TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

28 MAI 2025

N° RG 24/01773 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRJF

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. ORGEDIS C/ S.A.R.L. [Localité 7] FLEURS

DEMANDERESSE

S.A.S. ORGEDIS, au capital social de 160 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 320 636 558, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e François Souchon, avocat au barreau de Chartres, vestiaire : 61

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 7] FLEURS, au capital social de 3 500,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 818 875 932, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Adel Jeddi, avocat au barreau de Val-d’Oise, vestiaire : 208

Débats tenus à l’audience du 10 avril 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2015, la société Orgedis a consenti au profit de la société Jean [E] Fleuriste un bail de sous-location commerciale portant sur un local commercial situé au sein d’un ensemble immobilier comportant une galerie commerciale, [Adresse 4] [Adresse 3] à [Localité 7] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2015 moyennant annuel un loyer inital fixé à la somme de 21 934,32 € hors charges et hors taxes payable trimestriellement par avance.

La société Jean [E] Fleuriste a cédé son fonds de commerce à la société [Localité 7] Fleurs en avril 2016.

Le 27 septembre 2024, la société Orgedis a fait signifier à la société [Localité 7] Fleurs un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 37 980,58 € au titre des loyers et charges impayés, hors frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, la société Orgedis a fait assigner la société [Localité 7] Fleurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à l’audience du 13 février 2025, la cause a été entendue à l’audience du 10 avril 2025.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Orgedis demande au juge de :

— constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail conclu entre les parties est acquise depuis le 27 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société [Localité 7] Fleurs et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux entiers frais, risques et périls de la société [Localité 7] Fleurs ;

— condamner la société [Localité 7] Fleurs, à titre provisionnel, à lui payer :

— la somme de 37 980,58 €, au titre de son arriéré locatif et de charges ;

— la somme de 3 798,05 € à titre de pénalité conventionnelle ;

— la somme mensuelle de 4 780,29 €, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 27 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés :

avec intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers et charges à compter du 27 octobre 2024, et sur le surplus à compter de la signification de l’assignation, avec capitalisation annuelle ;

— condamner la société [Localité 7] Fleurs à payer à la société Orgedis la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont le coût de la délivrance du commandement.

Elle s’oppose fermement à tout délai de paiement, le loyer n’étant plus payé depuis un an, et fait valoir que l’exception d’inexécution suppose en matière de bail commercial une impossibilité totale de se maintenir dans les lieux.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société [Localité 7] Fleurs demande au juge des référés, à titre principal, de rejeter les demandes et à titre subsidiaire de lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et la condamnation de la partie demanderesse à lui payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait état d’une absence de régularisation des charges dont les provisions ne sont jamais ajustées, d’une infestation des locaux par des rats, de remontées d’égouts et d’odeurs dans la galerie marchande, ainsi que d’une concurrence directe et déloyale de la société Orgeus.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société [Localité 7] Fleurs et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre la société Orgedis et la société [Localité 7] Fleurs comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Si la défenderesse se prévaut d’une exception d’inexécution, il ne ressort pas des pièces versées aux débats, notamment de ses courriers au bailleur faisant état de la présence de rats ou d’odeurs nauséabondes, qu’elle s’est trouvée dans une impossibilité totale d’user des lieux conformément à leur destination, ni d’établir que le bailleur a manqué à ses obligations d’assurer une jouissance paisible en exerçant une activité concurrente de celle de la défenderesse, de sorte que l’obligation de la défenderesse de s’acquitter du montant du loyer ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Le commandement de payer signifié le 27 septembre 2024 à la société [Localité 7] Fleurs vise cette clause et porte sur un arriéré locatif de 37 980,58 € en principal selon décompte annexé à l’acte.

Il est constant que la société [Localité 7] Fleurs ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 octobre 2024 à minuit.

Si elle invoque des difficultés financières en raison d’une baisse d’activité conjoncturelle et de la concurrence de son bailleur, la société [Localité 7] Fleurs s’acquitte très irrégulièrement du montant de son loyer courant depuis 2021. Elle ne justifie par ailleurs aucunement que sa situation financière, ni que ses perspectives d’activité lui permettraient de s’acquitter d’un montant conséquent en sus d’une indemnité d’occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société [Localité 7] Fleurs selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société Orgedis à compter du 28 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Orgedis verse aux débats un extrait du compte de la société [Localité 7] Fleurs arrêté à la somme de 37 980,58 €, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse.

Toutefois, à défaut de justification probante par la société Orgedis des sommes réclamées au titre des régularisations de charges 2022 et 2023, au-delà des seules factures établies par ses soins, malgré les réclamations de la société défenderesses, l’obligation de la société [Localité 7] Fleurs n’est pas sérieusement contestable qu’à hauteur d’un montant de 35 556,28 €.

Il convient donc de condamner la société [Localité 7] Fleurs à titre provisionnel à payer ladite somme à la société Orgedis.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, date du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6, alinéa 1er, du code civil.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts moratoires sur la somme due sont capitalisés par périodes annuelles.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société Orgedis au titre dune indemnité forfaitaire et d’une majoration de l’indemnité d’occupation s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société [Localité 7] Fleurs, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024.

L’équité commande de condamner la société [Localité 7] Fleurs à payer à la société Orgedis la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société Orgedis et la société [Localité 7] Fleurs portant sur un local commercial situé [Adresse 5] à [Adresse 6] (Yvelines), avec effet au 27 octobre 2024 à minuit ;

Ordonnons l’expulsion de la société [Localité 7] Fleurs et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société [Localité 7] Fleurs à payer à la société Orgedis la somme provisionnelle de 35 556,28 € à valoir sur l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 10 avril 2025, échéance du troisième trimestre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 ;

Disons que les intérêts sur la somme due seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la société [Localité 7] Fleurs à payer à la société Orgedis une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société [Localité 7] Fleurs à payer à la société Orgedis la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société [Localité 7] Fleurs au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre