TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

29 AVRIL 2025

N° RG 25/00144 – N° Portalis DB22-W-B7I-STUW

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A. 1001 VIES HABITAT C/ S.A.S. AMICCI

DEMANDERESSE

La société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est situé Carré Suffren, 31/35 rue de la Fédération 75015 PARIS, prise en la personne de son président représentant légalement la personne morale demanderesse

représentée par M^e Marc DESMICHELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 78, M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

DEFENDERESSE

La société AMICCI, société par actions simplifiée, au capital de 1000 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 917 453 748, dont le siège social est situé 19 rue Ducis 78000 VERSAILLES, prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :754 , M^e MONTOYA Pablo, avocat au barreau de Paris

Débats tenus à l’audience du : 25 Mars 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie COLLET, Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Avril 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 6 décembre 2021, la société 1001 VIES HABITAT a donné à bail commercial à la société THE GAIETY aux droits de laquelle vient la société AMICCI, les locaux sis 19 rue Ducis 78000 Versailles.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 janvier 2025, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner en référé la société AMICCI devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 22 968,07 euros au titre des loyers et charges dus, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 20 726,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une pénalité de 10% par mois de retard sur toutes les sommes impayées et jusqu’à complet paiement de la dette,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer courant à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’ à la complète libération des locaux, soit la somme trimestrielle de 5251,61 euros x 2 = 10 503,22 euros HT et hors chages,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision le coût du commandement de payer (209,37 euros) et l’état des nantissements (67,58 euros),

— condamner la locataire à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 23 840,37 euros, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 20 726,44 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, et y ajoutant, sollicite de voir :

— suspendre rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société AMICCI procède au règlement de sa dette arrêtée à 23 840,37 euros conformément à l’échéancier suivant :

—  1 virement de 14 000 euros à régler avant le 5 avril 2025,

—  4 virements mensuels de 2000 euros à régler avant le 5 de chaque mois entre les mois de mai 2025 et août 2025,

—  1 virement de 1840,37 euros à régler avant le 5 septembre 2025,

— juger qu’à défaut de règlement d’une seule échéance de la dette de loyer d’un montant de 23 840,37 euros (arrêtée au 21 mars 2025) à son terme et dans son entier montant ou d’une seule échéance de loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, l’intégralité de la dette locative d’un montant de 23 840,37 euros sera immédiatement exigible, les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt avec intérêts de droit sur la somme de 20 726,44 euros à compter du commandement de payer délivré le 25 août 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus, la clause résolutoire produira son plein effet, il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société AMICCI et de tous occupants de son chef hors des lieux loués, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, la société AMICCI sera condamnée à titre provisionnel à payer à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’ordonnance à intervenir à hauteur du double du loyer courant jusqu’à la libération complète des locaux, soit la somme trimestrielle de (5872,30 x 2) 11 744,60 euros hors taxes et hors charges,

— condamner la société AMICCI à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui comprendront les frais exposés à ce jour ainsi que les frais d’exécution à venir.

La défenderesse est représentée et déclare être d’accord sur la proposition d’échéancier formulée par la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 25 août 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 25 août 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société AMICCI à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 25 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société AMICCI à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme provisionnelle de 23 840,37 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

La demande au titre de l’indemnité forfaitaire s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’échéancier précisé au présent dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 6 décembre 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 25 septembre 2023,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis 19 rue Ducis 78000 Versailles,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société AMICCI à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 25 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société AMICCI à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme provisionnelle de 23 840,37 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons que la société AMICCI pourra s’acquitter de la somme de 23 840,37 euros selon l’échéancier suivant :

—  1 virement de 14 000 euros à régler avant le 5 avril 2025,

—  4 virements mensuels de 2000 euros à régler avant le 5 de chaque mois entre les mois de mai 2025 et août 2025,

—  1 virement de 1840,37 euros à régler avant le 5 septembre 2025,

en sus du loyer et charges (ou indemnité d’occupation) courants,

Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et/ou d’un seul terme du loyer et charges courants, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire,

Condamnons la société AMICCI à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société AMICCI au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY