TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

10 AVRIL 2025

N° RG 24/01492 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNFN

Code NAC : 74D

AFFAIRE : [B] [J], [G] [Z] C/ [K] [M], [X] [L], [U] [L] épouse [S], [R] [P] épouse [L], S.C.I. G2I

DEMANDEURS

Madame [B] [J], née le 5 avril 1978 à [Localité 28], de nationalité française, demeurant [Adresse 25]

représentée par M^e Maïlys Gallais-Lagrange, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 222

Monsieur [G] [Z], né le 9 juillet 1976 à [Localité 33], de nationalité française, demeurant [Adresse 24])

représenté par M^e Maïlys Gallais-Lagrange, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 222

DEFENDEURS

Monsieur [X] [F] [H] [L], né le 22 juillet 1965 à [Localité 29], de nationalité française, demeurant [Adresse 14])

représenté par M^e Isabelle Portet, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 484, M^e Nadia Tebaa, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1533

Madame [R] [Y] [A] [P] épouse [L], née le 29 mai 1965 à [Localité 26], de nationalité française, demeurant [Adresse 15]

représentée par M^e Isabelle Portet, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 484, M^e Nadia Tebaa, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1533

Monsieur [K] [M], né le 12 décembre 1986 à [Localité 32], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle Portet, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 484, M^e Nadia Tebaa, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1533

Madame [U] [E] [O] [L] épouse [S], née le 3 février 1986 à [Localité 27], de nationalité française, demeurant [Adresse 20]

représentée par M^e Isabelle Portet, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 484, M^e Nadia Tebaa, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1533

S.C.I. G2I, au capital social de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 33] sous le numéro 884 600 347, dont le siège social est [Adresse 22], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Isabelle Portet, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 484, M^e Nadia Tebaa, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1533

Débats tenus à l’audience du 4 mars 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 4 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Propriétaires d’une ferme composé de sept corps de bâtiments, au [Adresse 31][Adresse 18] à [Localité 30] (Yvelines), les consorts [C] ont loti la propriété afin de vendre ces différents corps bâtiments de manière séparée.

Les bâtiments n’avaient à l’époque pas d’autres accès que le chemin passant par la cour commune de la ferme, identifié par les parcelles cadastrées B [Cadastre 13] et B [Cadastre 11].

extrait du cadastre montrant les différentes parcelles

Par acte notarié en date du 5 décembre 2020, Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] ont acquis auprès des consorts [C] une maison à usage d’habitation au [Adresse 19] à [Localité 30] (Yvelines) correspondant aux parcelles cadastrées B [Cadastre 1] et B [Cadastre 16].

Lors de cette vente, les consorts [C] ont consenti une servitude de passage sur les parcelles B [Cadastre 13] et B [Cadastre 11], sans indemnité au profit des parcelles B [Cadastre 1] et B [Cadastre 16] acquises par Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z].

Les consorts [C] ont ensuite vendu les autres parcelles composant le corps de ferme, à savoir les parcelles cadastrées B [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] à la société LRG par acte notarié du 28 janvier 2021.

Par acte du 28 janvier 2021, la société LRG a ensuite revendu les parcelles cadastrées B [Cadastre 9] et [Cadastre 4] à la société civile immobilière G2I.

Par acte du 12 mars 2021, elle a revendu à Monsieur [X] [L] et Madame [R] [P] épouse [L] les parcelles cadastrées B [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 12].

Par acte du 30 mars 2021, Monsieur [K] [M] a acquis les parcelles cadastrées B [Cadastre 3] et [Cadastre 6].

Par acte du 20 mars 2023, les parcelles cadastrées B [Cadastre 10] et [Cadastre 5] ont été acquises par les époux [L].

Par ces actes, ont également été vendues par la société LRG, en indivision, les parcelles B [Cadastre 13] et [Cadastre 11] afin de desservir les différents lots et chacun des actes rappelait l’existence de la servitude consentie au profit des parcelles B [Cadastre 1] et B [Cadastre 16].

Par acte notarié du 19 juilet 2023, les époux [L] ont vendu à leur fille, Madame [U] [L] épouse [S], les parcelles B [Cadastre 8] et [Cadastre 12] et 1/5 des quotes-parts indivises des parcelles B [Cadastre 11] et [Cadastre 13].

A la suite de la division de la ferme, le conseil municipal de [Localité 30] a renuméroté les bâtiments des [Adresse 17] et [Adresse 21] et a attribué le numéro 44 au domicile de Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z].

Leur adresse est ensuite devenue [Adresse 23], après obtention d’un accès direct sur la voie publique et pose d’un portail et d’une boite aux lettres.

La constitution d’une servitude de passage, dans l’acte notarié de vente au profit de Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] en date du 5 décembre 2020, est stipulée comme suit :

« Servitude de passage

A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, ce qui est accepte par son propriétaire un droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules ou tous piétons.

(…)

Modalités d’exercice de la servitude

Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce passage est en nature de passage piéton ou tous véhicules.

Il s’exercera uniquement sur les parcelles constitutives du fonds servant susvisé, matérialisé sous le terme « Cour commune » en teinte jaune du plan de division et de bornage annexé.

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.

Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

Le propriétaire du fonds servant entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier. Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure ou ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.

L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l’assiette de ce passage. »

Invoquant la plantation d’une haie végétale d’arbustes empêchant l’accès à leur habitation, notamment à leur garage, Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] ont fait établir un procès-verbal de constat d’huissier le 28 septembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] ont fait assigner Monsieur [X] [L], Madame [R] [P] épouse [L], Monsieur [K] [M] et la société civile immobilière G2I devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 février 2025, Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] ont fait assigner en intervention forcée Madame [U] [L] épouse [S].

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 4 mars 2025.

A cette date, la jonction entre les deux instances a été ordonnée.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] demandent au juge des référés de :

— rejeter des débats la pièce n°20 communiquée par les consorts [L] et la société civile immobilière G2I ;

— ordonner aux consorts [L], à Monsieur [K] [M] et la société civile immobilière G2I de procéder au retrait de la haie végétale et de remettre en état la voie empruntée par Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] pour accéder à leurs parcelles sous astreinte de 50,00 € par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance ;

— condamner solidairement les consorts [L], Monsieur [K] [M] et la société civile immobilière G2I à payer à Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] la somme provisionnelle de 1 500,00 € à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice lié à l’atteinte à la jouissance de leur servitude de passage ;

— condamner solidairement les consorts [L], Monsieur [K] [M] et la société civile immobilière G2I à payer à Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les consorts [L], Monsieur [K] [M] et la société civile immobilière G2I à payer à aux entiers dépens en ce compris le remboursement du constat d’huissier du 28 septembre 2023.

Ils soutiennent en substance que que la plantation d’une haie végétale constitue une entrave à l’exercice de la servitude de passage mentionnée dans chacun des titres de propriété des parties et un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Ils indiquent subir depuis le mois de mai 2023 un préjudice lié à l’atteinte à la jouissance de leur servitude de passage en raison de la présence de la haie végétale qui fait obstacle a tout accés à pied ou en véhicule à leurs parcelles, notamment à leur garage, leur moto étant ainsi restée plusieurs mois bloquée dans le garage et ayant dû être extraite par les fenêtres de la maison afin de la mettre dans le jardin se situant de l’autre côté du bâtiment.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [X] [L], Madame [R] [P] épouse [L], Monsieur [K] [M], la société civile immobilière G2I, et Madame [U] [L] épouse [S] demandent au juge des référés de :

— constater l’existence de contestations sérieuses et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

— débouter Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] à leur payer la somme de 1 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils invoquent, au visa de l’article 685-1 du code civil, dont les dispositions ont été étendues de manière jurisprudentielle aux servitudes conventionnelles lorsque la servitude conventionnelle a pour cause déterminante l’état d’enclave, l’extinction de la servitude invoquée, en raison de la cessation de l’enclave du fait de la création d’un accès à la voie publique direct pour les demandeurs.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur la demande tendant à écarter des débats la pièces n° 20 des défendeurs :

Contrairement à ce que soutiennent Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z], la pièce litigieuse, constituée par deux photographies aériennes de leur propriété, ne porte aucune atteinte disproportionné à l’intimité de leur vie privée, notamment en l’absence de personnes figurant sur ces photographies, au regard du droit pour les défendeurs de faire état d’éléments factuels utiles à la défense de leurs intérêts dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à écarter des débats la pièces n° 20 des défendeurs.

Sur les demandes principales :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, l’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 685-1 du même code prévoit qu’en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

Enfin, l’article 701 du code civil dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

En l’espèce, il est constant qu’une servitude de passage a été établie au profit du fond appartenant à Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] grevant les parcelles cadastrées B [Cadastre 13] et [Cadastre 11], constituant la cour commune de l’ancienne ferme, et propriétés indivises de Monsieur [X] [L], Madame [R] [P] épouse [L], Madame [U] [L] épouse [S], Monsieur [K] [M] et la société civile immobilière G2I.

La plantation d’une haie empêchant l’exercice de cette servitude de passage, non contestée et établie par procès-verbal de constat, caractérise un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

En effet, si les défendeurs se prévalent d’une extinction de la servitude en application de l’article 685-1 du code civil et s’ils justifient avoir introduit une instance au fond devant le tribunal judiciaire de Versailles afin de faire constater cette extinction, ils n’établissent, malgré les dispositions précitées, ni un accord amiable des parties, ni une décision de justice ayant constaté cette disparition.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’ordonner aux parties défenderesses d’effectuer les diligences requises au dispositif.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Afin d’en assurer l’exécution, compte tenu de la persistance des défendeurs à bloquer, par voie de fait, la voie de passage litigieuse, il convient d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte dans les conditions prévues au dispositif.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage.

En l’espèce, la plantation d’une haie prive les demandeurs depuis mai 2023 d’un accès à la voie publique depuis l’arrière de leur maison, où se trouve notamment un garage, ce qui leur cause un préjudice matériel, dont il justifient par la production d’attestations circonstanciées de leurs proches et de photographies montrant le transfert d’une moto par l’intérieur de leur domicile.

Il y a lieu de retenir de responsabilité in solidum des défendeurs, indivisaires mais auteurs d’un même dommage.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [L], Madame [R] [P] épouse [L], Monsieur [K] [M], la société civile immobilière G2I, et Madame [U] [L] épouse [S] à payer à Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] la somme de 1 500,00 € à titre de provision sur l’indemnisation de leur préjudice.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [X] [L], Madame [R] [P] épouse [L], Monsieur [K] [M], la société civile immobilière G2I, et Madame [U] [L] épouse [S], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens.

Toutefois, il convient de rappeler que les frais de constat de commissaire de justice exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de ses prétentions, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une décision judiciaire préalable, ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. En conséquence, en l’absence de décision judiciaire préalable, il convient de rejeter la demande des parties demanderesses tendant à inclure parmi les dépens, le coût du procès-verbal de constat du 28 septembre 2023 dressé par commissaire de justice.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [L], Madame [R] [P] épouse [L], Monsieur [K] [M], la société civile immobilière G2I et Madame [U] [L] épouse [S] à payer à Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] la somme totale de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande tendant à écarter des débats la pièces n° 20 des défendeurs ;

Enjoignons à Monsieur [X] [L], Madame [R] [P] épouse [L], Monsieur [K] [M], la société civile immobilière G2I, et Madame [U] [L] épouse [S] de procéder au retrait partiel de la haie végétale placée sur la parcelle cadastrée B [Cadastre 11] le long de la parcelle cadastrée B [Cadastre 1] appartenant aux demandeurs et de remettre en état la voie empruntée par Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] pour accéder à leurs parcelles en exécution de la servitude de passage qui leur a été consentie dans l’acte notarié de vente en date du 5 décembre 2020 ;

Disons que, faute pour Monsieur [X] [L], Madame [R] [P] épouse [L], Monsieur [K] [M], la société civile immobilière G2I, et Madame [U] [L] épouse [S] de rétablir l’usage de cette servitude de passage dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, ils seront, passé ce délai, redevables in solidum envers Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 200,00 € (deux cent euros) par jour de retard ;

Disons que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

Condamnons in solidum Monsieur [X] [L], Madame [R] [P] épouse [L], Monsieur [K] [M], la société civile immobilière G2I, et Madame [U] [L] épouse [S] à payer à Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] la somme totale de 1 500,00 € à titre de provision sur l’indemnisation de leur préjudice ;

Condamnons in solidum Monsieur [X] [L], Madame [R] [P] épouse [L], Monsieur [K] [M], la société civile immobilière G2I, et Madame [U] [L] épouse [S] à payer à Madame [B] [J] et Monsieur [G] [Z] la somme totale de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [X] [L], Madame [R] [P] épouse [L], Monsieur [K] [M], la société civile immobilière G2I, et Madame [U] [L] épouse [S] aux dépens ;

Disons que le coût du procès-verbal de constat du 28 septembre 2023 dressé par commissaire de justice ne constitue pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre