N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 07 Mars 2025

N° RG 24/00252 – N° Portalis DB22-W-B7I-SIWP

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

DEFENDEUR :

Madame [I] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [N] [Y] et Mme [I] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à compter du 14 mars 2007, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 783,43€ charges comprises. Par avenant en date du 30 août 2021, Mme [T] est devenue seule titulaire du bail.

Un commandement de payer les loyers portant sur un arriéré locatif de 1211,83€ a été délivré à Mme [I] [T] le 7 février 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société CDC HABITAT SOCIAL, par acte du 15 juillet 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 17 juillet 2024, a fait assigner Mme [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de Mme [I] [T] à lui payer la somme de 2018,23€ ;Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1729 et 1741 du Code civil, le bail ayant été égaré ;L’expulsion de corps et de biens de Mme [I] [T] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de Mme [I] [T] à lui payer mensuellement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% sans préjudice des charges ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation de Mme [I] [T] à lui payer une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de décision à intervenir ;La condamnation de Mme [I] [T] à lui payer la somme de 330€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 26 décembre 2024 à la somme de 4893,36€, échéance de novembre 2024 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse compte tenu de l’absence de reprise du paiement des loyers.

Mme [I] [T], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Mme [I] [T], non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie le 8 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1217 et 1224 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL sollicite la résiliation judiciaire du bail conclu avec Mme [I] [T] pour impayés réguliers des loyers par la locataire.

Or, il ressort du décompte locatif circonstancié et actualisé à la date du 26 décembre 2024, produit par le bailleur, que Mme [I] [T] a cessé de s’acquitter du paiement des loyers et charges depuis mai 2023, hormis un versement de 250€ au profit de la société CDC HABITAT SOCIAL le 4 juillet 2024, montant qui ne correspond pas au demeurant à l’intégralité du loyer (soit 783,43€) ni même à l’intégralité du loyer résiduel (soit 397,28€).

Mme [I] [T] a régulièrement été mise en demeure par acte de commissaire de justice du 7 février 2024 de payer la somme de 1211,83€€ au titre des loyers et charges impayés.

Le défaut constant de paiement des loyers et charges par la locataire depuis plus d’un an, alors qu’il s’agit de l’obligation essentielle du preneur, constitue une inexécution suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail à compter du 26 décembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Mme [I] [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4615,64€ à la date du 26 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Mme [I] [T] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4615,64€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, aucun élément ne justifiant de la fixer à un montant supérieur. Dès lors, Mme [I] [T] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 26 décembre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas non plus nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA CDC HABITAT SOCIAL ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir la locataire quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [I] [T], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [I] [T] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail à compter du 26 décembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à Mme [I] [T] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [I] [T] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [I] [T] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une somme de 4615,64€ (quatre-mille-six-cent-quinze euros et soixante-quatre centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 26 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [I] [T] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à compter du 26 décembre 2024 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [I] [T] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200€ (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [I] [T] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 7 mars 2025.

La Greffière La juge