TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

24 JUILLET 2025

N° RG 25/00016 – N° Portalis DB22-W-B7I-STFE

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. SPRING VELIZY C/ S.A.S. ORB MANAGEMENT, S.A.R.L. DRAGONBOWL

DEMANDERESSE

S.A.S. SPRING VELIZY, au capital de 37 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 500 363 932, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Corinna Kerfant, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 19, M^e Antoine Pineau-Braudel, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C0260

DEFENDERESSES

S.A.S. ORB MANAGEMENT, au capital de 8 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 810 987 511, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Maud Pavard, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 10, M^e Cécile Zylbersztein, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1291

S.A.R.L. DRAGONBOWL, au capital de 5 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 910 693 456, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Maud Pavard, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 10, M^e Cécile Zylbersztein, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1291

Débats tenus à l’audience du 19 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2021, la société Spring [Localité 6] a consenti à la société ORB Management un bail commercial portant sur un local situé au sein du centre commercial Wesfield Vélizy 2, à [Localité 7] (Yvelines) pour une durée de 10 ans à compter du 1er mars 2022 moyennant un loyer annuel de base de 70 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance, augmenté d’un montant équivalent à 7% du chiffre d’affaires du locataire moins le loyer de base.

Le contrat stipule en page 1 que le contrat est conclu entre la société Spring [Localité 6], bailleur, et la société ORB Management, preneur, « avec faculté de substitution, jusqu’à la prise d’effet du bail, au profit d’une société en cours de constitution, à condition que :

— la société ORB MANAGEMENT ait la position d’associé ou d’actionnaire majoritaire dans ladite société en cours de constitution, et que ;

— la société ORB MANAGEMENT reste garant et solidaire de la société en cours de constitution pendant toute la durée de la période ferme, répondant ainsi solidairement du paiement de toutes les sommes dues au titre du bail et notamment des loyers, des indemnités d’occupations, des charges, et de leurs accessoires, ainsi que de l’exécution de toutes les clauses du bail.

Cette substitution d’ores et déjà accepté par le Bailleur ne devra apporter aucune novation aux stipulations du bail.

Ladite substitution devra, impérativement :

intervenir avant la date de prise d’effet du bail et,

être notifiée au Bailleur par la société ORB MANAGEMENT par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée des statuts, extrait K Bis, document attestant de la reprise des engagements pris aux termes des présentes par la société substituée (PV assemblée générale… etc), et,

être régularisé par voie d’avenant.

A défaut de substitution à la date de prise d’effet du bail, le bail sera réputé avoir été, définitivement, conclu par le Preneur. »

Le 28 octobre 2024, la société Spring [Localité 6] a fait signifier à la société ORB Management un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 407 836,99 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte en date du 21 novembre 2024, la société ORB Management a fait assigner la société Spring Vélizy en opposition au commandement de payer, devant le tribunal judiciaire de Versailles. L’instance est actuellement pendante.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, la société Spring Vélizy a fait assigner en référé la société ORB Management et la société Dragonbowl devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 19 juin 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Spring [Localité 6] demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties au 29 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société ORB Management, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner la société ORB Management solidairement avec la société Dragonbowl à lui payer, par provision :

— la somme de 416 313,16 € au titre des loyers, charges et accessoires en principal ;

— la somme de 23 092,94 € au titre du remboursement de la franchise et réductions ;

— la somme de 43 940,61 € au titre d’une indemnité forfaitaire de 10 % ;

— la somme de 63 129,60 € au titre de l’indemnisation des frais de relocation ;

— condamner la société ORB Management solidairement avec la société Dragonbowl à lui payer, par provision des intérêts de retard au taux contractuel équivalent au taux légal majoré de cinq points, avec capitalisation ;

— condamner solidairement la société ORB Management et la société Dragonbowl à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au dernier loyer, majoré de 50 % et des charges et accessoires à compter du 29 novembre 2024 ;

— dire que le dépôt de garantie lui est définitivement acquis ;

— condamner la société ORB Management et la société Dragonbowl à lui payer chacune la somme de 6 000,00 € en application des articles 1103 et 1104 du code civil et subsidiairement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont le coût du commandement.

Elle soutient en substance que la substitution permise par le bail n’a jamais eu lieu de sorte que la société ORB Management demeure seule titulaire du bail commercial, les défenderesses ayant avoué judiciairement que la société Dragonbowl serait occupante des lieux sans droit ni titre, et que cette dernière a été assignée en tant que telle sans aucune reconnaissance d’une subsitution.

Elle estime valable le commandement de payer visant la clause résolutoire adressé au locataire et ne mentinnant que des sommes dues contractuellement.

Elle sollicite la condamnation des défenderesses non seulement à l’arriéré locatif mais également à l’ensemble des sommes sollicitées au titre des charges, taxes, impôts, de l’indemnité forfaitaire de 10 % et des intérêts de retard au taux contractuel, de l’indemnité d’occupation, de l’indemnisation des frais de vacance et de relocation et du remboursement de la franchise et réductions consenties, ainsi que la conservation du du dépôt de garantie, contestant toute difficulté d’interprétation des stipulations contractuelles, le juge des référés pouvant attribuer une provision sur une somme due au titre d’une clause pénale.

Elle s’oppose au délai de paiement sollicité, compte tenu de l’absence de bonne foi de la société ORB Management et de l’absence de justification des capacité à respecter un tel délai.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société ORB Management et la société Dragonbowl demandent au juge des référés de :

à titre principal,

— constater l’existence de contestations sérieuse et dire en conséquence qu’il n’y a pas lieu à référé ;

— débouter la société Spring Velizy de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— leur accorder 24 mois de délais pour régler le solde restant dû, l’échéancier ne commençant à courir qu’un mois après la signification de la décision ;

— prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais accordés ;

en tout état de cause,

— dire que, vu les circonstances, l’exécution provisoire de droit doit être écartée ;

— condamner la société Spring Velizy à leur payer la somme de 6 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles exposent qu’alors que le bail prévoyait une faculté de substitution négociée entre les parties, la société Dragonbowl pensant être dans son bon droit s’est immatriculé sis Centre commercial Velizy 2 et a pris à bail le local 1er mars 2022, son gérant ayant signé le procès-verbal de livraison avec le bailleur puis réalisé des travaux d’aménagement, avant de ne s’apercevoir qu’en août 2022 que le formalisme contractuel n’avait pas été respecté.

Elle soutiennent en substance que le commandement de payer est nul pour avoir été délivré par le bailleur de mauvaise foi, alors que que le bailleur avait parfaitement connaissance de l’intention de la société ORB Management de ne pas exploiter le local et d’en confier l’exploitation à la société Dragonbowl l’une de ses filiales, que le bailleur avait connaissance du fait que le défaut de notification de la substitution par lettre recommandée avec avis de réception relavait d’un simple oubli de la société ORB Management et a laissé entendre pendant plusieurs mois qu’une régularisation était possible. Elle ajoute que le commandement est imprécis quant aux sommes qu’il vise, dont une partie est indue.

Elles estiment ensuite que le compte des sommes dues doit être rectifié, l’imputation de charges d’honoraires de gestion étant prohibée par l’article R. 145-35 du code de commerce, l’imputation de charges au titre d’un fonds marketing étant purement potestatif, l’indemnité forfaitaire de 10 % étant manifestement excessive, l’indemnisation pour défaut de communication du chiffre d’affaires n’étant pas due en l’absence de mise en demeure préalable, et l’indemnisation des frais de relocation étant injustifiée alors que les locaux pourront être reloués rapidement.

Elles sollicitent à titre subsidiaire des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, le résultat net des sociétés ayant augmenté depuis 2022 et le prévisionnel 2024 révélant des disponibilités, ce qui leur a permis de procéder à deux règlements.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs écritures respectives.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, à défaut de mise en œuvre de la faculté de substitution conforme aux stipulations contractuelles avant l’entrée en vigueur du contrat de bail, la société ORB Management demeure le seul preneur au titre du bail conclu le 30 novembre 2021.

Ce contrat comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 28 octobre 2024 à la société ORB Management vise cette clause.

Il porte sur un arriéré locatif d’un montant de 407 836,99 € au 22 octobre 2024, terme du quatrième trimestre 2024 inclus inclus.

Compte tenu de l’absence d’exercice valable de la faculté de substitution, la société Spring [Localité 6] n’avait juridiquement aucune obligation d’adresser le commandement à la société Dragonbowl, quand bien même elle était informée de l’occupation des lieux par cette dernière.

En outre, si certaines des sommes mentionnées dans le commandement sont contestées, force est de constater qu’au commandement est joint une situation du compte locatif retranscrivant de manière détaillé toutes les sommes réclamées. Le moyen de nullité invoqué ne caractérise donc pas une contestation sérieuse.

Par ailleurs, il est constant que la société ORB Management ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 novembre 2024 à minuit.

Si les défendeurs sollicitent des délais de paiement, les pièces produites révèlent que la société ORB Management n’a effectué aucun versement depuis la conclusion du contrat de bail à l’exception d’un règlement en date du 10 janvier 2025 d’un montant de 31 564,80 € et d’un règlement du même montant le 22 avril 2025, correspondant au montant des échéances courantes, de sorte que la dette locative est particulièrement élevée. Au regard des comptes 2022 et 2023 versés aux débats, qui révèlent une hausse des chiffres d’affaires mais également une augmentation des dettes et une diminution des disponibilités, les éléments financiers invoqués ne démontrent pas que les perspectives d’activité permettraient aux sociétés défenderesses de rembourser leur dette locative en sus du versement d’une indemnité d’occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société ORB Management et de la société Dragonbowl selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société Spring [Localité 6] à compter du 29 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes.

Sur la demande de provision formée au titre des loyers, charges et accessoires :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Spring [Localité 6] verse aux débats un extrait du compte de la société ORB Management, arrêté au 24 avril 2025, faisant état d’une dette locative de 416 313,16 €, terme du deuxième trimestre 2025 inclus.

Toutefois, cette somme inclut, à hauteur d’un montant de 9 407,15 € TTC, des sommes imputées au titre d’honoraires d’analyse, assistance et conseil, qui se heurtent à une contestation sérieuse, dès lors que la validité de la clause 6.2.1 du titre II du bail prévoyant l’imputation au preneur d’honoraires de gestion est contestée au regard des dispositions de l’article R. 145-35 4° du code de commerce qui prohibent l’imputation au locataire des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.

Doivent également être écartées, comme se heurtant à une contestation sérieuse, les sommes imputées au titre de l’indemnité contractuelle pour non-réception de la déclaration afférente au chiffre d’affaires du preneur, à défaut pour la demanderesse de preuve d’envoi préalable d’une mise en demeure pourtant exigée par les clauses 4.1.2.3 et 4.1.2.4 du titre II du contrat de bail.

Le coût de délivrance du commandement inclus dans le montant réclamé est examiné au titre des dépens.

En revanche, si les défenderesses contestent l’imputation de sommes au titre d’un fonds marketing, ces sommes sont justifiées, dans leur principe et leur montant, au regard des articles 9 du titre I et 7 du titre II du contrat de bail.

Après déduction des frais injustifiés, l’obligation de la société ORB Management n’est pas sérieusement contestable qu’à hauteur d’un montant de 378 174,77 € TTC.

Il convient donc de condamner la société ORB Management à titre provisionnel à payer ladite somme à la société Spring [Localité 6].

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle. Elle ne se présume pas.

Toutefois, il est constant que, depuis l’entrée en vigueur du bail, la société Dragonbowl occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui caractérise une faute de nature délictuelle et cause à la société Spring [Localité 6] un préjudice à hauteur du montant des loyers, charges et accessoires impayés.

En conséquence, il convient de condamner in solidum la société Dragonbowl, en tant que coauteur d’un même dommage, au paiement d’une provision à valoir sur le préjudice ainsi causé à la société demanderesse.

Compte tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 251 915,57 €, à compter du 30 décembre 2024, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 31 564,80 €, et à compter du prononcé de la présente ordonnance sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur la capitalisation des intérêts :

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts moratoires sur les sommes dues sont capitalisés par périodes annuelles.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société Spring [Localité 6] au titre des intérêts de retard au taux contractuel équivalent au taux légal majoré de cinq points, d’une indemnité forfaitaire de 10 %, du remboursement de la franchise et de réductions consenties par le bailleur, de l’indemnisation des frais de relocation, d’une majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société ORB Management et la société Dragonbowl, parties perdantes, sont condamnées in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société ORB Management et la société Dragonbowl à payer à la société Spring [Localité 6] la somme de 1 000,00 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée au titre des frais irrépétibles ne peut en effet être retenue sur le fondement contractuel en l’absence de production d’un quelconque justificatif des frais supportés à ce titre.

Enfin, l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 alinéa 3 du même code précise notamment que, par exception aux alinéas précédents, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 novembre 2021 entre la société Spring [Localité 6] et la société ORB Management portant sur le local situé au sein du centre commercial Wesfield [Localité 6] 2, à [Localité 7] (Yvelines), sont réunies au 28 novembre 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société ORB Management pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, dont la société Dragonbowl, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons in solidum la société ORB Management et la société Dragonbowl à payer à la société Spring [Localité 6] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 29 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons in solidum la société ORB Management et la société Dragonbowl à payer à la société Spring [Localité 6] la somme provisionnelle de 378 174,77 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 24 avril 2025, terme du deuxième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur un montant de 251 915,57 €, à compter du 30 décembre 2024 sur la somme de 31 564,80 €, et à compter du prononcé de la présente ordonnance sur le surplus ;

Disons que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la société ORB Management à payer à la société Spring [Localité 6] la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Dragonbowl à payer à la société Spring [Localité 6] la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons in solidum la société ORB Management et la société Dragonbowl aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre