TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 7]

N° RG 25/00344 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5U6

JUGEMENT

Du : 12 Septembre 2025

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

[S] [F]

expédition exécutoire

délivrée le

à SCP MENARD-WEILLER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [F]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 12 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par SCP MENARD WEILLER, substituée par M^e Ornella RASSON, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 3] (CORSE)

non comparant

A l’audience du 05 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 27 mars 2019, pour une durée de trois mois renouvelable, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [S] [F] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer principal mensuel de 249,93 euros, outre des provisions pour charges.

Par acte sous seing privé séparé en date du 27 mars 2019, pour une durée d’un an à compter de la date de la signature par le locataire, la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [S] [F] ont conclu un « Contrat [Localité 10] » permettant au locataire, en contrepartie d’une participation financière à hauteur de 5,19 euros TTC par mois, de bénéficier, dans des conditions préférentielles, de l’intervention d’une société spécialisée afin d’effectuer un certain nombre de prestations comme des travaux de plomberie ou d’électricité.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par lettre en date du 23 février 2024, le locataire a donné congé du logement loué.

Par procès-verbal de constat d’huissier en date du 3 juillet 2024, il a été établi que Monsieur [S] [F] n’avait pas quitté les lieux où se trouvaient toujours des effets personnels.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 mars 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [S] [F] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

La recevoir en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondée, A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, constater la résiliation du bail, Subsidiairement, constater que Monsieur [S] [F] a donné congé du logement n°0241 sis [Adresse 9], Valider ledit congé en date du 28 février 2024, Constater que les lieux n’ont pas été restitués à la suite du congé donné par Monsieur [S] [F], Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement, En tout état de cause, ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement n°0241 sis [Adresse 8], et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est, Condamner Monsieur [S] [F] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 17 206,74 euros au titre des sommes dues au 6 mars 2025 égales au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, sans préjudice des charges courantes, et ce, jusqu’à complète reprise des lieux, Condamner Monsieur [S] [F] au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, majorée de 30%, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à complète reprise des lieux, cette indemnité d’occupation ne pouvant subsidiairement être inférieure au montant du loyer et des charges, Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers, se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde-meuble ou local du choix de la société requérante, aux frais, risques et périls de Monsieur [S] [F], Condamner Monsieur [S] [F] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

La société IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation. Elle précise que la dette a augmenté et elle actualise sa demande à la somme de 19 996,38 euros au 27 mai 2025, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Bien que régulièrement cité à personne, Monsieur [S] [F] n’était ni présent ni représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il convient de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de leur créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution du défendeur.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 17 mars 2025 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs si un surloyer peut être réclamé, le bailleur doit démontrer avoir respecté la procédure permettant son application.

Un surloyer peut être réclamé par le bailleur social si le total des revenus annuels des personnes habitant le logement dépasse d’au moins 20% les revenus maximums pour l’attribution d’un logement social du même type que celui occupé.

Pour déterminer si le locataire est redevable d’un surloyer le bailleur doit réaliser une enquête de ressources.

Aux termes des articles L. 441-9 et L. 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation, à défaut de réponse dans un délai d’un mois, le bailleur doit adresser au locataire une mise en demeure. En l’absence de réaction dans un délai de 15 jours, il serait fondé à appliquer un surloyer d’un montant plus élevé et à réclamer des pénalités mensuelles de 7,62 €.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la société IMMOBILIERE 3F, arrêté au 27 mai 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 19 996,38 euros et qu’un surloyer pour défaut de réponse à l’enquête de ressources et des pénalités ont été appliqués à Monsieur [S] [F].

La société IMMOBILIERE 3F produit les copies de l’enquête ressources de 2024 et 2025, les différentes relances adressées par courriel à l’adresse « [Courriel 11] » et la lettre informant le locataire de l’application et du montant du surloyer. Dès lors, un surloyer peut être comptabilisé dans la mesure où la bailleresse prouve le respect de la procédure lui permettant de l’appliquer.

La créance est justifiée de sorte qu’il convient de condamner Monsieur [S] [F] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 19 996,38 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Il appartiendra le cas échéant à Monsieur [S] [F] d’apporter la preuve de ses ressources à la société IMMOBILIERE 3F afin d’être exonéré du paiement du surloyer appliqué et de percevoir le remboursement du trop-perçu.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu 27 mars 2019 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette clause s’applique et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [S] [F] par acte de commissaire de justice, d’abord le 18 juillet 2024 à son adresse située à [Localité 13], puis le 20 août 2024 à sa nouvelle adresse située en Corse, pour un montant de 6 602 euros.

Le locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société IMMOBILIERE 3F à la date du 20 octobre 2024.

4 – Sur l’expulsion

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [F] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 20 octobre 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation non pas au montant demandé, manifestement excessif puisqu’un surloyer est déjà appliqué, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [S] [F] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 21 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6- Sur les autres demandes

Monsieur [S] [F], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser la demanderesse supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 octobre 2024,

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 19 996,38 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 4], il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [S] [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 21 octobre 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT