Du 14 mai 2024

5AG

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 23/01477 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XYJ3

[V] [B] [I] [E]

C/

S.C.I. ADRASTE

Expéditions délivrées à :

Mme [E]

M^e MESSINGER

FE délivrée à :

Mme [E]

M^e MESSINGER

Le 14/05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 14 mai 2024

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : M. Lionel GARNIER lors des débats

M^me Dominique CHATTERJEE lors du délibéré

DEMANDERESSE :

Madame [V] [B] [I] [E] née le 11 Mai 1949 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

DEFENDERESSE :

S.C.I. ADRASTE – [Adresse 1]

Représentée par M^e Sher MESSINGER loco M^e Marie-anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 mars 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 14 octobre 2010, la SCI ADRASTE a consenti à Madame [V] [E] un bail d’habitation à effet du 1er novembre 2010 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer révisable mensuel de 600€ outre une provision mensuelle sur charges à hauteur de 60 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 novembre 2020, la société FONCIA [Localité 4] a informé Madame [E] de ce que la SCI ADRASTE lui avait confié la gestion du bien loué.

Arguant de l’absence de justification des charges récupérables exigées, Madame [E] a saisi la Commission Départementale de Conciliation de la Gironde. Une tentative de conciliation organisée par la Commission s’est déroulée, le 24 février 2021 en présence de Madame [E] et de la SCI ADRASTE, représentée par son gestionnaire de bien, la société FONCIA [Localité 4] sans qu’un accord ne soit trouvé entre les parties.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2023, la SCI ADRASTE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.276,82 € au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Contestant le montant des charges locatives mises à sa charge, Madame [V] [E] a déposé une requête aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux le 7 avril 2023 à l’encontre de la SCI ADRASTE aux fins d’obtenir la somme de 970 € en principal et la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023, la SCI ADRASTE a fait délivrer à Madame [E] un commandement de payer la somme de 1.404,82 € au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 30 mai 2023 a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2023.

Lors de l’audience du 12 décembre 2023, Madame [V] [E] a comparu et repris oralement ses écritures.

En défense, la SCI ADRASTE, représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 13 février 2024.

Le 13 février 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 12 mars 2024 pour observations et communication du titre de propriété avec numéro de lot, relevé ISTA, document FONCIA, SCI ADRASTE lot n°147, SCI ADRASTE lot n°148.

Aux termes de ses écritures oralement reprises à l’audience du 12 mars 2024, Madame [V] [E] comparaît et sollicite du juge des contentieux de la protection, au visa de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, du décret n° 87-712 et 87-713 du 26 août 1987, de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 1231-1 du code civil, de :

A titre principal,

• recevoir les demandes formées par elle concernant le relevé 2019 reçu en août 2020 (charges 2018) contesté dès sa réception à la SCI ADRASTE et FONCIA [Localité 4] en conformité avec les démarches devant être faites, avant la requête devant le tribunal : lettres amiables, lettres en AR, mails mise en demeure par avocat assermenté, saisine de la commission de conciliation obligatoire en amont,

• constater que cette procédure à charge qui dure depuis 4 ans et surtout la demande d’expulsion a détérioré la santé de Madame [E] comme le prouve le certificat médical fourni par le Docteur [F],

• recevoir et entendre les demandes formulées par Madame [E] à l’encontre de la SCI ADRASTE concernant les relevés illégaux de charges sur trois ans depuis la contestation du relevé 2019 (soit 2019, 2020, 2021) et 2022 si celui-ci est édité de façon identique aux précédents dans sa rédaction,

• constater que, malgré les demandes et plaintes réitérées sur le relevé 2019, les relevés suivants 2020 et 2021 ont également été édités globalement, toujours sans possibilité de vérification et non adressés un mois en amont, et ce, malgré la découverte de la facturation de charges illégales,

• demander à la SCI ADRASTE concernant le relevé 2019 que soit retirée la part non imputable aux locataires sur l’entretien chaudière et que soient seulement facturées les menues réparations comme le stipule le décret 87-712 et 713 du 26 août 1987 cosigné. Que la SCI ADRASTE se réfère également à ce décret concernant l’entretien chaudière pour les relevés annuels suivants,

• demander à la SCI ADRASTE que soit également refait le relevé 2020 charge par charge pour vérification des sommes réclamées et la justification de la nouvelle augmentation mensuelle de 23,12 €,

• demander à la SCI ADRASTE que soit également refait le relevé 2021 détaillé charge par charge ; qu’elle s’explique sur les soustractions figurant devant aucun montant de charges, également sur deux facturations de chauffage, dont une par un propriétaire de la résidence Monsieur [O], pour un montant global de 9.521,86 € figurant sur le relevé de 2019,

• constater que Monsieur [P], président du syndic FONCIA, a mis des conditions illégales à la consultation des documents : «soit exceptionnellement Madame [E] pouvait venir consulter les documents, mais surtout non accompagnée d’un conseil ou association», que les charges illégales qui duraient depuis 12 ans étaient des «erreurs». Erreurs qui perdureraient si Madame [E] ne les avait pas dénoncées,

• constater que le loyer avec charges à la signature du bail s’élevait à 650 € (baissé à 550 € deux mois après jusqu’en 2019) et qu’il atteint aujourd’hui 860 € pour un T2, toutes charges comprises, avec celles réglées à titre personnel: TOM, EAU, EDF,

• constater le manque d’ajustement des charges mensuelles à leur juste quota, comme l’exige la loi ALUR, depuis le début de la location, entraînant des reliquats annuel hors normes,

• constater la facturation illégale de charges locatives depuis l’entrée dans les lieux en 2010 et en demander l’explication à la SCI ADRASTE,

• constater le mensonge sur le coût du chauffage devant baisser de 50 % et qui ne cesse de faire grimper la facturation, malgré son inclusion dans les charges mensuelles depuis mai 2018,

• constater l’impossibilité de vérification des compteurs pour suivre la consommation personnelle dont la porte a été fermée à clé depuis début 2023,

• constater que la SCI ADRASTE permet au syndic de copropriété et gestionnaire locatif FONCIA, par ses différentes principales de contentieux, de menacer Madame [E], d’assignation devant le tribunal en toute illégalité,

• juger recevables les demandes de Madame [E] parfaitement légales au regard de la loi ALUR et du décret 87-712 et 713 encadrant les charges locatives, non respecté bien que cosigné,

• débouter la SCI ADRASTE de ses demandes abusives d’expulsion pour loyers impayés ce qui est inexact,

• juger la négligence de sa gestion locative, sa non-réactivité et sa négation face aux demandes de sa locataire Madame [E], son défaussement permanent : être présent dans les couloirs de la commission de conciliation mais donner pouvoir à FONCIA pour ne pas assister, adresser des actes d’huissier et dire que c’est FONCIA

débouter la SCI ADRASTE de sa demande reconventionnelle. Contrairement à l’article 1231-1, elle ne fournit aucune précision au soutien de sa demande de réparation,

• ne pas prendre en compte la clause résolutoire des commandements de la GPS COUTRAS des 24 janvier et 25 avril 2023, celles-ci n’ayant eu aucune suite de la part du commissaire de justice

constater que la résiliation du bail avec clause résolutoire est un abus car le loyer et les charges mensuelles ont toujours été réglés et que seules celles mises en cause sans réponse ne l’ont pas été mais le sont à ce jour,

• constater que la SCI ADRASTE se fait justice à elle-même en se réglant le commandement qu’elle a fait délivrer à Madame [E] en janvier 2023, pour 101,68 €, sur les sommes versées par celle-ci pour le règlement des charges (prélevé sur la quittance de mai 2023, refaite en août 2023),

• condamner la SCI ADRASTE au paiement de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour demande d’expulsion abusive pour les loyers impayés (inexact), de préjudice moral et physique intenses (justifiant d’un certificat médical établi par le docteur [F] en date du 22/09/2023) ainsi que financier, subi depuis quatre ans par Madame [E], de défaussement total de la SCI ADRASTE face aux demandes légales en tant que propriétaire/bailleur,

• condamner la SCI ADRASTE à régler ses commandements au commissaire de justice qu’il a commandité et aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que le loyer prévu initialement à 600€ a été baissé au bout de deux mois à 550 € sans avenant au bail ; que la provision mensuelle sur charges était de 50 € et non 60 € comme indiqué dans le bail. Elle soutient qu’est mis à sa charge un reliquat de charges mensuelles important ; qu’elle n’a pas eu de relevé détaillé des charges malgré sa demande ; que certaines charges ne sont pas imputables au locataire; qu’elle a toujours honoré le paiement de son loyer mais qu’elle a bloqué le reliquat des appels de charges. Elle indique que FONCIA ne lui fournit pas les documents. Elle sollicite le remboursement des charges locatives illégalement facturées.

Elle explique qu’à réception du relevé 2019, elle a constaté un reliquat de charges de 417,73 € soit 253,29 € de plus que le relevé 2018 malgré une augmentation mensuelle de 18,25 € ; qu’elle a demandé des explications à la SCI ADRASTE ; qu’à réception du relevé de charges personnel détaillé de la SCI ADRASTE, elle a relevé des charges locatives illégalement facturées sur le relevé 2019. Elle indique que le fait de découvrir la facturation de charges non imputables en sa qualité de locataire sur le relevé 2019 a aiguisé sa vigilance sur les années de charges suivantes : 2020 et 2021; que sans tenir compte des réclamations qui lui ont été faites, la SCI ADRASTE et FONCIA refusent de les rédiger charge par charge et de les adresser un mois en amont comme l’exige la loi, rendant ainsi impossible la vérification des sommes réclamées. Elle soutient que les relevés des charges de 2020 et 2021 ne sont pas conformes ; le relevé de charges de l’année 2020 n’étant pas édité charge par charges aux fins de vérification des sommes réclamées ; que pour le relevé de charges de l’année 2021, le chiffrage est différent du relevé original sans aucune explication, le solde réclamé est également différent. Elle demande ainsi à la SCI ADRASTE des explications précises avec le détail de chaque poste charge par charge.

Elle précise que le chauffage est individuel sur son contrat alors qu’on lui parle de chauffage collectif. Elle explique qu’il y a de nombreuses erreurs liées aux relevés des compteurs effectués par la société ISTA : erreur de numéro d’appartement, de propriétaire, de compteur donc de facturation. Elle précise que la SCI ADRASTE est propriétaire de l’appartement n° 25. Elle ajoute que c’est à FONCIA de vérifier si certaines charges lui sont illégalement attribuées. Elle exige des explications et des relevés cohérents de la part de la SCI ADRASTE. Elle sollicite en outre des dommages et intérêts soutenant subir un préjudice moral et physique intense et demande le débouté de la demande d’expulsion qu’elle qualifie d’abusive.

Par conclusions oralement reprises à l’audience du 12 mars 2024, la SCI ADRASTE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection saisi, au visa des articles 7 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 2224 du Code civil, des article 9, 699 et 700 du Code de procédure civile, de :

A titre principal, sur l’irrecevabilité des demandes formées par Madame [V] [E]concernant les charges locatives de 2018 et 2019 pour cause de prescription,

• juger que l’action de Madame [V] [E] à l’encontre de la SCI ADRASTE est partiellement irrecevable s’agissant des charges locatives de 2018 et 2019,

Par conséquent,

• rejeter l’ensemble des demandes formulées par Madame [V] [E] à l’encontre de la SCI ADRASTE s’agissant des charges locatives de 2018 et 2019,

A titre subsidiaire, et en tout état de cause, sur le rejet de l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées par Madame [V] [E],

• juger comme étant manifestement mal fondées et injustifiées les demandes de Madame [V] [E] à l’encontre de la SCI ADRASTE,

Par conséquent,

• débouter Madame [V] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SCI ADRASTE,

A titre reconventionnel,

• juger la SCI ADRASTE recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,

• constater le jeu de la clause résolutoire à compter du 24 mars 2023, et en tant que de besoin,

• constater la résiliation du bail pour non paiement des charges locatives, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 24 janvier 2023 soit au 24 mars 2023, conformément à la clause insérée au bail,

• juger qu’elle devra rendre libres les lieux dont s’agit dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir à défaut de quoi elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique,

• ordonner en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion et ce, à leurs frais,

• la condamner au paiement des sommes suivantes :

○1.364,42€ au titre des charges locatives impayées au jour des conclusions (1er décembre 2023),

○ une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 24 mars 2023 et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

○ 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

○ 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

• la condamner à payer à la SCI ADRASTE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 24 mars 2023 et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

• juger que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit, par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

• la condamner aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais de commandement de payer du 24 janvier 2023 et les frais de notification à la Préfecture.

Elle soutient que les demandes concernant les charges locatives de 2018 et 2019 sont irrecevables et devront être écartées pour cause de prescription, toute action dérivant d’un contrat de bail se prescrivant par trois ans.

Elle fait valoir à titre subsidiaire que les demandes de Madame [E] sont infondées en raison d’une part de l’absence de demandes sérieuses et précises ; qu’elle ne sait absolument pas à quoi correspondent les sommes demandées et Madame [V] [E] n’en justifie aucunement. Elle ajoute que Madame [E] n’apporte aucun élément probant démontrant l’illégalité des charges locatives dont elle réclame le remboursement ; qu’elle n’a, avec son gestionnaire de bien, FONCIA [Localité 4], cessé d’adresser à Madame [E] le détail de chaque régularisation annuelle ainsi que des explications précises tout en lui rappelant que les pièces justificatives des charges locatives étaient consultables en agence sur prise de rendez-vous avec le syndic ; que la locataire a toujours refusé de se déplacer ou de communiquer les pièces demandées par FONCIA [Localité 4]. Elle indique que Madame [E] ne rapporte pas la preuve de son préjudice, cette dernière ne sachant même pas expliquer à quelles charges correspondent les sommes qu’elle sollicite. Elle soutient qu’aucune faute ne lui être reprochée. Elle ajoute, s’agissant de la procédure de relevé de chauffage, qu’il y a deux types de relevés effectués sur deux compteurs différents : le premier relevé se fait sur la consommation de gaz et le second relevé sur la consommation de l’eau chaude ; que le montant de ces charges ne dépend que de la consommation personnelle de Madame [E].

Elle sollicite enfin à titre reconventionnel la condamnation de Madame [E] au paiement des charges impayées, son expulsion en raison du défaut de paiement desdites charges ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation, le bail ayant expiré le 24 mars 2023.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera précisé qu’il convient de statuer en premier ressort en considération des dernières demandes formées par Madame [E]. Si le montant initial du litige n’excédait pas la valeur de 5.000€, elle a toutefois formulé des demandes indéterminées en cours de procédure. En outre, la SCI ADRASTE formule, à titre reconventionnel, une demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion, demandes indéterminées.

A titre liminaire, sur les demandes tendant à « juger que, constater que »

Les mentions tendant « à constater que » et « juger que » figurant dans le dispositif des écritures de Madame [V] [E] ne comportent pas de demande et ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement et sur lesquelles le juge est tenu de se prononcer en application de l’article 5 suivant mais des moyens ou éléments de fait relevant des motifs articulés au soutien de ses demandes. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ces moyens relevant des motifs.

Sur l’action en répétition des sommes indues au titre de la régularisation des charges locatives :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Dès lors que l’une des formalités prévues pour la régularisation des charges fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.

Le décompte sommaire par nature de charges et du mode de répartition mentionne le montant des dépenses par nature de charges (ascenseur, eau, chauffage…).

Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, les charges afférentes à chaque lot peuvent être déterminées en fonction du contenu du règlement de copropriété, encore faut-il veiller à ventiler les charges récupérables et celles qui doivent demeurer à la charge du copropriétaire-bailleur.

Le bailleur doit communiquer à chaque locataire le mode de répartition des charges retenu. À défaut d’une telle communication, la demande de paiement d’arriérés n’est pas justifiée, même si le bailleur a adressé le décompte par nature des charges et les justificatifs.

En outre, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Suivant l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription.

Enfin, l’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [E] a sollicité aux termes de sa requête de condamner la SCI ADRASTE au paiement à titre principal de la somme de 970 € au titre des « charges locatives non détaillées et certaines illégales ».

Aux termes de ses écritures, elle indique solliciter la somme de 970 € concernant des charges locatives abusivement facturées pendant 12 ans. Madame [E] mentionne notamment des relevés de 2019 et 2020. Elle ajoute qu’elle sollicite le remboursement des charges illégales sur 2019, 2020, 2021.

Il résulte du contrat de bail du 14 octobre 2010 que Madame [E] est effectivement redevable d’un loyer et d’une provision mensuelle sur charges.

Le contrat de bail constituant un contrat à exécution successive par lequel la dette est échue par termes successifs déterminés, une prescription distincte s’applique à chaque créance correspondant à chaque période successive.

L’action tendant à obtenir le remboursement de la somme de 970 € au titre « des charges locatives non détaillées et certaines illégales » ayant été introduite le 7 avril 2023, Madame [E] n’est alors recevable que pour obtenir le remboursement des charges locatives qui auraient été indûment réglées à compter du 7 avril 2020.

S’agissant des charges locatives qui auraient été indûment versées à compter du 7 avril 2020, il convient de relever que Madame [E] indique aux termes de sa requête que la somme principale sollicitée à hauteur de 970 € est « difficile à chiffrer (mais très en dessous de 5.000 €) ». Elle confirme aux termes de ses écritures que la somme de 970 € est « effectivement difficile à chiffrer puisque les sommes réclamées sur les relevés sont invérifiables et donc aléatoires » (page 21 des écritures n° 2 de Madame [E]).

Si dans ses écritures, Madame [E] ne mentionne ni précisément ni expressément les sommes qu’elle aurait versées au titre de charges locatives non dues pour l’année 2020, à partir du 7 avril 2020 – l’action étant prescrite pour la période antérieure -, elle ne fait pour l’année 2021 aucune démonstration chiffrée lui permettant d’obtenir la somme de 970 € se bornant à soutenir que des charges lui sont illégalement facturées sans détailler le quantum sollicité. Elle produit toutefois un récapitulatif des paiements effectués par ses soins entre les mains de FONCIA [Localité 4] et les relevés qui lui ont été fournis. Elle y indique réfuter au titre de la régularisation des charges la somme de 579,47 € au titre du relevé de 2020 et la somme de 399,57 € au titre du relevé 2021 soit la somme totale de 979,04€ qu’elle considère indue.

S’agissant du chauffage, Madame [E] soutient que le chauffage est individuel sur son contrat.

S’il est constant que, lors de la conclusion du contrat de bail, le chauffage était individuel, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale de la Résidence [Localité 7] du 5 avril 2018 qu’a été voté un nouveau contrat présenté par GAZ DE [Localité 4] et ce, après la réalisation de travaux de la chaufferie et de sa modernisation. Il ressort des éléments versés aux débats que le syndic de la copropriété de la Résidence du [Localité 7] règle donc directement les factures entre les mains de GAZ DE [Localité 4] et que la consommation au titre du chauffage est désormais intégrée aux charges locatives mensuelles.

La facture de résiliation de GAZ de [Localité 4] du 18 avril 2018 ainsi que le courrier de la SCI ADRASTE du 8 avril 2018 et les courriers de FONCIA [Localité 4] du 25 juin 2018 et du 18 novembre 2022 confirment que le chauffage de la résidence [Localité 7] est désormais collectif.

Au demeurant, Madame [E] ne démontre pas régler auprès d’un autre fournisseur ses consommations de chauffage pour la période postérieure au mois d’avril 2018.

Toutefois, il convient de souligner que la société ISTA, chargée de réaliser deux relevés par an des consommations individuelles de chauffage au sein de la résidence, a commis des erreurs lors de ses relevés.

En effet, il résulte de l’acte authentique du 9 février 2009 que la SCI ADRASTE est devenue propriétaire du lot n° 148 du bâtiment B (appartement) et du lot n° 113 (garage) sis [Adresse 3] à [Localité 5]. Le bail mentionne quant à lui en complément le numéro d’appartement : n°25.

Or, le relevé des compteurs effectué le 21 janvier 2020 par la société ISTA mentionne pour l’appartement 25 de la SCI ADRASTE le lot n° 147 qui n’est pas le lot dont est propriétaire la SCI ADRASTE et loué à Madame [E]. De même, le relevé des compteurs effectué le 21 janvier 2021 par la société ISTA mentionne pour l’appartement de la SCI ADRASTE le lot n° 148 mais mentionne l’appartement 22.

Partant, il ne peut être mis à la charge de Madame [E] les frais de chauffage indûment facturés au titre de la régularisation de charges 2020 sur la période non prescrite soit à compter du 7 avril 2020.

S’agissant des autres charges mentionnées sur la régularisation de charges pour 2020, la SCI ADRASTE ne produit pas, comme elle le fait pour l’année 2019, de détail sur lesdites charges ne permettant ainsi pas de déterminer les charges récupérables et celles qui doivent demeurer à la charge du copropriétaire-bailleur.

De même, pour la régularisation de charges locatives pour l’année 2021 à hauteur de 399,57 €, aucun détail des charges ne permet de savoir ce qui est effectivement imputable à Madame [E] en sa qualité de locataire et à la SCI ADRASTE, en sa qualité de copropriétaire-bailleur.

Toutefois, ainsi qu’il résulte du document récapitulatif des paiements fourni par Madame [E], de son courrier en date du 28 septembre 2023 corroboré par le document de situation de compte de FONCIA [Localité 4] du 26 octobre 2023, Madame [E] n’a procédé, au titre des régularisations de charges pour l’année 2020 et pour l’année 2021, qu’aux paiements de la somme de 48,28 € au titre de la régularisation des charges pour 2020 et de la somme de 33,29 € au titre de celle de 2021 soit la somme totale de 81,57 €.

Rembourser à Madame [E] des sommes qu’elle n’auraient pas versées constituerait indéniablement un enrichissement sans cause. Dès lors, elle est fondée à obtenir seulement le remboursement de la somme de 81,75 €, somme effectivement réglée.

Partant, la SCI ADRASTE sera condamnée à verser à Madame [E] la somme de 81,75 € au titre des sommes indûment versées au titre des régularisations de charges locatives 2020 et 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [E] :

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [E] réclame la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral et physique subi, du préjudice financier et de la demande d’expulsion abusivement formée à son encontre.

En premier lieu, il convient de souligner que Madame [E] n’apporte aucune précision ou démonstration quant au quantum sollicité.

Par ailleurs, pour justifier l’allocation de dommages et intérêts, Madame [E] verse aux débats un certificat médical du Docteur [F] du 22 septembre 2023 aux termes duquel il est indiqué qu’elle présente un état anxiodépressif entraînant tristesse, anxiété et troubles du sommeil. Ce certificat n’est toutefois pas suffisant pour démontrer que ces constatations médicales sont à mettre en lien avec le présent litige. La demanderesse ne prouve pas, au moyen d’autres éléments, que son état de santé est imputable à la SCI ADRASTE.

Enfin, Madame [E] soutient que la procédure d’expulsion dirigée à son encontre est abusive. Or, il convient de relever que la demande d’expulsion a été formée par la SCI ADRASTE à titre reconventionnel, celle-ci étant défenderesse dans le cadre de la présente procédure. En outre, l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l’espèce.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de communication de relevé de régularisation de charges :

Comme indiqué ci-avant et en raison de la prescription, Madame [E] n’est pas recevable pour solliciter la communication du relevé de régularisation de charges pour 2019. En revanche, il y a lieu d’ordonner à la SCI ADRASTE de fournir à Madame [E] les relevés de régularisation de charges pour les années 2020 et 2021 consistant, comme le prévoit l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, en un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État.

Sur les demandes reconventionnelles émises par la SCI ADRASTE :

Sur les demandes au titre du constat de la clause résolutoire, de l’expulsion, sur le sort des meubles et de condamnation au paiement dune indemnité d’occupation :

Conformément aux dispositions de l’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989, la SCI ADRASTE justifie avoir notifié au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2023 ses demandes reconventionnelles aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion. La procédure est donc régulière.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Il est constant que le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour non paiement des loyers et que la SCI ADRASTE a fait délivrer à Madame [V] [E] un commandement de payer suivant exploit du 23 janvier 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, la SCI ADRASTE ne produit pas le décompte en date du 16 janvier 2023 annexé au commandement ne permettant ainsi pas de vérifier si les sommes mises à la charge de Madame [E] étaient réellement dues et ce, au regard des développements précédents.

S’agissant du commandement de payer délivré le 25 avril 2023 -dont la défenderesse ne se prévaut pas au demeurant-, seule la première page est produite, et elle l’est par Madame [E], de sorte qu’il ne saurait en toute hypothèse pas davantage en être tiré de conséquence.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI ADRASTE de sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail.

Partant, la demande d’expulsion de Madame [E], sur le sort des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, demandes subséquentes, seront de fait tout naturellement rejetées.

Sur la demande au titre de l’arriéré :

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI ADRASTE produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.364,42 € à la date du 26 octobre 2023.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

▸ les frais de procédure qui relèvent des dépens (101,68 €),

▸ la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021 (157 €) et pour l’année 2022 (141 €) à défaut de produire les justificatifs desdites charges.

Au surplus, ainsi qu’il a été développé ci-avant, la SCI ADRASTE n’est pas fondée à réclamer les sommes dues au titre des régularisations de charges 2020 (579,47 €) et 2021 (399,57 €) étant

précisé qu’il convient de déduire la somme de 81,75 € dont Madame [E] a obtenu le remboursement aux termes de la présente décision.

Il s’en évince que la créance de la bailleresse s’élève à la somme de 67,45 €.

Madame [E], qui ne démontre pas s’être acquittée de cette somme, sera condamnée à verser à la SCI ADRASTE la somme de 67,45 € avec intérêts de droit au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts à titre de résistance abusive :

Les dommages et intérêts complémentaires sont sollicités pour un préjudice résultant directement du défaut de paiement de la créance réclamée par la SCI ADRASTE.

A cet égard, en vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier doit non seulement prouver l’existence d’un préjudice distinct de celui du retard dans le paiement de sa créance réparé par le versement d’intérêts au taux légal, mais également la mauvaise foi du débiteur.

En l’occurrence, cette preuve n’est nullement rapportée par la SCI ADRASTE.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par celle-ci.

Sur les demandes accessoires :

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. La SCI ADRASTE sera ainsi déboutée de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant « à constater que » et « juger que » figurant dans le dispositif des écritures de Madame [V] [E] ;

CONSTATE la prescription de l’action en répétition des sommes indues au titre de la régularisation des charges locatives avant le 7 avril 2020 et de la demande de communication du relevé de régularisation de charges pour l’année 2019 ;

CONDAMNE la SCI ADRASTE à verser à Madame [V] [E] la somme de 81,75 € au titre des sommes indûment versées au titre des régularisations de charges locatives pour les années 2020 et 2021 ;

ORDONNE à la SCI ADRASTE de fournir à Madame [V] [E] les relevés de régularisation de charges pour les années 2020 et 2021 consistant, comme le prévoit l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, en un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Madame [V] [E] à verser à la SCI ADRASTE la somme de 67,45 € au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives ;

DIT que les condamnations en paiement seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

LAISSE à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

DEBOUTE la SCI ADRASTE de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE