COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[M] née [A], [M] c/ [L], SARL [Adresse 13]

MINUTE N°

DU 06 Décembre 2024

N° RG 24/01963 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVHT

Grosse délivrée

à M^e Céline ALINOT

Expédition délivrée

à M^e Jean-Paul AIACHE-TIRAT

à la SARL MAISON DE L’IMMOBILIER

Le

DEMANDEURS:

Madame [U] [M] née [A]

née le [Date naissance 6] 1975 à [Localité 15] (06)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Céline ALINOT substitué par M^e Marcel BENHAMOU, avocats au barreau de NICE

Monsieur [Z] [M]

né le [Date naissance 9] 1973 à [Localité 15] (06)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Céline ALINOT substitué par M^e Marcel BENHAMOU, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

Madame [C] [L]

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Paul AIACHE-TIRAT, avocat au barreau de NICE

SARL [Adresse 13] (CENTURY 21)

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing-privé en date du 03 juin 2005, avec l’intervention de la société [Adresse 13] exerçant sous l’enseigne Century 21, Monsieur [N] [V] a consenti à Madame [C] [L] pour une durée de 3 ans un bail d’habitation portant sur un appartement de type studio vide situé à [Adresse 16], moyennant un loyer de 390,00 euros par mois et une provision pour charges locatives pour 60,00 euros par mois, outre des frais administratifs pour 1,50 euros par mois, soit un total de 451,50 euros par mois.

Par acte de vente notarié du 25 janvier 2008, Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] se sont rendus acquéreurs de ce bien immobilier et viennent donc aux droits de l’ancien bailleur, Monsieur [N] [V].

Le bail d’habitation du 03 juin 2005 s’est poursuivi par tacite reconduction par périodes triennales.

Aux termes d’une lettre recommandée en date du 14 novembre 2022, Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] ont par l’intermédiaire de leur gestionnaire, la société [Adresse 14] donné congé pour vente à leur locataire à effet au 02 juin 2023.

Selon acte du commissaire de justice en date du 12 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs moyens, Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] ont fait assigner Madame [C] [L] et la SARLU La Maison de l’Immobilier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du jeudi 27 juin 2024 à 14 heures 15 aux fins de :

A titre principal,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail les liant à Madame [C] [L] par l’effet du congé,

En conséquence,

— juger que Madame [C] [L] est occupante sans droit ni titre des lieux initialement donnés à bail sis [Adresse 8], un studio sis au [Adresse 10],

— ordonner l’expulsion pure et simple de Madame [C] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [C] [L] à leur payer la somme de 557,20 euros correspondant au montant du dernier loyer, charges comprises au titre de l’indemnité d’occupation due mensuellement et dire que cette indemnité sera due jusqu’à complète et effective libération des lieux,

— débouter Madame [C] [L] de l’ensemble de ses demandes et conclusions éventuelles,

A titre subsidiaire, si le congé devait être annulé,

— juger la pleine et entière responsabilité de la [Adresse 13] dans la nullité du congé et ses conséquences à leur égard,

En conséquence,

— condamner la SARLU La Maison de l’Immobilier à leur payer la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à leur payer la somme de 1 440,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu le seul renvoi de l’affaire à l’audience du 08 octobre 2022 à 14 heures,

Vu les conclusions respectives des parties déposées à l’audience de renvoi du 08 octobre 2024, celles de Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] qui maintiennent l’intégralité de leurs prétentions telles que formulées dans leur assignation,

Vu les conclusions récapitulatives de Madame [C] [L] prises au visa de l’article 1302 du code civil, par lesquelles elle demande de :

A titre principal,

— débouter Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] de leurs demandes et conclusions,

— juger qu’un nouveau bail a couru à compter de la délivrance de la première quittance suivant le congé,

— jugé que Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] l’ont abusivement assignée,

A titre subsidiaire,

— condamner Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] à lui rembourser les sommes réglées à titre de loyers après la délivrance du congé et l’obtention de quittances de loyers correspondant à ses versements,

— les condamner à lui verser la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner au paiement de la somme de 2 000,00 euros pour procédure abusive et celle de 2 000,00 euros également sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 08 octobre 2024, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

La SARLU [Adresse 13] n’a pas comparu, ni personne pour elle, bien que régulièrement assignée par remise de l’acte d’assignation du commissaire de justice, à domicile à une personne présente, Monsieur [S] [T] [E], salarié ainsi déclaré qui a accepté de recevoir l’acte et convoquée par le greffe le 28 juin 2024 pour l’audience du 08 octobre 2024 à 14 heures.

Le délibéré a été fixé au 06 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé pour vente

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L’objet à vendre doit par ailleurs être identifié. Il faut qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

Le délai de préavis du congé donné par le bailleur à son locataire est de 6 mois.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [C] [L] a été conclu le 03 juin 2005 et a été renouvelé par tacite reconduction pour une durée de 3 ans à chaque reconduction, pour expirer le 02 juin 2023.

Le congé pour vendre donné par les bailleurs le 14 novembre 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception a donc été régulièrement délivré à la locataire plus de six mois avant l’échéance précitée et comporte par ailleurs les mentions requises relatives à la désignation du bien et aux conditions de la vente.

En conséquence, il y a lieu de constater la validité du congé pour vendre délivré le 14 novembre 2022 par Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] à Madame [C] [L].

Madame [C] [L] ne démontre pas avoir accepté l’offre de vente et s’est maintenue dans les lieux à compter du 03 juin 2023.

Ainsi, le bail d’habitation du 03 juin 2005 s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet du congé et Madame [C] [L] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 03 juin 2023.

En réponse au premier moyen inopérant de Madame [C] [L] qui invoque les dispositions protectrices de l’article 15 III de cette loi en raison de la faiblesse de ses ressources, il y a lieu de dire que le bénéfice de ce texte ne s’applique que dans le cadre d’un congé pour reprise visé à l’article 15 I alors que le congé pour vente est régi par le II.

En ce qui concerne son second moyen également inefficace qui consiste à soutenir que le mandataire des époux [M] a postérieurement à la délivrance du congé et de l’assignation continué à lui délivrer des quittances de loyer, que les bailleurs ne peuvent se prévaloir de cette erreur du gestionnaire professionnel, de sorte qu’un nouveau bail s’est formé et que les demandeurs sont donc réputés avoir renoncé à leur congé pour vente, il convient de rappeler que la renonciation des bailleurs à un congé, à l’exercice de leur droit doit résulter d’une volonté expresse et non équivoque de leur part d’y renoncer et que celle-ci ne peut se déduire de la simple délivrance de quittances de loyer au locataire postérieurement à la délivrance du congé.

L’ensemble des moyens soulevés par Madame [C] [L] sont en conséquence rejetés.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1353 de ce même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le maintien illégal par le locataire dans les lieux initialement loué en dépit d’un congé qui lui a été régulièrement dénoncé est constitutif d’un préjudice pour le bailleur qui doit en être indemnisé.

Madame [C] [L] sera donc condamnée, en tant que de besoin, à défaut de justifier du ou des règlements qui auraient déjà été effectués, à payer à Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du montant du dernier loyer appelé, assorti de la provision sur charges locatives, soit 557,20 euros à compter du 03 juin 2023 jusqu’à libération effective et complète des lieux par la remise des clés aux bailleurs, en deniers et quittances.

Madame [C] [L] produit en effet des quittances délivrées par la société Maison de l’immobilier, Century 21 pour les loyers et provision pour charges d’octobre 2023, novembre 2023, décembre 2023, janvier 2024 et février 2024 qui portent toutefois mention qu’elles sont délivrées sous réserve du paiement des sommes qui resteraient dues de toutes procédures judiciaires en cours.

Il appartiendra donc à la défenderesse en application du texte susvisé de justifier en cas de besoin des règlements effectués entre les mains du gestionnaire.

Sur les demandes subsidiaires de Madame [C] [L]

Au titre du remboursement des loyers réglés après le congé

L’article 1302-1 du code civil énonce que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, Madame [C] [L] n’est pas recevable à solliciter la restitution de loyers, dont le montant n’est d’ailleurs pas chiffré, qu’elle aurait versés après le congé dès lors qu’elle ne conteste pas son maintien dans les lieux après le 03 juin 2023 et que les montants des loyers qu’elle aurait réglés entre les mains de ses bailleurs ou de leur gestionnaire correspondent en réalité aux indemnités d’occupation dues en contrepartie de son occupation sans droit ni titre des lieux.

Il lui incombe, si elle le souhaite de se rapprocher de la société [Adresse 13], Century 21 afin de lui demander la transmission des quittances d’indemnité d’occupation pour les périodes occupées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [C] [L] sollicite l’octroi de 10 000,00 euros de dommages et intérêts en reprochant à Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] de l’avoir maintenue dans l’illusion qu’elle serait toujours locataire.

Or, alors qu’il lui incombe d’en faire la démonstration, elle ne fournit aucun élément qui viendrait accréditer ses affirmations et qui émanerait des bailleurs eux-mêmes, excepté les quelques quittances de « loyers » d’octobre 2023 à février 2024 » établies par leur gestionnaire à son nom.

Madame [C] [L] est donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts injustifiée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [C] [L] réclame également paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2 000,00 euros estimant que Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] auraient engagé à son encontre une procédure de manière abusive alors qu’en réalité ils seraient en conflit avec leur mandataire gestionnaire.

La présente instance qui a conduit à faire droit aux demandes de Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] était dès lors justifiée et force est de constater que Madame [C] [L] ne caractérise pas en quoi ces derniers auraient commis un abus de droit d’ester en justice à son égard.

Madame [C] [L] sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [C] [L] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamnée à payer à Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] une somme de 750,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail d’habitation du 03 juin 2005 par l’effet du congé pour vendre au 02 juin 2023,

Dit que Madame [C] [L] est occupante sans droit ni titre des lieux loués, un studio sis à [Adresse 1], au 4ème étage,

Ordonne, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [C] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamne Madame [C] [L], en tant que de besoin, à défaut de justifier du ou des règlements qui auraient déjà été effectués, à payer à Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du montant du dernier loyer appelé, assorti de la provision sur charges locatives, soit 557,20 euros à compter du 03 juin 2023 jusqu’à libération effective et complète des lieux par la remise des clés aux bailleurs, en deniers et quittances,

Déboute Madame [C] [L] de tous ses moyens et toutes ses demandes subsidiaires, en restitution des loyers et en dommages et intérêts,

Condamne Madame [C] [L] à payer à Madame [U] [M] née [A] et Monsieur [Z] [M] la somme de 750,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [C] [L] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection