TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/02093 – N° Portalis DBW5-W-B7H-INQN

Minute : 2024/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 19 Novembre 2024

S.C.I. SMM

C/

[S] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hervé ABOUL – 103,

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Hervé ABOUL – 103,

M^e Ivana HAGUIER

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. SMM-RCS Caen 804.071.728, dont le siège social est sis 29 Rue de la Cave – 14400 BAYEUX

Représentée par M^e Hervé ABOUL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 103

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [C],

demeurant 17 Allée Marquis Le Hericy – 14740 SAINT MANVIEU NORREY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001067 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

Représenté par M^e Ivana HAGUIER, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection

Greffier : [S] POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Janvier 2024

Date des débats : 10 Septembre 2024

Date de la mise à disposition : 19 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 septembre 2020, la SCI SMM, représentée par son gérant M. [F] [I], a donné à bail à M. [S] [C] un logement à usage d’habitation situé 34 place Paillaud – 1er étage – 14 480 Creully, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 25 euros.

Par acte extrajudiciaire du 19 janvier 2022, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 20 janvier 2022, la SCI SMM a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 6 710,17 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclus.

Suivant une ordonnance du 11 avril 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen a enjoint à M. [S] [C] de payer à la SCI SMM :

– la somme en principal de 7 391,31 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre 2020 à mars 2022 pour le logement sis 34 place Paillaud – 1er étage – 14 480 Creully ;

– 350,99 euros au titre de la régularisation des charges ;

– 5,37 euros TTC au titre des frais de procédure ;

– 51,07 euros TTC au titre des frais de requête.

Cette ordonnance a été signifiée à M. [S] [C] par exploit de commissaire de justice remis à personne en date du 27 avril 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2023, reçue au greffe le 22 mai 2023, M. [S] [C] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer.

Les parties ont été convoquées par le greffe à comparaître à l’audience du 9 janvier 2024.

Après 3 renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2024, au cours de laquelle, la SCI SMM, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite de voir :

– dire à tort comme autant irrecevable que mal fondée l’opposition formée par M. [S] [C] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 11 avril 2023, signifiée le 27 avril 2023 et la rejeter ;

– débouter en toute hypothèse M. [S] [C] de l’ensemble de ses contestations, fins, conclusions et demandes reconventionnelles ;

– condamner M. [S] [C] au paiement :

* de la somme principale de 7 391,31 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre 2020 à mars 2022 ;

* de la somme de 350,99 euros au titre de la régularisation des charges ;

* des intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du commandement de payer du 19 janvier 2022 ;

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment les frais de la procédure d’injonction de payer et le commandement de payer du 19 janvier 2022.

M. [S] [C], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions également déposées à l’audience, sollicite d’entendre sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– débouter la SCI SMM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont infondées et injustifiées ;

À titre principal,

– être déclaré bien-fondé en son exception d’inexécution ;

À titre subsidiaire,

– condamner la SCI SMM à lui verser la somme de 5 540 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

– ordonner la compensation des créances réciproques ;

– lui accorder les plus larges délais de paiement ;

En tout état de cause,

– condamner la SCI SMM à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance portant injonction de payer a été signifiée à M. [S] [C] par exploit de commissaire de justice remis à personne le 27 avril 2023 et l’opposition formée par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2023, reçue au greffe en date du 22 mai 2023.

Dès lors, l’opposition ayant été formée dans le délai d’un mois suivant la signification faite à personne de l’ordonnance, elle est recevable.

Par conséquent, il convient alors de statuer à nouveau sur la demande de la SCI SMM, le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer, en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés :

Il appartient, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré, de justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation.

Sur l’exception d’inexécution pour défaut de délivrance d’un logement décent :

En application des articles 1719 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’alinéa 2 de l’article 6 précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

L’alinéa 3, poursuit en indiquant que, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement, outre décent comme mentionné à l’alinéa 1er, un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le locataire quant à lui est obligé, en application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil dispose toutefois qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est admis en application des articles 7 a) de la loi précitée et 1728 du code civil que, le locataire ne peut être admissible à suspendre le paiement des loyers que si le logement est inhabitable.

La procédure de mise aux normes de conformité du logement non décent est définie spécifiquement par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le preneur est tenu de la mettre en œuvre s’il souhaite suspendre le paiement du loyer ou en obtenir la réduction, sans pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution pour cesser de son initiative de payer les loyers, sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter le logement.

En l’espèce, M. [S] [C] soutient se prévaloir des manquements de la société bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent pour justifier du non-paiement des loyers et charges réclamés.

Il convient de relever que, le juge n’a pas, au cours de la durée du bail, été saisi par le locataire d’une demande de suspension de paiement des loyers et charges et que ce n’est qu’au cours de la présente instance faisant suite à l’opposition qu’il a formé à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer du 11 avril 2023, l’enjoignant à payer à la SCI SMM la somme en principal de 7 391,31 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de septembre 2020 à mars 2022, qu’il invoque l’exception d’inexécution.

Par ailleurs, M. [S] [C] ne justifie pas de la mise en œuvre de la procédure prévue à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle lui appartenait en cas d’inertie de la société bailleresse.

Dès lors, il incombe à M. [S] [C] qui invoque l’exception d’inexécution de faire la preuve de l’impossibilité totale d’habiter le logement et à ce titre, il verse aux débats :

– un ensemble de 6 photographies dont il est impossible de connaître leur date de prise ainsi que les lieux concernés ;

– une attestation émise par M. [R] [C] et Mme [O] [P] épouse [C], les parents de M. [S] [C], datée du 30 août 2023 dans laquelle ces derniers prétendent que « le logement est insalubre » et de laquelle, faute d’être circonstanciée et corroborée par d’autres éléments extérieurs, les déclarations ne peuvent constituer une preuve de l’état des lieux litigieux et, notamment, d’une non-décence de ceux-ci ;

– une facture de résiliation du contrat de fourniture d’électricité portant sur les lieux loués et faisant état d’une consommation en électricité pour la période du 21 juin au 18 août 2021 d’un montant total de 61,89 euros, et portant le montant total facturé au cours de l’année du 13 septembre 2020 au 18 août 2021 à la somme de 1 832,10 euros.

Du reste, M. [S] [C] ne justifie d’aucune demande de mise en conformité du logement portée auprès de la société bailleresse au cours du bail contrairement à ce qu’il prétend, alors même que, dès l’échéance de décembre 2020, les loyers et charges ont cessé d’être réglés et qu’ils ne l’ont pas été jusqu’au départ des lieux du locataire, soit le 17 mars 2022.

De sorte que, M. [S] [C] échoue à apporter la preuve du caractère indécent du logement litigieux, notamment en l’absence de tout constat des lieux établi par un tiers et il ne démontre pas plus s’être trouvé dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail, par conséquent, il ne pouvait se faire justice à lui-même en suspendant le paiement des loyers et des charges ainsi qu’il l’a fait.

Sur le montant des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société bailleresse sollicite le paiement des sommes de :

– 7 391,31 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre 2020 à mars 2022 ;

– 350,99 euros au titre de la régularisation des charges.

Il est produit aux débats un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 17 mars 2022, date de sortie des lieux du locataire et prorata de mars 2022 inclus faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7 742,30 euros.

Il s’infère des débats et cela n’est par ailleurs pas contesté que, M. [S] [C] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges relatifs au bail conclu avec la SCI SMM en date du 12 septembre 2020 et portant sur le logement situé 34 place Paillaud – 1er étage – 14 480 Creully.

Il convient de préciser qu’il est justifié aux débats que les seuls règlements effectués par M. [S] [C] portent sur les sommes de 770 euros et 475 euros en dates respectives des 10 octobre et 10 novembre 2020.

Toutefois, à la lecture du décompte locatif, il apparaît que chaque mois a été mise au débit du compte la somme de 450 euros au titre du loyer convenu au bail, augmentée de la somme de 25 euros correspondant à la provision mensuelle pour charges prévue au bail ; tandis que, pour solliciter les sommes supplémentaires de 60,17 euros et 290,82 euros au titre de la régularisation annuelle des charges de l’année 2020 et 2021, la société bailleresse se fonde sur le montant des provisions réellement versées et ce, alors même que, la dette locative comprend déjà le montant des provisions mensuelles pour charge échues chaque mois sur la durée du bail ; dès lors le calcul effectué par la société bailleresse est erroné et après nouveau calcul, il apparaît que le montant des provisions mises au débit du compte locatif et inclus dans la dette locative est supérieur au montant des charges réelles récupérables dont il est justifié aux débats et que, la régularisation des charges réelles récupérables au titre des années 2020 et 2021 est en faveur du locataire.

De sorte qu’il est justifié aux débats que, M. [S] [C] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 7 376,47 euros au titre des loyers et charges impayés, calculée comme suit :

7 391,31 euros – ((90,83 euros [montant des provisions pour charges mises au débit du compte locatif au titre de l’année 2020] – 85,17 euros [montant des charges réelles récupérables justifiées au titre de l’année 2020]) + (300? euros [montant des provisions pour charges mises au débit du compte locatif au titre de l’année 2021] – 290,82 euros [montant des charges réelles récupérables justifiées au titre de l’année 2021])).

En conséquence, M. [S] [C] sera condamné à payer à la SCI SMM la somme de 7 376,47 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 12 septembre 2020 au 17 mars 2022 relatifs au bail portant sur les lieux sis 34 place Paillaud – 1er étage – 14 480 Creully, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6 710,17 euros à compter du 19 janvier 2022, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SCI SMM ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de M. [S] [C], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, elle ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle en réparation du préjudice de jouissance subi :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Selon l’article 6 de la loi précitée alinéa 3 b), le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au bail.

Il est admis que, le bailleur peut en application de l’article susdit être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire liés à l’indécence des lieux et ce, sans que cette indemnisation ne soit subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

En l’espèce, faute de démontrer l’indécence des lieux sis 34 place Paillaud – 1er étage – 14 480 Creully précédemment pris à bail par M. [S] [C], ce dernier sera débouté de sa demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Sur la compensation des créances réciproques :

En application de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la SCI SMM n’étant débitrice d’aucune somme à l’encontre de M. [S] [C], ce dernier sera par voie de conséquence débouté de sa demande tendant à la compensation des créances réciproques en leurs absences.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [S] [C] sollicite les plus larges délais de paiement et produit à cette fin son avis d’imposition sur les revenus au titre de l’année 2022 ainsi qu’une attestation de paiement délivrée par Pôle Emploi et dont le dernier versement a été effectué le 8 février 2024.

Si la SCI SMM s’y oppose évoquant les problèmes de trésorerie à laquelle elle a été confrontée suite aux impayés de M. [S] [C], elle n’en apporte toutefois pas la preuve en ne justifiant pas de sa situation financière.

Aussi, le créancier ne justifiant pas de ses besoins et le débiteur de ses ressources à la date de l’audience, il sera accordé à M. [S] [C] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [C], partie succombante au présent litige, sera condamné au paiement des dépens, en ce compris les frais de la procédure d’injonction de payer et du commandement de payer qui lui a été délivré le 19 janvier 2022 ainsi qu’à payer à la SCI SMM la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit qu’il n’y a pas lieu d’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’opposition formée par M. [S] [C] à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer du 11 avril 2023 ;

MET À NÉANT l’ordonnance portant injonction de payer en date du 11 avril 2023 ;

STATUANT À NOUVEAU,

DÉBOUTE M. [S] [C] de sa demande formée à l’encontre de la SCI SMM au titre de l’exception d’inexécution ;

CONDAMNE M. [S] [C] à payer à la SCI SMM la somme de 7 376,47 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 12 septembre 2020 au 17 mars 2022 relatifs au bail portant sur les lieux sis 34 place Paillaud – 1er étage – 14 480 Creully, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6 710,17 euros à compter du 19 janvier 2022, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M. [S] [C] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 22 mensualités de 335 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (22e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par la SCI SMM à l’encontre de M. [S] [C] ;

DÉBOUTE M.[S] [C] de sa demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance formée à l’encontre de la SCI SMM ;

DIT n’y avoir lieu à compensation de créances ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [S] [C] au paiement des dépens, en ce compris les frais de la procédure d’injonction de payer et du commandement de payer qui lui a été délivré le 19 janvier 2022 ;

CONDAMNE M. [S] [C] à payer à la SCI SMM la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,