TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION STATUANT

SUR DES CONTESTATIONS

ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 11 JUILLET 2025

N° RG 24/00083 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDGD

Code NAC : 78A

ENTRE

FRANCE TITRISATION, société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 353 053 531, dont le siège social est [Adresse 1] à PARIS (75009), agissant en qualité de société de gestion du FONDS COMMUN DE TITRISATION MARSOLLIER MORTGAGES, prise en la personne de son représentant légal y domicilié, ayant désigné comme entité en charge du recouvrement la société MCS ET ASSOCIÉS, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 334 537 206, dont le siège social est [Adresse 5]), prise en la personne de son président y domicilié,

Venant aux droits de la société JP MORGAN BANK DUBLIN PUBLIC LIMITED COMPANY anciennement dénommée BEAR STEARNS BANK PUBLIC LIMITED COMPANY, en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 29 avril 2009 conforme aux dispositions des articles L. 214-43 et suivants et D. 214-102 du Code Monétaire et Financier.

CRÉANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Marc VACHER de la SELARL THEMA, avocat plaidant au barreau de PARIS, substitué par Maître Grégory DESMOULINS de la SELARL THEMA, avocat au barreau de PARIS, et Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98.

ET

Madame [T] [C] [Z], née le [Date naissance 2] 1970 à POINTE À PITRE (97), de nationalité française, demeurant [Adresse 7] à POISSY (78300), divorcée de Monsieur [J] [N] [Y] selon jugement du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES du 19 septembre 2008.

PARTIE SAISIE

Représentée par Maître William HABA, avocat plaidant au barreau de PARIS et Maître Milena DURAND, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 229.

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [11] [Adresse 8], représenté par son syndic, le Cabinet GML IMMO, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 890 457 641, dont le siège est [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CRÉANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Adeline DASTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52.

S.A. CREDIT LYONNAIS, société anonyme à conseil d’administration, immatriculée au Registre du Commerce et des Société de LYON sous le numéro 954 509 741, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Adresse 9] (69002), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CRÉANCIER INSCRIT

S.A. BNP PARIBAS, société anonyme, imatriculée au registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 662 042 449, dont le siège social est situé [Adresse 3] à PARIS (75009), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CRÉANCIER INSCRIT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT pour les débats et Aude JOUX pour la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 28 mai 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 18 juillet 2012 à Madame [Z] par la société France TITRISATION en recouvrement de la somme de 110.010,38 euros arrêtée au 26 juin 2012,

Vu la publication du commandement de payer le 11 septembre 2012 au service de la publicité foncière [Localité 12] 3 (volume 2012 S numéro 47),

Vu l’assignation délivrée à la débitrice saisie le 6 novembre 2012 pour l’audience du 19 décembre 2012 dans laquelle le créancier poursuivant sollicite la vente forcée du bien saisi,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente du 9 novembre 2012 au greffe de la juridiction,

L’affaire a été successivement suspendue et renvoyée.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2025, Madame [T] [Z] sollicite que :

Soit déclarée abusive et réputée non écrite la clause de déchéance du termeLa nullité de l’assignation soit déclarée nulleSoit rejetée la demande de résiliation judiciaire du prêt et la demande de capitalisation des intérêts

À titre subsidiaire :

La vente amiable du bien soit ordonnée pour un prix plancher de 150.000 euros

Par conclusions signifiées par RPVA le 27 mai 2025, la société France TITRISATION sollicite que :

La procédure de saisie immobilière soit considérée comme étant valideLa créance soit fixée à la somme de 147.470,27 euros arrêtée au 28 septembre 2023La vente du bien saisi soit ordonnée

À titre subsidiaire :

La résiliation judiciaire du prêt immobilier soit prononcée aux torts de Madame [Z] au 26 mars 2025La créance soit fixée à la somme de 145.300,43 euros au 25 mars 2025

À titre très subsidiaire :

La créance soit fixée à la somme de 75.341,22 euros arrêtée au 20 mars 2025

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 mai 2025 et mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La société France TITRISATION poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 10], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 7], conformément à la description plus amplement détaillée contenue dans le cahier des conditions de vente.

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

L’article L. 241-1 du code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Par ailleurs, lorsqu’il est saisi d’une contestation relative à la créance, le juge de l’exécution est tenu, même en présence d’une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée sur le montant de la créance, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, pour autant qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, sauf s’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée qu’il a été procédé à cet examen.

Enfin, il est établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

Madame [Z] soutient qu’elle est un consommateur et que la clause d’exigibilité immédiate est abusive.

La société FRANCE TITRISATION rétorque que la clause de déchéance du terme n’est pas abusive et indique qu’un délai de deux mois a été laissé à la débitrice entre la mise en demeure et le prononcé de la déchéance du terme. Elle ajoute qu’il n’y a pas de déséquilibre car la débitrice a manqué à une obligation essentielle du contrat de prêt en n’honorant pas trois échéances du prêt. Elle ajoute qu’il était également contractuellement prévu la déchéance du terme en cas de procédure de surendettement ce qui a été le cas en l’espèce.

En l’espèce, la clause d’exigibilité immédiate prévu dans le contrat de prêt (ARTICLE 10-EXIGIBILITE ANTICIPEE) prévoit que « le prêteur pourra exiger le remboursement immédiat de l’intégralité des sommes dues au titre des deux tranches du présent prêt et des capitaux restant dus, majorés des intérêts, frais et accessoires, nonobstant les termes et délais ci-dessus fixés, après qu’une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, soit demeurée infructueuse, passé un délai de huit jours à compter de sa réception, dans l’un quelconque des cas suivants : si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours avec ses obligations d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires ».

Le créancier poursuivant produit une lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 21 octobre 2011 à Madame [Z] et étant retournée avec la mention « pli avisé non réclamé », valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 548,76 euros dans un délai de huit jours sous peine de déchéance du terme.

Par courrier du 20 décembre 2011, l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme, mettant en demeure les débiteurs de régler la somme de 64.726,78 euros. Cette déchéance du terme a été prononcée sur le fondement des échéances impayées et non sur une éventuelle procédure de surendettement comme l’allègue le créancier, peu important qu’une procédure de surendettement soit intervenue par la suite.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur qui a été exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir un délai de huit jours, peu important qu’un délai plus long ait effectivement été laissé entre la mise en demeure et la déchéance du terme.

Cette clause qui apparaît abusive sera donc réputée non écrite.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de prêt

Il ressort des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice.

L’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire prévoit que le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

La société FRANCE TITRISATION sollicite que soit prononcée la résiliation judiciaire du prêt accordé à Madame [Z] à compter de la date de l’audience d’orientation du 26 mars 2025 au regard de l’inexécution contractuelle consistant en l’absence de paiement depuis 2011.

Toutefois, le juge de l’exécution n’est pas compétent pour prononcer la résiliation judiciaire du prêt notarié qui constitue le titre exécutoire, demande qui relève uniquement de la compétence du juge du fond et qui doit être réalisée en amont de la saisine du juge de l’exécution qui pourra alors ensuite statuer sur l’existence ou non une créance liquide et exigible. Le juge de l’exécution n’a pas vocation à suppléer la carence du créancier dans la réalisation de ses demandes en justice.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire sera rejetée.

Sur le titre exécutoire et la fixation du montant de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En l’occurrence, le créancier poursuivant produit la copie d’un acte notarié en date du 13 mars 2007 consistant en un crédit immobilier conclu entre la société BEARN STEARNS BANK PUBLIC LIMITED COMPANY et Madame [Z] pour un montant de 64.197 euros au taux de 4,73% et un second prêt de 41.403 euros au taux de 7,12%.

Au regard du caractère abusif de la clause de déchéance du terme, seules les échéances impayées constituent la créance de Madame [Z] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme étant évaluée par le créancier à 75.341,22 euros, selon un décompte qui apparaît conforme au titre exécutoire.

La créance sera donc fixée à 75.341,22 euros arrêtée au 25 mars 2025.

Sur l’orientation de la procédure

Madame [Z] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors qu’il est produit un mandat de vente en date du 10 février 2025 à hauteur de 155.000 euros net vendeur.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 130.000 euros net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Faute pour le créancier d’avoir fourni un dossier de taxe afin que les frais engagés puissent être taxés dans le présent jugement et lors de la vente, aucune taxe des frais de poursuite ne pourra être effectuée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

RÉPUTE non écrite comme étant abusive la clause de déchéance du terme (article 10 – Exigibilité anticipée, 10.1 §1) contenue dans l’acte notarié du 13 mars 2007 ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 75.341,22 euros arrêtée au 25 mars 2025 ;

CONSTATE qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

Vu les articles R 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 130.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

CONSTATE qu’aucun frais de poursuite n’a été sollicité pour taxation ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 05 NOVEMBRE 2025 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 12], le 11 juillet 2025.

Le Greffier Le Président

Aude JOUX Elodie LANOË