Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

22 JANVIER 2025

N° RG 23/05519 – N° Portalis DB22-W-B7H-RSAD

Code NAC : 71F

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [D]

né le 12 Février 1970 à [Localité 4] (92),

demeurant [Adresse 3],

[Localité 2],

représenté par Maître Pascal KOERFER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DEFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet A2BCD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 304 497 183 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 15 Septembre 2023 reçu au greffe le 19 Septembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Décembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Janvier 2025.

* * * * * *

EXPOSE DES FAITS

M. [S] [D] est propriétaire des lots n°208, 219, 226 et 238 correspondant à un appartement, une cave et deux box dépendants de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3].

Lors de l’assemblée générale du 10 mai 2023, la résolution 19 a été soumise au vote des copropriétaires du bâtiment A1 à la majorité simple de l’article 24 avec le libellé suivant :

« 19- Travaux de condamnation des vide-ordures pour des raisons d’hygiène

L’assemblée générale décide de procéder aux travaux de condamnation des vide-ordures pour des raisons d’hygiène ».

A la suite, les résolutions portant les numéros 19.1 à 19.7 relatives aux démarches subséquentes à la résolution 19 ont été soumises au vote.

Par acte d’huissier du 15 septembre 2023, M. [S] [D] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], ci-après dénommé le syndicat, représenté par son syndic, le cabinet A2BCD, devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 novembre 2023, M. [S] [D] demande au tribunal de :

Vu les articles 9, 24 et 26 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— annuler les résolutions n° 19, 19.1, 19.2, 19.3, 19.4, 19.5, 19.6 et 19.7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2023,

Le cas échéant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet A2BCD à rembourser à Monsieur [S] [D] la quote-part des charges afférentes à la suppression du vide-ordures,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet A2BCD à remettre en état de fonctionnement la colonne de vide-ordures ainsi que la trappe située dans l’appartement de Monsieur [S] [D], dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir,

— assortir cette remise en état d’une astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet A2BCD à réparer les éventuelles dégradations engendrées par la suppression de la trappe dans l’appartement de Monsieur [D],

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet A2BCD à payer à Monsieur [S] [D] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— dispenser Monsieur [S] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet A2BCD aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pascal KOERFER, avocat associé de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il fait valoir que :

— son action est recevable au regard des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— il appartient au syndicat des copropriétaires de faire la preuve des impératifs d’hygiène s’il entend procéder à l’enlèvement du vide-ordure à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

— le libellé de la résolution visant des raisons et non un impératif d’hygiène, il ne vise pas les conditions d’application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

— aucun document ne vient étayer la preuve d’une nécessité absolue de condamner le vide-ordures pour des impératifs d’hygiène,

— l’historique des assemblées générales de la copropriété prouve que ce projet n’est en rien justifié par des impératifs d’hygiène,

— le vide-ordure ne constitue pas intrinsèquement une atteinte à l’hygiène,

— l’objectif n’est pas d’ordre hygiénique mais de pouvoir créer un local vélos,

— faute d’être motivé par des impératifs d’hygiène, le vote de l’enlèvement du vide-ordures devait être soumis au vote des copropriétaires du bâtiment A à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— le vide-ordures fait partie des équipements collectifs, et figure au descriptif des parties communes spéciales du bâtiment A,

— toute modification portant sur la jouissance de cet équipement et a fortiori, sa suppression entraîne une modification des droits des copropriétaires sur une partie commune et une modification du règlement de copropriété.

Le syndicat, régulièrement cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité du recours de M. [S] [D]

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il appartient au syndic de rapporter la preuve de la notification régulière des décisions

En l’espèce, le syndic ne comparaissant pas, il ne rapporte pas la preuve de la notification du procès-verbal de l’assemblée du 10 mai 2023. Il en résulte que l’action de M. [S] [D] sera déclarée recevable, celui-ci ayant par ailleurs voté contre les résolutions qu’il conteste.

Sur la nullité de la résolution 19 et des résolutions subséquentes votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2023

L’article 24 de la loi loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

[…]

e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;"

L’article 26 du même texte prévoit que sont prises à la majorité des membres

du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

[…]

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

[…]

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, si la résolution 19 querellée évoque des raisons d’hygiène pour justifier la suppression des vide-ordures, il n’est justifié d’aucun élément à ce titre par le syndicat ou le syndic ni dans le cadre de l’assemblée générale contestée ni lors de la présente instance.

Il en résulte que le recours à la majorité de l’article 24 précité lorsque la suppression du vide-ordure est motivée par des impératifs d’hygiène n’est pas justifié.

Le règlement de copropriété prévoyant dans son article 6 du chapitre II que le bâtiment A bénéficie d’un vide-ordures avec des postes d’étage, il y a lieu de considérer que la suppression du vide-ordures conduit à imposer aux copropriétaires une modification des modalités de jouissance de leurs parties privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété en les privant de la jouissance du vide-ordures depuis leurs parties privatives.

Dès lors, cette décision ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité à défaut de remplir les conditions d’un vote à la majorité prévue par l’article 24 précité.

Plusieurs copropriétaires dont M. [S] [D] ayant voté contre, la décision n’est pas intervenue dans le respect des prescriptions légales. Il y a donc lieu de prononcer la nullité de la résolution 19 ainsi que des résolutions 19.1, 19.2, 19.3, 19.4, 19.5, 19.6 et 19.7 subséquentes.

Il y a lieu en conséquence de condamner le syndicat à rembourser à

M. [S] [D] la quote-part de charges afférente à la suppression

du vide-ordures.

En revanche, si M. [S] [D] indique que la réalisation des travaux est effectivement envisagée, il ne justifie ni de leur exécution effective ni que des dégradations auraient été commises à cette occasion. Ces demandes étant hypothétiques, M. [S] [D] en sera débouté.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [D] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner le syndicat à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Prononce la nullité des résolutions n° 19, 19.1, 19.2, 19.3, 19.4, 19.5, 19.6 et 19.7 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2023 du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet A2BCD, à rembourser à M. [S] [D] la quote-part de charges afférente à la suppression du vide-ordures ;

Déboute M. [S] [D] du surplus de ses prétentions ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet A2BCD, aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet A2BCD, à payer à M. [S] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu’en application de l’article 10-1 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

M. [S] [D] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JANVIER 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT