TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01658 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DTW4

JUGEMENT

Rendu le 10 mars 2026

AFFAIRE :

S.C.I. DE LA [Adresse 1]

C/

[L] [R] [H] [Y]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DE LA [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [R] [H] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27/09/2024 à effet au 01/10/2024 , la SCI DE LA [Adresse 1] a donné à bail à M. [L] [Y] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] 000 MONT [Adresse 5] MARSAN, pour un loyer mensuel de 365€ et 15€ de provision sur charges.

Le même jour, M. [L] [Y] a souscrit un contrat d’assurance habitation pour les lieux loués à effet au 01/10/2024, auprès de la SA [Adresse 6] représentée par ASSURIMO, intermédiaire en assurance.

Des loye*rs étant demeurés impayés, la SCI DE LA [Adresse 1] a fait signifier à M. [L] [Y] le 23/07/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1586,12 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 04/11/2025, la SCI DE LA [Adresse 1] et la SA [Adresse 6] représentée par ASSURIMO ont ensuite fait assigner M. [L] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103 ; 1104, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1728 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges au 04/09/2025,

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [L] [Y], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [L] [Y] à payer à la SCI DE LA [Adresse 1] :

* la somme de 1638,33 euros sur les loyers et charges impayés, déduction faite des provision qui auraient été versées depuis le commandement de payer ou augmentées des termes postérieurs restés impayés jusqu’à la date du jugement, avec intérêts au taux légal, à compter du 23/07/2025, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil,

* ordonner la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil,

* une indemnité d’occupation égale à la somme de 800 euros, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire , jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 3400 euros de dommages et intérêts

— condamner M. [L] [Y] à payer à la SA [Adresse 6] représentée par ASSURIMO la somme de 196,45 euros au titre des cotisations d’assurance,

— condamner M. [L] [Y] à verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [L] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le dossier a été appelé à l’audience du 13 janvier 2026 et a été retenu.

La SCI DE LA [Adresse 1], représentée par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance, sous réserve de l’actualisation de sa créance locative à la somme de 2627,73 euros au 07/01/2026 de loyers impayés et 241,36 euros au 07/01/2026 de cotisations d’assurance impayées .

M. [L] [Y] a comparu en personne.

Il expose avoir déposé un dossier de surendettement, reconnaît ne pas avoir repris le paiement du loyer courant . Il indique percevoir une pension de retraite de 1100 euros par mois. Il demande des délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

Par note en délibéré du 20/02/2026, M. [L] [Y] a produit la décision de recevabilité de la commission de surendettement en date du 18 février 2026, avec orientation vers des mesures imposées.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 3] par la voie électronique le 06/11/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI DE LA [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25/07/2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

● Sur les loyers et charges impayés

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 07/01/2026 à hauteur de 2627,73 euros que la SCI DE LA [Adresse 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

M. [L] [Y] produit un décompte des sommes dues d’un montant supérieur. Les montants réglés par le preneur sont identiques au décompte du bailleur, sous réserve du versement du 17/10/2024 pour 645,51 euros. Ce versement correspond au montant du loyer , charges et frais d’agence du mois d’octobre 2024, sachant le bailleur a débuté son décompte en novembre 2024 et que le solde du compte était donc nul en octobre 2024.

Le décompte du bailleur, plus favorable au preneur, sera retenu.

Il convient par conséquent de condamner M. [L] [Y] à payer à la SCI DE LA [Adresse 1] la somme de 2627,73 euros actualisée au 07/01/2026 , échéance du mois de janvier 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23/07/2025 sur la somme de 1586,12 euros, de l’assignation du 04/11/2025 sur la somme de 52,21 euros (1638,33€-1586,12€) et du présent jugement sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts sollicitée, en application de l’article 1343-2 du code civil, et ce pour la première fois à compter du 23/07/2026.

● Sur les cotisations d’assurance locative

En l’espèce, il est justifié du contrat d’assurance d’habitation à effet au 01/10/2024 conclu entre la SA [Adresse 6] représentée par ASSURIMO et M. [L] [Y] et du décompte de la créance actualisé au 07/01/2026 à hauteur de 241,36 euros

M. [L] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner M. [L] [Y] à payer à la SCI DE LA [Adresse 1] la somme de 241,36 euros.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de six semaines a été signifié le 23/07/2025 , pour la somme en principal de 1586,12 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Aucune décision de recevabilité de la commission de surendettement des [Localité 3] n’est intervenue avant l’acquisition de la clause résolutoire.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail de l’espèce puisqu’il a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 04/09/2025.

● sur la demande de délais de paiement

L’article 24 VI de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, le dossier de surendettement de M. [U] [Y] a été jugé recevable le 17 février 2026 par la commission de surendettement des particuliers des [Localité 3].

Pour autant, en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, condition exigée pour accorder des délais de paiement, même en situation de surendettement, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Par suite, M. [L] [Y] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 04/09/2025 , M. [L] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Aucun élément produit aux débats ne justifie de fixer l’indemnité d’occupation à la somme demandée de 800 euros, plus de deux fois supérieure au loyer actuel. Contrairement à ce que soutient la SCI DE LA [Adresse 1], l’indemnité d’occupation n’a pas un caractère comminatoire mais indemnitaire et est fixée à la hauteur du préjudice subi par le bailleur.

Il y a lieu de condamner M. [L] [Y] au paiement de cette indemnité à compter du 01/02/2026, date d’arrêté de compte incluant le mois de janvier 2026 , jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI DE LA [Adresse 1] ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [L] [Y], ni d’un préjudice indépendant du retard du paiement, de sorte que la SCI DE LA [Adresse 1] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour le retard de paiement.

6- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [L] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DE LA [Adresse 1], M. [L] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SCI DE LA [Adresse 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27/09/2024 entre la SCI DE LA [Adresse 1] et M. [L] [Y] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] 40 000 MONT [Adresse 5] MARSAN sont réunies à la date du 04/09/2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DE LA [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [L] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [L] [Y] à verser à la SCI DE LA [Adresse 1] la somme de 2627,73 euros actualisée au 07/01/2026 , échéance du mois de janvier 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23/07/2025 sur la somme de 1586,12 euros, de l’assignation du 04/11/2025 sur la somme de 52,21 euros et du présent jugement sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil, et ce pour la première fois à compter du 23/07/2026 ;

CONDAMNE M. [L] [Y] à verser à la SA [Adresse 6] représentée par ASSURIMO la somme de 241,36 euros au titre de l’assurance locative ;

CONDAMNE M. [L] [Y] à payer à la SCI DE LA [Adresse 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/02/2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI DE LA [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [Y] à verser à la SCI DE LA [Adresse 1] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 3] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 10 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection