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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 5]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00244 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGC5

JUGEMENT

DU : 14 Mars 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

ERIGERE, Société Anonyme d’HLM

DEFENDEUR(S) :

[V] [F], [K] [F]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 14 Mars 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le QUATORZE MARS

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 17 Janvier 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 9]

RCS [Localité 11] 612 050 591

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [V] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Mme [K] [S] épouse [F]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 6]

comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 17 juin 2023, la société ERIGERE a donné à bail à [V] et [K] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10].

N’obtenant pas paiement du loyer et des charges, la société ERIGERE a fait signifier le 2 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2493,10 € visant la clause résolutoire prévue au bail en cas d’absence de paiement du loyer.

Ce commandement étant demeuré infructueux, la société ERIGERE a, par acte signifié le 24 juin 2024, fait assigner [V] et [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

— voir constater la résiliation du contrat pour défaut de paiement du loyer,

— voir ordonner l’expulsion d'[V] et [K] [F] et de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— voir dire que le sort des meubles éventuellement trouvés dans le local sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— voir condamner solidairement [V] et [K] [F] au paiement de la somme de 6035,53 € au titre des loyers et charges impayés, une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges en cours augmenté de 10 % jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— voir condamner soliairement [V] et [K] [F] à lui payer une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience, représentée par son avocat, la société ERIGERE a maintenu ses demandes et communiqué un décompte de sa créance actualisée à 12 156,32 €, terme du mois de décembre 2024 inclus. Elle s’est opposée à un règlement échelonné de cette dette sous la forme d’un paiement mensuel en sus du loyer courant et des charges aux motifs que le loyer courant n’a pas été payé et qu’elle s’est opposée aux mesures imposées par la commission de surendettement, ce dont, comme il lui a été demandé, elle a justifié après la clôture des débats par un courrier électronique de son avocat reçu le 23 janvier 2025. Pour un plus ample exposé des moyens développés par elle, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[V] etKoumba [F] ont démontré à l’audience avoir payé la somme de 473 € le 15 janvier 2025 et indiqué avoir bénéficié de mesures imposées par la commission de surendettement.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant en intégralité cette disposition ainsi que les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et précisant l’adresse de ce dernier, a été signifié à [V] et [K] [F] le 2 mars 2024.

Le paiement intégral des causes de ce commandement n’étant pas démontré, les conditions d’application de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges sont remplies au 3 mai 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du bail et d’ordonner l’expulsion d'[V] et [K] [F] dans les termes prévus au dispositif.

Le décompte communiqué par la société ERIGERE démontrant que les sommes dues en exécution du bail et destinées à réparer le préjudice né de l’occupation sans droit ni titre depuis la date de résiliation de ce bail n’ont pas été intégralement payées, il y a également lieu de condamner [V] et [K] [F] à lui payer la somme de 11 683,32 €, terme du mois de décembre 2024 inclus.

L’occupation des lieux sans droit ni titre par [V] et [K] [F] constitue ensuite un comportement fautif engageant leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et ouvre droit au profit de la société ERIGERE à une réparation consistant en une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non-seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation rendant indisponible le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité, qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer. Elle ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

Il convient en conséquence de mettre à la charge de [E] [B] et [I] [Y] à payer à [M] [P], postérieurement au mois de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi augmenté de 10 %.

La société ERIGERE ne précisant ni la nature ni l’ampleur du préjudice distinct du retard de paiement que serait censée réparer la somme de 300 € qu’elle sollicite, sa demande indemnitaire doit être rejetée.

Le VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’imposant au juge de statuer conformément aux décisions prises dans le cadre de la procédure de surendettement que pour autant que le paiement du loyer et des charges a été repris, et la somme payée par les défendeurs le 15 janvier 2025 ne couvrant pas ce montant, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement conformément aux dispositions susmentionnées.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [V] et [K] [F] doivent être condamnés in solidum aux dépens, ceux-ci incluant notamment le coût de signification du commandement de payer.

Tenus aux dépens, [V] et [K] [F] doivent également être condamnés in solidum, en application de l’article 700 du même code, à payer à la société ERIGERE la somme de 500 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit au 3 mai 2024 du bail d’habitation conclu entre la société ERIGERE et [V] et [K] [F] ;

ORDONNE l’expulsion d'[V] et [K] [F] et de tout occupant de leur chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement [V] et [K] [F] à payer à la société ERIGERE la somme de 11 683,32 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus ;

CONDAMNE in solidum [V] et [K] [F] à payer à la société ERIGERE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, augmenté de 10 %, postérieurement au mois de décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum [V] et [K] [F] aux dépens, incluant notamment le coût de signification du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum [V] et [K] [F] à payer à la société ERIGERE la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurélie BOUIN Christian SOUROU