TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 MAI 2025

N° RG 23/06431 – N° Portalis DB22-W-B7H-RURJ

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 situé [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société H M DUVAL, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 429 915 887 ayant son siège social au Centre Commercial MANTES 2 situé [Adresse 1] et prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 15 Novembre 2023 reçu au greffe le 23 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Février 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 05 Mai 2025 prorogé au 16 Mai 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI HM DUVAL est propriétaire du lot n°270 du CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis [Adresse 8] MANTES [Adresse 4] JOLIE (78200).

Faisant grief à la SCI HM DUVAL de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] MANTES 2 (ci-après le syndicat des copropriétaires), par l’intermédiaire de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, lui a adressé plusieurs courriers de rappel, une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 février 2023 ainsi qu’une sommation de payer en date du 31 juillet 2023.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a, par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, fait assigner la SCI HM DUVAL devant le tribunal de céans, lui demandant de :

— condamner la SCI HM DUVAL à lui payer la somme de 34.248,44 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 octobre 2023 ;

— condamner la SCI HM DUVAL à lui payer la somme de 321,74 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui ;

— condamner la SCI HM DUVAL à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SCI HM DUVAL à lui payer la somme de 2.066,34 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI HM DUVAL aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI HM DUVAL, régulièrement assignée par acte remis à personne le 15 novembre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article

R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de SCI HM DUVAL pour les lots n°270,

— l’extrait Kbis d’immatriculation de la SCI HM DUVAL au RCS,

— des courriers de rappel adressés par le syndic à la défenderesse en date des

29 novembre 2021, 19 janvier 2022, 19 avril 2022, 4 août 2022, 19 octobre 2022, 19 janvier 2023,

— une mise en demeure adressé par le syndic à la défenderesse en date du

7 février 2023 pour un montant de 33.099,46 euros, dont 54,38 euros de frais de mise en demeure,

— une sommation de payer adressée à la défenderesse en date du 31 juillet 2023

pour un montant de 34.333,19 euros, dont 253,36 euros de frais d’acte,

— un relevé de compte sur la période courant du 31 décembre 2019 au

19 octobre 2023 pour un solde débiteur de 35.256,52 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2021 (troisième trimestre 2021) au 31 décembre 2023 (quatrième trimestre 2023),

— le relevé général des dépenses pour l’exercice 2022,

— des extraits du grand livre pour les exercices 2016 à 2020, et du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021,

— la répartition individuelle des charges pour les exercices 2018 à 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

30 juin 2016, 27 novembre 2017, 2 juillet 2018, 4 novembre 2019,

7 novembre 2022 et 13 avril 2023, ayant approuvé les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2016, 2017 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 3 juin 2021, prenant effet le 3 juin 2021 et prenant fin le 2 juin 2024,

— des factures de frais de syndic, de commissaire de justice et d’honoraires d’avocat.

Il convient de relever que le grand livre ou le décompte informatique ne sont pas à eux seuls suffisants pour justifier d’une demande de charges de copropriété impayées. Il en résulte que les charges réclamées pour la période antérieure au 1er juillet 2021 (troisième trimestre 2021), lesquelles ne sont pas justifiées par des documents comptables probants, notamment par des appels de fonds trimestriels qui seuls permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, ne seront pas retenues.

En revanche, le syndicat des copropriétaires produit les éléments nécessaires pour justifier sa créance au titre :

— des régularisations de charges pour les exercices 2018 à 2022, approuvées par les assemblées générales des copropriétaires et détaillées dans les répartitions versées aux débats, pour un montant total de 7.655,95 euros ;

— des provisions sur charges appelées pour l’exercice 2023, appelées trimestriellement conformément au budget prévisionnel voté, pour un montant total de 1.784,41 euros.

L’ensemble de ces sommes, correspondant aux régularisations approuvées pour les exercices passés et aux provisions appelées pour l’exercice en cours jusqu’au 19 octobre 2023, constitue une créance certaine, liquide et exigible.

Le relevé de compte versé aux débats ne mentionnant aucun paiement par la défenderesse sur la période considérée (du 31 décembre 2019 au 19 octobre 2023), la somme due s’élève à 9.440,36 euros (7.655,95 + 1.784,41).

La SCI HM DUVAL sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement. Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 321,74 euros correspondant aux frais suivants :

— mise en demeure du 7 février 2023, pour un montant de 54,38 euros,

— demande de renseignement, pour un montant de 14 euros,

— sommation de payer du 31 juillet 2023, pour un montant de 253,36 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait délivrer à la défenderesse une mise en demeure et une sommation de payer. Il justifie le coût de la mise en demeure par la production du contrat de syndic prévoyant une facturation de 49,30 euros TTC pour cet acte. Seul ce montant, contractuellement prévu et justifié, sera retenu au titre des frais de mise en demeure nécessaires.

Il justifie également le coût de la sommation de payer, acte de commissaire de justice nécessaire au recouvrement, par la production de la facture correspondante, pour un montant de 253,36 euros.

Concernant la demande de renseignements (pour 14 euros), qui vise à obtenir des informations nécessaires à l’identification du débiteur ou de ses biens dans la perspective du recouvrement forcé, elle peut être considérée comme une diligence nécessaire exposée par le syndicat. Ce frais est justifié par la production de la facture correspondante.

La SCI HM DUVAL sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 316,66 euros (49,30 + 14,00 + 253,36) au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI HM DUVAL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI HM DUVAL, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens.

Au vu des frais d’Avocat exposés et justifiés par la facture produite, étant observé que les honoraires du syndic font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, la SCI HM DUVAL sera condamnée à lui payer la somme de 1.409 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL [Localité 5] 2, sis [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne la SCI HM DUVAL à payer au syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MANTES 2, sis [Adresse 7] à MANTES LA JOLIE (78200), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 9.440,36 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus,

Condamne la SCI HM DUVAL à payer au syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MANTES 2, sis [Adresse 7] à MANTES LA JOLIE (78200), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 316,66 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne la SCI HM DUVAL à payer au syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MANTES 2, sis [Adresse 7] à MANTES LA JOLIE (78200), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 5] 2 du surplus de ses demandes,

Condamne SCI HM DUVAL à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] MANTES 2, sis [Adresse 8] MANTES [Adresse 4] JOLIE (78200), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.409 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne SCI HM DUVAL aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT