TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 70C

N° RG 25/03394 – N° Portalis DBX4-W-B7J-URLX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

S.A. PROMOLOGIS

C/

[T] [B]

[S] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à SCP MONFERRAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des référés assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [T] [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Assia DERBALI, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [S] [B], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Assia DERBALI, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SA PROMOLOGIS est propriétaire d’un logement situé [Adresse 5] qui a fait l’objet d’un bail jusqu’au départ du locataire le 30 octobre 2024.

La SA PROMOLOGIS a été informée de l’occupation illicite dudit bien, a déposé plainte le 26 décembre 2024 et en a fait dresser le constat et fait délivrer une sommation interpellative de quitter les lieux par commissaire de justice le 8 août 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, la SA PROMOLOGIS a assigné en référé devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 9], Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] aux fins de solliciter sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

— leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la suppression du délai prévu à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation solidaire de Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 690,04€ par mois à compter du 26 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation in solidum de ces derniers au paiement de la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Après un renvoi à la demande des défendeurs, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

LA SA PROMOLOGIS, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et demande de débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes notamment la demande de délais supplémentaires.

Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B], représentés par leur conseil, sollicitent :

— de débouter la SA PROMOLOGIS de l’ensemble de ses demandes,

— de débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande de suppression du délai légal de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— de leur accorder la prorogation du délai de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sur le fondement de l’article L412-2,

— de leur accorder un délai supplémentaire d’un an en vertu des articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution chacun des délais accordé s’ajoutant aux autres et ne s’y imputant pas.

— de leur accorder le bénéfice du délai de la trêve hivernale en vertu de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation,

— débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— réserver les dépens pour chacune des parties à la procédure étant précisé qu’une demande d’aide juridictionnelle est en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, est sollicitée l’expulsion des défendeurs fondée sur le fait qu’ils sont occupants sans droit ni titre du bien appartenant à la SA PROMOLOGIS, ce qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite puisqu’il porte atteinte au droit de propriété protégé par la constitution.

Le propriétaire n’a pas à démontrer l’existence d’une gravité exceptionnelle de l’atteinte, sauf à rajouter au texte une condition qu’il ne prévoit pas et le fait qu’une mesure d’expulsion ait pour effet de porter atteinte au respect de la vie privée et familiale ou de placer les occupants dans une plus grande précarité, caractérisant ainsi une atteinte plus grande au droit au respect du domicile des intéressés que le refus de l’expulsion au droit de propriété, ne peut avoir pour conséquence de priver le trouble de son caractère manifestement illicite.

Le contrôle de proportionnalité imposé au juge n’intervient qu’au stade de l’appréciation des modalités de l’expulsion (octroi de délais de grâce éventuels) et non pas quant au principe de cette mesure.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit le contrat de location à effet au 1er octobre 2011 et l’état des lieux sortant du 30 octobre 2024 justifiant de la propriété du logement situé [Adresse 5] et établit donc être propriétaire du logement litigieux.

Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] reconnaissent être occupants sans droit ni titre du bien.

Le juge des référés apparaît donc parfaitement compétent pour faire cesser ce trouble manifestement illicite dont la preuve est suffisamment rapportée.

L’expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B], sera donc ordonnée ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande d’astreinte

La demande d’astreinte sera rejetée dans la mesure où les circonstances de l’espèce ne justifient pas son prononcé et ce d’autant plus s’agissant de personnes en situation de précarité.

Sur la force publique

En tout état de cause, il y a lieu d’accueillir la demande de recours à la force publique en tant que de besoin, dès lors que la SA PROMOLOGIS n’y aura recours qu’en l’absence d’un départ volontaire de Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B].

Sur le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Le nouvel article L412-1 prévoit donc que le demandeur doit rapporter la preuve soit de la mauvaise foi des personnes expulsées, soit d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La SA PROMOLOGIS indique que les occupants se sont introduits dans les lieux par manoeuvre.

En l’espèce, il est fourni le procès-verbal de dépôt de plainte du 26 décembre 2024 dans lequel l’employé de la SA PROMOLOGIS indique qu’il a constaté le 5 novembre 2024 en se rendant sur place la présence d’une famille et que Monsieur [B] qui était présent lui a indiqué qu’il « avait rencontré une personne dans un café qui lui aurait proposé cet appartement à la location » et qu’il aurait payé un mois de loyer et un mois de caution. En outre, il est également versé le procès-verbal du commissaire de justice du 8 août 2025 qui mentionne que Madame [B] a déclaré au commissaire de justice qu’ils sont rentrés dans ce logement « par l’intermédiaire d’une personne qui leur a confié les clés et à qui ils ont payé le loyer tout en sachant qu’il s’agissait d’une location « au black » » et qu’ils ont arrêté de payer.

Il apparaît donc que ces éléments démontrent suffisamment que Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] ont pris possession du local sans y être autorisés par le propriétaire en rentrant dans les lieux par le biais d’un tiers qu’ils savaient pertinemment ne pas être le propriétaire de l’appartement, ce qui est constitutif d’une manœuvre pour entrer dans les lieux.

Enfin, Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] n’apportent aucun moyen propre à contester ces éléments de faits ne donnant notamment aucun élément sur ce tiers non identifié et aucune preuve des versements qu’ils auraient effectués.

Par conséquent, les manoeuvres étant caractérisées en l’espèce, les conditions légales sont réunies pour que le délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne soit pas applicable au présent litige.

Sur la demande de délai de l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution

Selon l’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, “lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois”.

En l’espèce, les défendeurs ne bénéficient pas du délai légal prévu par l’article L.412-1 et ne peuvent donc pas bénéficier d’un délai supplémentaire sur le fondement de l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de délai fondée sur l’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution sera donc rejetée.

Sur le délai de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante […].

Par dérogation […], ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Dans la mesure où ont été caractérisées des manœuvres comme il a été vu précédemment, il y a lieu d’exclure le bénéfice de la trêve hivernale.

Sur la demande de délai supplémentaire des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

(…)

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”.

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

Compte tenu des manœuvres précédemment caractérisées, les délais supplémentaires des deux premiers alinéas de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ne s’appliquent pas et il n’y a donc pas lieu d’apprécier si la mesure d’expulsion emporte des conséquences d’une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin.

La demande de délais supplémentaires de Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation l’indemnité d’occupation a une double nature indemnitaire et compensatoire, qui vise à réparer le préjudice causé par l’indisponibilité de son bien pour le propriétaire et l’impossibilité de louer ou rénover les lieux.

Les défendeurs, étant occupants sans droit ni titre du logement, seront condamnés à verser une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation, et ce à compter de leur date d’entrée dans les lieux et jusqu’à libération effective des lieux, leur impécuniosité ne pouvant faire échec à l’indemnisation du préjudice occasionné.

LA SA PROMOLOGIS justifie du montant du précédent loyer par la production du contrat de bail à effet au 1er octobre 2011 et du relevé de compte du dernier locataire mentionnant un loyer de 667,79€ en octobre 2024 et de 690,04€ en août et septembre 2024 (le locataire étant parti le 30 octobre 2024).

Au regard des éléments fournis, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 690,04€ à compter du 26 décembre 2024 que Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] seront condamnés à payer in solidum.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B], partie perdante au procès, supporteront les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] seront condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] occupent sans droit ni titre les locaux situés situé [Adresse 5], propriété de la SA PROMOLOGIS ;

CONSTATONS l’existence d’un trouble manifestement illicite donnant pouvoir au juge des référés pour trancher la demande d’expulsion ;

A défaut de libération volontaire, ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique ;

DEBOUTONS la SA PROMOLOGIS de sa demande d’astreinte ;

CONSTATONS que le délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] compte tenu de l’existence de manœuvre ;

DEBOUTONS par conséquent Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] de leur demande de délais supplémentaires sur le fondement de l’article L.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNONS la suppression du délai de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] de leur demande de délai supplémentaire fondée sur les articles L 412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B], à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation provisionnelle de 690,04€ par mois à compter du 26 décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux occupés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [B] et Madame [T] [B] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit assortie de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE