TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/01089 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEPK

Code NAC : 30B

DEMANDEUR

Monsieur [J] [O]

né le 1er août 1946 à [Localité 5] (92),

demeurant [Adresse 4],

ayant pour mandataire, la société GERINSULAE,

société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 933 691 065, dont le siège social est situé [Adresse 3], administrateur de biens titulaire de la carte professionnelle “Transactions sur immeubles et fonds de commerce – Gestion Immobilière” n° CPI 9201 2025 000 000 004 délivrée par la CCI de Paris Ile-de-France, prise en la personne de sa Présidente, Madame [Z] [E], domiciliée audit siège social,

représenté par M^e Hervé CASSEL, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : K0049, M^e Sophie PORCHEROT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177.

DÉFENDERESSE

La société SAS BUSINESS CLEAN 78, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 835 284 506 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 25 SEPTEMBRE 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BARCZUK, Greffier lors des débats,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2023, Monsieur [J] [O] a consenti à la société SAS Business Clean 78 un bail dérogatoire portant sur un local situé [Adresse 2], à [Localité 6] (Yvelines) pour une durée de 18 mois à compter du 20 mars 2023 moyennant un loyer mensuel de 600,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 6 mai 2025, Monsieur [J] [O] a fait signifier à la société SAS Business Clean 78 un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 4 924,22 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, Monsieur [J] [O] a fait assigner en référé la société SAS Business Clean 78 devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 25 septembre 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, Monsieur [J] [O] demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail dérogatoire liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société SAS Business Clean 78 ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner la société SAS Business Clean 78 à lui payer, à titre de provision, la somme de 5 572,03 € au titre des loyers et charges impayés au 1er juin 2025, la somme de 32,74 € au titre des frais de relance et de recouvrement, et la somme de 580,477 € au titre d’une indemnité forfaitaire de 10 %, avec intérêts légal à compter du 6 mai 2025 ;

— condamner la société SAS Business Clean 78 à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et accessoires ;

— condamner la société SAS Business Clean 78 à lui payer, à titre de provision, la somme de 1 000,00 € pour résistance abusive ;

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— condamner la société SAS Business Clean 78 à lui payer la somme de 1 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Assignée à l’étude, la société SAS Business Clean 78 n’a pas constitué avocat.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société SAS Business Clean 78

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mars 2023 entre Monsieur [J] [O] et la société SAS Business Clean 78 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. S’il n’est pas justifié d’un avenant de prorogation du bail, il ressort du décompte circonstancié versé aux débats que le preneur a effectué des versements après le terme du 20 septembre 2024 et des actes de signification du commandement de payer et de l’assignation que le preneur se trouve toujours dans les lieux, le bail ayant ainsi été tacitement renouvelé.

Le commandement de payer signifié le 6 mai 2025 à la société SAS Business Clean 78 vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 4 924,22 €, terme de mai 2025 inclus.

Il ressort d’un décompte du 6 juin 2025 produit par la demanderesse que la société SAS Business Clean 78 ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 juin 2025 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société SAS Business Clean 78 selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à Monsieur [J] [O] à compter du 7 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, Monsieur [J] [O] verse aux débats un extrait du compte de la société SAS Business Clean 78 arrêté à la somme de 5 804,77 € au 6 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Après déduction des frais injustifiés, la créance s’élève à la somme de 5 780,33 € TTC.

L’obligation de la société SAS Business Clean 78 n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel, et conformément à l’article 5 du code de procédure civile, à payer la somme de 5 572,03 € à Monsieur [J] [O].

Compte tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 4 924,22 €, et à compter du 30 juin 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

La demande portant sur les frais de recouvrement est en revanche rejetée, à défaut de pièce justificative de sommes supportées à ce titre, le coût du commandement étant inclus dans les dépens.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par Monsieur [J] [O] au titre d’une indemnité forfaitaire de 10 % s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder une telle somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justification de la mauvaise foi de la société SAS Business Clean 78 et de l’existence d’un préjudice subi par la partie demanderesse, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du défendeur au paiement d’intérêts moratoires, la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [J] [O] est rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société SAS Business Clean 78, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 mai 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il convient de condamner la société SAS Business Clean 78 à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 1 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre Monsieur [J] [O] et la société SAS Business Clean 78 portant sur le local situé [Adresse 2], à [Localité 6] (Yvelines), avec effet au 6 juin 2025

à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société SAS Business Clean 78 pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société SAS Business Clean 78 à payer à Monsieur [J] [O] la somme provisionnelle de 5 572,03 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 6 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 sur un montant de 4 924,22 € et à compter du 30 juin 2025 pour le surplus ;

Condamnons la société SAS Business Clean 78 à payer à Monsieur [J] [O] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 7 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société SAS Business Clean 78 à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 1 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société SAS Business Clean 78 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 mai 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT