sont réunies à la date du 2 octobre 2024, minuit ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] à payer en deniers ou quittances à la SA LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 10728,35 euros, selon décompte arrêté au 8 juin 2025, échéance du mois de mai incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 sur la somme de 5730,26 euros, date du commandement de payer, et à compter de la notification du jugement pour le surplus ;

— AUTORISE Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités de 298 euros chacune, la 36ème et dernière mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et accessoires ;

— PRÉCISE que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— DIT que si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;Qu’à défaut pour les locataires, Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z], locataires, soient condamnés, solidairement, à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au Bailleur, la SA LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE ou à son mandataire ;

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [D] [Z] à payer à la SA LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye le 28 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire, et par Monsieur thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire