N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Juillet 2025

N° RG 24/00702 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSIK

DEMANDEUR :

S.A. SEQENS

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, substituant M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 344

DEFENDEURS :

Madame [E] [V]

[Adresse 2] [Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [V]

[Adresse 2] [Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e COMMERCON

Copie certifiée conforme à l’original à : M et Mme [V]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA SEQENS a donné à bail à Mme [E] [V] et M. [S] [V] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°1013 situés [Adresse 1] par contrats distincts du 16 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 574,78€ outre 328,55€ de provision sur charges concernant le logement, et de 43,34€ outre 6€ de provision sur charges s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2342,09€ a été délivré à Mme [E] [V] et M. [S] [V] le 13 mai 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société SEQENS, par acte du 25 novembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 26 novembre 2024, a fait assigner Mme [E] [V] et M. [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs ;L’expulsion des locataires des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef ;La condamnation solidaire ou à défaut in solidum de Mme [E] [V] et M. [S] [V] à lui payer la somme de 6416,93€ au titre de l’arriéré de loyers et charges, terme d’octobre 2024 inclus ;La condamnation solidaire ou à défaut in solidum de Mme [E] [V] et M. [S] [V] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été demandé si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation solidaire ou à défaut in solidum de Mme [E] [V] et M. [S] [V] à lui verser 650€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation solidaire ou à défaut in solidum de Mme [E] [V] et M. [S] [V] aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025.

La société SEQENS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 11071,16€ échéance d’avril 2025 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire aux locataires.

M. [S] [V] comparait en personne. Il indique être marié avec Mme [V], ils habitent ensemble avec leurs trois enfants à charge. Il demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer, outre 500€ par mois en règlement de l’arriéré. Il précise avoir réglé l’intégralité du dernier loyer deux jours auparavant. Il explique que le couple s’est retrouvé sans ressources pendant un an, mais que leur situation financière s’est améliorée : il a créé une entreprise récemment, et va percevoir l’ARE à hauteur de 1500€ par mois à compter de juin 2025. Mme [V] reprend également un travail dès la semaine suivante. Ils perçoivent des aides sociales de la CAF pour leurs enfants et n’ont pas de crédit à rembourser.

Mme [E] [V], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur demande du juge, le conseil du bailleur a fait parvenir un décompte locatif actualisé au 23 mai 2025 en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 7 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dans sa version applicable au présent litige, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, chaque bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 19).

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2342,09€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à personne (pour Mme [V]) et à domicile (pour M. [V]), reproduit les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [E] [V] et M. [S] [V] dans les six semaines à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux à compter du 25 juin 2024, conformément au délai de régularisation le plus (qui s’applique au logement), et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société SEQENS produit un décompte démontrant que Mme [E] [V] et M. [S] [V] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10749,68€ à la date du 23 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [S] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience. Mme [E] [V] n’a quant à elle pas comparu.

La dette n’étant pas sérieusement contestable, Mme [E] [V] et M. [S] [V] seront donc condamnés solidairement, conformément à l’article 220 du Code civil et à la clause de solidarité stipulée au bail (article 4), à payer à la société SEQENS la somme de 10749,68€ arrêtée au 23 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient en outre de fixer à compter du 1er juin 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, payable jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [S] [V] sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Le bailleur s’y oppose.

M. [S] [V] propose de verser 500€ par mois en sus du loyer courant, ce qui permettrait de solder l’arriéré locatif dans les délais légaux. Il ressort du décompte locatif que Mme [E] [V] et M. [S] [V] ont repris le paiement intégral du loyer juste avant l’audience (le versement étant parvenu au bailleur le 20 mai 2025), manifestant tant leur bonne foi que leur volonté de se maintenir dans les lieux. Le défendeur explique en outre que leur situation financière s’est améliorée : il a créé une entreprise récemment, et va percevoir l’ARE à hauteur de 1500€ par mois à compter de juin 2025, ce dont il justifie à l’audience. Mme [V] reprend également un travail dès la semaine suivante. Ils perçoivent des aides sociales de la CAF pour leurs enfants et n’ont pas de crédit à rembourser. Ils apparaissent dès lors en mesure de régler leur dette.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il y a lieu d’accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [E] [V] et M. [S] [V], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société SEQENS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Mme [E] [V] et M. [S] [V] à lui verser une somme de 100€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation des baux (logement et emplacement de stationnement) à compter du 25 juin 2024 par le jeu des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [V] et M. [S] [V] à payer à la SA d’HLM SEQENS une somme de 10749,68€ (dix-mille-sept-cent-quarante-neuf euros et soixante-huit centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 23 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [E] [V] et M. [S] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 21 mensualités de 500€ chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [E] [V] et M. [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM SEQENS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [E] [V] et M. [S] [V] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [V] et M. [S] [V] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 100€ (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [V] et M. [S] [V] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 22 juillet 2025.

La Greffière La juge